旗竿地の売却は難しい？売却しにくい旗竿地の特徴と売却方法を解説

所有している土地が旗竿地であり、売却できるか不安に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
一般的に旗竿地は評価が低く売却も難しいとされていますが、売却方法がないわけではありません。
そこで、旗竿地の売却が難しい理由や売却しやすい旗竿地の特徴、売却方法を解説します。
大阪市で旗竿地の土地の売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考になさってください。

旗竿地とは？売却が難しい理由

旗竿地は、一般的に売却が難しいとされています。
ここでは、そもそも旗竿地とはどのような土地なのか、また売却が難しいとされている理由を解説します。

旗竿地とはどんな土地のこと？

旗竿地とは、竿に旗を付けたような形状の土地のことで、竿の細い部分が道路に面しており、その奥の旗の部分に建物を建てられるだけのスペースがある土地のことを指します。
そのため、道路側に旗の部分が接していて、その先に竿が伸びているような土地は旗竿地とは言いません。
旗竿地は、あくまでも「道路と接しているのが竿の細い部分のみ」といった点が特徴です。
正方形や長方形の土地が整形地と呼ばれるのに対して、旗竿地は独特な形の土地であるため不整形地と呼ばれています。

旗竿地の売却が難しいとされている理由

旗竿地の売却が難しいとされるには、以下の理由が挙げられます。

• 新築・建て替えができない可能性があるから
• 建物に制限ができるから
• 使い勝手が悪いから

建築基準法では、道路に2m以上接していなければならないといった接道義務が設けられています。
この接道義務を満たしていない場合は、新しく建物を建てたり建て替えたりすることはできません。
このような物件のことを「再建築不可物件」と呼びます。
以前の基準は1.8mであったため、現行の2m未満でも旗竿地に建物が建っている場合がありました。
しかし、法令の改正により現在は2m未満では新しく建物を建てたりリフォームをしたりすることはできないため、売却が難しいといわれています。
また、土地が不整形地のため、建物を建てる際に向きや間取りなど建物に制限がかかってしまう点もデメリットです。
さらに、竿の部分に建物を建てることができない場合が多いため、実質は利用できる面積が小さくなってしまい、使い勝手が悪くなかなか買い手が見つからないのです。
このように旗竿地は、整形地に比べると多くのデメリットがあるため評価が低くなってしまい売却が難しいとされています。

▼この記事も読まれています
中古マンションはリースバックで売却できる？売却時の注意点も解説

売却しやすい・売却しにくい旗竿地の特徴

同じ旗竿地でも、なかには売却しやすい特徴をもった土地があります。
ここでは、売却しやすい旗竿地の特徴と、売却しにくい旗竿地の特徴を解説します。

売却しやすい旗竿地の特徴とは

売却しやすい旗竿地とは、以下のような特徴があります。

• 間口が広い
• 重機が入れるスペースがある
• 日当たり・風通しが良い

旗竿地のなかでも、売却しやすい土地は間口が広い場合です。
間口が広ければ、建物を建てる際に必要な重機が入るだけのスペースを確保することができるからです。
また、駐車スペースや小さな庭として活用することできるため、土地の価値が上がり売れやすくなります。
そのほかにも、日当たりや風通しが良い場合も、一般的な旗竿地よりも売却しやすい傾向にあります。
とくに都市部などの住宅が密集している地域では、日当たりや風通しが悪いケースが多いです。
その点、日当たりが良くかつ風通しも良ければ高く評価されるでしょう。

売却しにくい旗竿地の特徴とは

売却しにくい旗竿地とは、以下のような特徴があります。

• 再建築不可の土地
• 間口が狭い
• 他人の私道を使っている

旗竿地のなかでも売却しにくい土地は、接道義務を満たしていない再建築不可の土地です。
このような土地は、評価が大きく下がってしまい売却が難しい可能性があります。
また、間口が狭い場合も利用できる面積が少なく、使い勝手が悪いため売却しにくいといえるでしょう。
そのほかにも、別の方の私道を通らないと旗竿地の間口から敷地に入れない場合も売却しにくい特徴の1つといえます。
自分で所有している私道の場合や、近隣の方と共有名義であれば、売却時にその権利も一緒に売却すれば良いでしょう。
しかし、他人が所有者となっている私道を使わなければならない場合は、リスクが大きいため買い手が付かない可能性があります。
なぜなら、私道の所有者の都合で使えなくなる場合もあるからです。
再建築不可の土地と同様に制限がかかり、そのままでは土地の評価が下がり売却が難しくなるでしょう。

