【要注意】住宅ローンが返済不可になったらどうなる？対処法や任意売却の流れとは？

せっかく手に入れたマイホームでも、家計状況の変化などで住宅ローンの返済が苦しくなる方は珍しくありません。
また、現在は問題なく返済できていても、突然の病気やケガなどで家計が厳しくなる可能性は、誰もが抱えているリスクです。
そこで、住宅ローンが返済不可となったときに知っておきたい対処法や、任意売却の方法をご紹介します。
大阪市で住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひチェックしてみてください。

住宅ローンが返済不可になったときの対処法

住宅ローンは通常、ほかの融資と比較して金利が優遇されています。
しかし、1度でも住宅ローンを滞納してしまうと金利の優遇を受けられなくなり、総返済額が増大する恐れがあります。
そこで住宅ローンを滞納してしまう前に、状況に合わせた対策を打つのがポイントです。
現時点では住宅ローンを滞納していないものの、次回の支払日は返済不可と見込まれるときは、次の対処法をお試しください。

返済プランを見直す

住宅ローンが返済不可となる見込みが高いときは、早急に借入先の金融機関へ相談しましょう。
滞納前であれば、一定期間の返済猶予や月々の支払額の軽減など、状況に応じた対策をとってもらえることがあります。
またフラット35においても、返済方法の変更が可能です。
たとえばボーナス返済が負担となっているなら、返済月やボーナス返済分と月々返済分との内訳を変更できます。
合わせて家計も見直し、収支の立て直しを目指しましょう。

低い金利の住宅ローンに借り換える

適用されている金利が高いときは、低い金利の住宅ローンへの借り換えを検討してみてください。
ただし、借り換えには諸費用（十数万円）が必要で、借り換え先の審査にも時間と手間がかかります。
必ずしも返済が楽になるとは限らないため、本当に借り換えが有効かどうかは慎重に判断しましょう。

団体信用生命保険の適用条件を確認する

返済不可に陥った原因が疾病なら、加入している団体信用生命保険の給付条件を満たしている場合があります。
適用される疾病や保険金額は商品ごとに異なるため、まずは加入先の契約内容をご確認ください。

不動産売却する

上記でご紹介した対処法でも返済の目処が立たない場合は、不動産売却を検討したほうが良い場合があります。
もし売却金でローンを完済できれば、家計の問題も同時に解消できるかもしれません。
次項でご紹介する競売や任意売却と比較して、一般の不動産売却のほうが、より良い条件で売れる可能性が高いでしょう。
そこでまずは不動産会社に価格査定を依頼し、家がいくらで売れる見込みなのかを調べるのがおすすめです。

住宅ローンの返済不可により競売になったときの流れ

住宅ローンを1～2か月滞納すると、借入先の金融機関から督促状が届きます。
督促状が届いてもすぐに返済できないときは、適切な対処法をなるべく早く取らなければなりません。
万が一滞納状態が続くと、最終的には競売により家を手放すことになります。
そこで住宅ローンが返済不可になったときの、競売の仕組みを確認していきましょう。

金融機関から督促状が届く

金融機関から届く督促状には、以下の内容が記載されています。

• このまま滞納が続くと、住宅ローンの一括支払いを求めること
• 一括返済が無理なら、担保としている不動産を競売にかけること

そして滞納が3か月続くと、「代位弁済手続き開始」の通知が送られます。
保証会社が代わりに住宅ローンを返済し、今度は保証会社から返済を求められることになります。
ここに至るまでには、6か月ほどの期間が一般的です。
この段階でも滞納が続くと、競売の手続きへ本格的に進みます。

競売の注意点

競売では、裁判所が強制的に不動産を売却します。
売却金は債権者に支払われるため、手元に金銭が残る可能性は低いでしょう。
また、競売にかけられたからといって、すべての債務がなくなるわけではありません。
売却金でも完済しきれなかった分は、借金として支払い義務が残ります。
競売は、通常の不動産売却と比較して安値での取引となります。
競売にかけられると、自宅を失うばかりか、多額の債務を背負ってしまう恐れがあるのです。
住宅ローンが返済不可になったら、競売を避けるためになるべく早く対処する必要があると言えるでしょう。

住宅ローンが返済不可になった家を任意売却する方法

競売を避けるための対処法に、任意売却があります。
任意売却では、すでに住宅ローンが返済不可の状況であっても、通常の流れで不動産売却が可能です。
そこで任意売却とはどのような仕組みなのか、メリットとともに確認していきましょう。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンを滞納している方や、売却金ではローンを一括返済できないとき（オーバーローンのとき）に、債権者の同意を得て不動産売却する方法のことです。
通常、不動産を売却するためには、住宅ローンを完済しなければなりません。
しかし任意売却であれば、住宅ローンが残る物件でも不動産売却が可能です。
通常の不動産売却よりは安い売却価格になることが多いですが、それでも競売よりは高値で売れる可能性が高まります。
すでに住宅ローンを3か月以上滞納している方や、売却金だけでは一括返済が難しい方は、任意売却を選択すると良いでしょう。

任意売却のメリット

任意売却は、競売よりも有利な条件で不動産売却できるのがメリットです。
また、売却金で完済できなかった部分については、分割での返済が認められることがあります。
分割の場合、月々の返済額は無理なく返せる金額に設定されることが多いようです。
さらに金融機関との交渉次第では、売却益の一部を引っ越し費用に充当できる場合もあります。
売却後の生活も、競売よりは立て直しやすいでしょう。
そして任意売却は、手続きの基本的な流れは通常の不動産売却と変わりません。
そのため周囲の方に、住宅ローンが返済不可になったことを気付かれずに済むメリットもあります。

任意売却の注意点

金融機関が任意売却に同意するのは、住宅ローンが返済不可の状態になっているケースがほとんどです。
したがって任意売却をおこなうときには、住宅ローンを滞納している状態となっています。
そのため、滞納した事実は信用情報機関に報告されます。
事故情報が登録されると、向こう数年間は新規の借り入れやクレジットカードの審査に通らなくなるのが、注意したいポイントです。
ただし、競売になったときにも信用情報機関に報告されるため、任意売却に特有のデメリットというわけではありません。

まずは不動産会社へ相談するのがおすすめ

競売を避けるため任意売却をご希望の場合は、金融機関への相談と並行して、不動産会社にも問い合わせるのがおすすめです。
任意売却をするためには、債権者である金融機関との調整が欠かせません。
交渉が必要となる場面もあるため、任意売却の経験が豊富な不動産会社と相談しながら、手続きを進めていくと良いでしょう。

まとめ

返済不可となった住宅ローンの対処法や、任意売却の方法についてご紹介しました。
競売を避けるためにも、ローンの返済が厳しいと感じたら早めに相談するのがおすすめです。
滞納前であれば通常の不動産売却が可能なケースもあるので、不動産会社に問い合わせると良いでしょう。
私たち「ホワイトマルベリーホーム」では、大阪市で不動産売却のご相談を承っております。