【必見】空き家の固定資産税計算方法とは？特定空家についてや節税方法を解説！

不動産を所有していると課税される固定資産税は、空き家も課税対象なうえ、特定空家に指定されると高額な固定資産税を納税する必要が出てきます。
本稿では空き家の固定資産税について、計算方法や節税方法について解説します。
大阪市内に空き家を所有している方や、空き家の固定資産税について不安を感じている方は最後まで確認してみてください。

空き家の固定資産税と特定空家

冒頭でも申しましたとおり、固定資産税とは不動産を所有していると課税される税金のため住んでいなくても課税され、特定空家に指定されると税額が増えることがあります。
空き家の固定資産税と、特定空家について解説します。

空き家でも固定資産税は課税される

固定資産税とは1月1日時点の不動産の所有者に対して課税される税金で、毎年4月から5月ごろに固定資産税の納付書が届き、納付書を使用して納税します。
住宅や賃貸物件、ビルはもちろん、田畑や山林まであらゆる土地と建物に対して課税されるので、使用していない空き家でも固定資産税が課税されます。
ただし空き家の場合、納税額については注意が必要です。
空き家を放置した結果、特定空家に指定されてしまうと、土地の固定資産税が6倍になる可能性もあるからです。

空き家対策特別措置法によって指定される特定空家

空き家対策特別措置法とは2015年2月に施行された法律で、全国で急増する空き家の対策を推進するために定められました。
空き家の調査や所有者に対する管理指導、特定空家に指定して助言や指導を目的としています。
特定空家とは市区町村が一定の条件を満たした空き家に対して指定するもので、指定されると適正管理のために市区町村から助言などが入ります。
助言から始まり、それでも空き家の状態が変わらなければ指導、勧告、命令と進展し、最終的には行政代執行がおこなわれます。
勧告以上になると、固定資産税の住宅用地の特例が適用されず、土地に対する固定資産税の控除がなくなります。
控除がなくなると固定資産税が増額されてしまうので、特定空家に指定されるリスクは高いと言えるでしょう。
特定空家に指定される条件としては、建物そのものの安全性に不安がある、管理されていない建物の外観が街区の景観を乱してしまう。
その他には、空き家が原因で不法侵入や放火などの犯罪被害に遭う恐れがあり治安を乱してしまうことや、ゴミの不法投棄や害虫の発生など衛生面で問題があるなどです。
これらのどれかひとつでも満たせば市区町村から特定空家として指定される恐れがあります。

空き家に課税される固定資産税の計算方法

その他の不動産と同じように空き家にも課税される固定資産税は、どのような方法で計算するのか計算方法をご説明します。

空き家の固定資産税計算方法

一般的な不動産と同様で固定資産税の評価額に税率を掛けることが固定資産税の計算方法です。
このとき特定空家に指定されていなければ、建物があることで住宅用地の特例が適用され、土地に対する固定資産税評価額が控除されます。
控除される割合は200㎡までは6分の1、200㎡以上の部分は3分の1です。
なお、都市計画税も課税される場合には200㎡までは3分の1、200㎡以上の部分は3分の2の固定資産税評価額が控除されます。
これを踏まえると敷地面積が200㎡以下の空き家の固定資産税額は以下の計算式で求められます。
固定資産税額＝土地の固定資産税評価額×6分の1×1.4％（税率）＋建物の固定資産税評価額×1.4％
計算例として、土地面積150㎡、土地の固定資産税評価額は2,400万円、建物の固定資産税評価額を500万円として試算してみましょう。
2,400万円×6分の1×1.4％＋500万円×1.4％＝5万6,000円＋7万円＝12万6,000円
以上のように算出されます。

特定空家に指定され住宅用地の特例が受けられなくなった際の計算方法

市区町村から特定空家に指定され、空き家に対して勧告が入ると住宅用地の特例が適用除外されます。
具体的には土地固定資産税評価額の6分の1や3分の1の控除がなくなってしまうのです。
先述した計算例を用いると以下の計算方法になります。
2,400万円×1.4％＋500万円×1.4％＝33万6,000円＋7万円＝40万6,000円
建物の固定資産税計算は変わらないため、6倍の固定資産税になるわけではありませんが、控除がある場合と比べると約3.22倍もの固定資産税額です。
所有しているだけで使用用途もない空き家に対し、多額の固定資産税を支払うことは大きな負担です。
適切な管理に取り組み特定空家に指定されることを避けるとともに、管理が難しい場合には対策も検討しましょう。

空き家の固定資産税節税方法

特定空家に指定されると多額の固定資産税を納税する必要がありますが、節税する方法はないのでしょうか。

賃貸物件として親族に利用してもらう

活用方法がないけれども利用できそうな建物なら、賃貸物件として親族に貸し出す方法があります。
建物は人が住むことで荒廃を防げるうえに建物管理も最低限で済み、特定空家に指定されることもなくなるでしょう。
このときの注意点としては家賃相場より大幅に安い家賃設定をしてしまうと、親族への贈与とみなされてしまい贈与税が課税される可能性があることです。
家賃相場が20万円のエリアにも関わらず、固定資産税分程度の家賃しか受け取っていなければその差額が贈与になってしまうのです。
家賃相場や贈与税について確認し、家賃相場より多少安い家賃で親族が少しだけお得なくらいの家賃設定で貸し出すようにしましょう。

特定空家を解除してもらう

特定空家に指定され勧告を受けて固定資産税評価額に対して住宅用地の特例が使えなくなったとしても、適切に管理することで特定空家を解除してもらうこともできます。
特定空家が解除された翌年から住宅用地の特例が使えるようになり、控除された固定資産税額に戻ります。
特定空家に指定されるには何らかの原因があるので、市区町村にその部分の確認を取りましょう。
庭木の手入れがされておらず、雑草が生えていることが原因なら庭木を整備し、建物の損壊が原因ならばその部分を修繕しましょう。
建物が老朽化していて利用できそうになければ解体することも解決策のひとつです。

空き家を売却する

現状でも利用せず将来的な利用目的もない空き家を所有しているなら、節税対策を検討するより売却することも視野に入れましょう。
管理ができていてもいつか建物は劣化することで大きなメンテナンスが必要になり、金銭的な負担も大きくなります。
固定資産税の支払いそのものもなくなり、現金も得られるので売却のメリットは大きいです。
相続で取得した空き家なら条件を満たしたうえで3年以内に売却すれば、売却益に対する税金も節税できます。
空き家管理の負担が厳しく、将来的な利用目的も定まっていない空き家なら、売却を検討してみましょう。

まとめ

空き家には固定資産税が課税されますが、特定空家に指定された場合には一般的な住宅より高額な固定資産税を納税する必要があります。
節税するためには賃貸物件として活用して特定空家に指定されないようにしたり、指定されても指摘事項を是正すれば解除できる方法があります。

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