【2024年版】不動産売却における税金対策！税金の種類と節税方法をチェックしておこう！

不動産売却は高額なお金が動くため、課される税金について不安な方がいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産売却では、利益に対して課される税金と、売却時に発生する税金があります。
あとから「こんなに税金がかかるとは思っていなかった」といったことにならないために、売却前におおよその目安を知って対策しておきましょう。
そこで今回は、不動産売却における税金対策として、課される税金の種類や税額の計算方法、さらに節税方法について解説します。
大阪市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における税金対策！課される税金の種類とは

不動産売却時にかかる税金を抑える対策として、どのような税金が課されるのかを知っておくことが大切です。
まずは税金対策の第一歩として、不動産売却において課される税金の種類とその概要について理解を深めておきましょう。
不動産売却において課される税金は、「利益に対して課されるもの」と「売却時に発生するもの」に区別できます。

利益に対して課されるもの

不動産売却をおこなって利益を得た場合、その利益に対して、以下のように3つの種類の税金が課されます。
所得税
個人の所得に対して課される国税です。
不動産売却においても、売却金から経費や控除額を差し引いた「譲渡所得」に対して課されます。
住民税
住んでいる都道府県、市町村に納める地方税で、都道府県民税と市町村民税の総称です。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興財源に充てるため、2037年12月31日まで通常の所得税に上乗せして徴収される特別税です。
なお、これら3種類の税金を総じて「譲渡所得税」といい、利益が生じなかった場合は発生しません。
また、不動産売却における譲渡所得税は「分離課税」に該当するため、サラリーマンの給与所得などとは別に計算されます。

売却時に発生するもの

ここからご説明する税金は、利益に関わらず、不動産売却の手続きの際に発生する税金です。
印紙税
「課税文書」と呼ばれる文書には、印紙税が課されます。
不動産売買契約書は課税文書に該当するため、定められた金額の収入印紙を購入して売買契約書に貼り、実印で消印することで納税したとみなされます。
登録免許税
住宅ローンが残っている不動産には、融資を受けた金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権が付いている不動産を売却することはできないため、残債を完済し、抵当権を外す必要があります。
抵当権は、登記簿上にも記録されているため、完済したのち、法務局で「抵当権抹消登記」をおこないます。
このときに、登録免許税が発生します。
消費税
不動産売却において、以下のようなものには消費税が課されます。

• 仲介を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料
• 登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬
• 住宅ローンを一括返済するときの金融機関の手数料

不動産売却における税金対策！税額を把握するための計算方法

続いて、前章でご説明した税金が、実際どれぐらいの金額になるのかを事前に把握して対策するために、それぞれの計算方法について解説します。

譲渡所得税

所得税、住民税、復興特別所得税を総じて「譲渡所得税」とし、計算方法をご説明します。
譲渡所得税は、譲渡所得（利益）に対して課されるため、まずは課税の基準となる譲渡所得を算出しなければなりません。
譲渡所得とは、不動産売却で得たお金から経費を差し引いたのち、手元に残った利益を指します。
譲渡所得の求め方は、以下のとおりです。
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産の購入代金と、購入するために支払った税金や仲介手数料といった諸費用の合計です。
なお、建物については、減価償却費を差し引いて残った金額を取得費とします。
譲渡費用とは、不動産売却のためにかかった費用のことで、仲介手数料や土地の測量費用などが含まれます。
取得費と譲渡費用を漏れなく計上することが、税金対策を考えるうえで大切なポイントになることを覚えておきましょう。
また、控除制度を利用する場合は、上記の計算式で求めた譲渡所得から、特別控除額を差し引いた金額が「課税譲渡所得」となります。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額
最後に税率をかければ、譲渡所得税が算出できます。
譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
税率は、不動産の所有期間によって異なります。
この点は節税に大きく関わるため、具体的な税率については次章でご説明します。

印紙税

印紙税は、売買契約の金額に応じて、以下のように定められています。

• 100万円超え500万円以下の場合は、2,000円（1,000円）
• 500万円超え1,000万円以下の場合は、1万円（5,000円）
• 1,000万円超え5,000万円以下の場合は、2万円（1万円）

なお、2024年（令和6年）3月31日までに契約するものについては、軽減税率が適用されます。
（）内は、軽減税率適用後の金額です。

登録免許税

抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産の個数につき1,000円です。
たとえば一戸建ての場合、建物と土地のそれぞれに課されるため、納税額は2,000円となります。

不動産売却における税金対策！知っておきたい節税方法

最後に、不動産売却時に課される税金を抑えるための節税方法をいくつかご説明します。
税金対策として、ぜひご参考にしてください。

節税方法①税率が下がったタイミングで売却する

前章でもお伝えしましたが、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、税率は以下のとおりです。
短期譲渡所得
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
長期譲渡所得
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％
2つを比較すると、「短期」の税率は、「長期」の税率の約2倍であることがわかります。
つまり、所有期間が5年を超えたタイミングで不動産売却をおこなうと、大きな節税になるのです。

節税方法②控除制度を利用する

譲渡所得税の負担を軽減するための控除制度を利用するのも、税金対策の大切なポイントです。
代表的なものは、以下の特例です。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売却して得た譲渡所得に対して、最高3,000万円までの控除を受けられます。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、10年超所有軽減税率の特例を利用できます。
この特例を利用すると、譲渡所得の6,000万円以下の部分の税率が、20.315％から14.21％に軽減されます。
また、「3,000万円の特別控除の特例」との併用が可能です。
特定の居住用財産の買換えする場合の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、その売却金額より新居の購入金額が多いときは、譲渡所得税の課税が将来に繰り延べられます。
売却金額より新居の購入金額のほうが少ないときは、その差額にのみ課税されます。
ただし、ほかの特例との併用はできません。
なお、特例を利用する場合は、一定の条件を満たす必要があります。
詳細は、国税庁のHPでご確認ください。

まとめ

不動産売却をおこなうと、さまざまな種類の税金が課されます。
とくに譲渡所得税は高額になりやすいため、節税方法をチェックして事前に対策することをおすすめします。
「ホワイトマルベリーホーム」は、大阪市で不動産売却をサポートしております。
不動産売却における税金対策についてもアドバイスいたしますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。