▼この記事も読まれています
【要注意】相続後に不動産売却する際の注意点とは？相続登記についても解説

売れにくいとされる旗竿地を売却する方法

最後に、売却が難しいとされる旗竿地を売却する方法をケースごとに解説します。

再建築不可の旗竿地を売却する方法

再建築不可の旗竿地の場合は、一般的な方法では売却は難しいといえるでしょう。
そのため、隣地の所有者に旗竿地を買い取ってもらえないか相談してみることをおすすめします。
隣家であれば、再建築不可の土地であっても自分の土地と合わせると、再建築不可でなくなる場合があります。
また、隣家も旗竿地である場合は、購入してもらえる可能性が高くなるでしょう。
ただし、隣家であっても売買契約を締結する際は、不動産会社を通しておこなうことをおすすめします。
なぜなら個人間の取引は後々トラブルに発展するケースが多いからです。

他人の私道を使っている旗竿地の売却方法

別の方の私道を使わなければ敷地内に入れないような旗竿地の場合は、私道の所有者に持分を購入できないか交渉してみましょう。
私道の持分が購入できれば、買主が見つかりやすくなる可能性があります。
もし私道の持分が購入できない場合は、通行地役権の取得を検討してみましょう。
通行地役権とは、私道を通る権利のことです。
この権利は、私道の所有者から許可を得る必要があります。
ただし、毎年通行料を支払うことにより許可を得られるケースが多いといえます。

幅4m以上の道路に面していない旗竿地を売却する方法

道路幅が4m以下の道路に面している場合も、敷地に建物を建てることができません。
そのため、このような場合は「セットバック」してから売却すると、スムーズに売れる可能性があります。
古くからある旗竿地の場合、全面道路が4mに満たない狭い路地の道路幅に家が建っていることがあります。
このような旗竿地は、そのままでは建物を建てることができないため、現行の法規に沿って道路幅の修正をおこなわなければなりません。
しかし、道路幅は簡単に変更できないため、敷地の一部を後退させる「セットバック」をおこないます。
セットバックをおこなえば、建物を建てられるようになるため、売却がしやすくなるでしょう。
なお、道路に接しているのが4m未満でも周辺に公園や広場などの広い空き地があれば、セットバックしなくて良い場合があります。

▼この記事も読まれています
【メリット】不動産売却時にすべきインスペクションとは？メリットや費用を解説

まとめ

一般的に旗竿地は買い手が付きにくく売却が難しいとされています。
しかし、旗竿地のなかでも間口が広く日当たりが良い場合は、スムーズに売却できる可能性があります。
売却が難しいとされる再建築不可の旗竿地を所有している場合は、まずは隣地の所有者へ購入してもらえないか交渉してみると良いでしょう。

-----------------------------

私たち「天王寺区・東成区不動産売却サポート」は、天王寺区・東成区を中心に大阪市の不動産売却をお手伝いしております。

大阪市での不動産売却・買取でお悩みのお客様は、ぜひご相談ください。

中古戸建・中古マンション・土地等、様々な不動産売却・買取査定のご相談を承ります。

特に現在は「マンション売却」に力を入れておりますので、マンションの売却をご検討中の方はお問い合わせいただけますと幸いです。

無料相談・無料査定依頼もお待ちしております。

■天王寺区・東成区不動産売却サポートの会社概要はこちら

■天王寺区・東成区不動産売却サポートのお客様の声一覧はこちら

■天王寺区・東成区不動産売却サポートのお客様の不動産コラム一覧はこちら