袋小路の家を売却する方法とは?売却価格への影響や売却しにくい理由を解説

2023-11-28

袋小路の家を売却する方法とは?売却価格への影響や売却しにくい理由を解説

この記事のハイライト
●袋小路とは袋のように出入口が1つしかなく通り抜けできない道のこと
●接道義務を満たしていない袋小路は評価が5~7割程度下がる
●袋小路にある家を売却する際は隣地所有者と交渉するのがおすすめ

袋小路にある家の売却をお考えの際に、売却できるのかと心配されている方もおられるのではないでしょうか。
実際は袋小路にある家は売却が難しい傾向にあるため、売却するためには工夫が必要になります。
そこで、袋小路とはどんな土地なのか、売却価格への影響や売却方法について解説します。
大阪市で袋小路のある家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

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袋小路の家を売却したい!袋小路のメリット・デメリットとは

袋小路の家を売却したい!袋小路のメリット・デメリットとは

袋小路とは、袋のように出入口が1つしかなく、通り抜けできない道のことです。
また袋小路の土地とは、一般的に一番奥まった箇所にある土地を指しますが、広く言えば前面道路が袋小路になっているところをまとめて指すこともあります。
ここでは、まずは袋小路にある家を売却する際に、把握しておきたい袋小路特有のメリットとデメリットを解説します。

袋小路にある家のメリット

売却時に、購入希望者にアピールするためには袋小路のメリットを把握しておくことが大切です。
袋小路にある家には以下のようなメリットがあります。

  • 車が少ないため子どもが遊ぶときに安心
  • 騒音や排気ガスが少ない
  • 不審者に気付きやすい
  • プライバシーが確保される

袋小路の特徴は、出入口が1つしかないため通り抜けることができない点です。
そのため、住民や来訪者など必要最低限の車や人しか通ることがありません。
したがって、交通量が少ないため、子どもを外で遊ばせても比較的安心といえるでしょう。
また、車の多い道路に比べて騒音や排気ガスに悩まされることがないため、静かな環境が保たれやすいメリットがあります。
さらに、袋小路に入ってくるのは、住民などの顔なじみが多くなることから不審者に気付きやすいといった特徴があります。
不審な行動をしている方がいれば目立つため、犯罪被害を防ぎやすくなるでしょう。
そのほかにも、通行人が家を覗く心配も少ないため、プライバシーを確保できる点もメリットです。

袋小路にある家のデメリット

袋小路には上記のようなメリットがある一方で、デメリットも存在します。
袋小路にある家には以下のようなデメリットがあります。

  • 避難経路が確保しにくい
  • 見通しが悪い場合は犯罪者が隠れやすい

袋小路は災害が発生した際に避難しにくいデメリットがあります。
たとえば、袋小路の入り口で火災が発生したり、地震により家が倒壊したりした場合、その奥にいる住人たちは避難が難しくなってしまいます。
また、場合によっては大型車が通れないケースもあり、消火活動が遅れる可能性もあるでしょう。
そのほかにも、見通しが悪い袋小路の場合は犯罪者が隠れやすくなってしまいます。
このようなデメリットを解消するためには、日頃から住人たちと連携を取って防犯対策や避難経路などのルートを確保しておくことが大切です。
そうすれば、売却時に買主に安心して引き継ぐことができるでしょう。

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袋小路にある家は売却しにくい?売却価格への影響とは

袋小路にある家は売却しにくい?売却価格への影響とは

一般的に袋小路にある土地は、ほかの土地と比べると売却しにくくかつ売却価格が下がってしまうことがあります。
ここでは、袋小路にある家が売却しにくい理由や売却価格への影響について解説します。

袋小路にある家の売却価格への影響

袋小路にある家は、出入口が1つしかなく行き止まりとなっているため、土地を評価する際に評価額が低くなる傾向にあります。
評価額が低くなると、当然ながら売却価格も下がってしまいます。
袋小路の土地を評価する際に使用される方法は以下の3つです。

  • 取引事例による評価
  • 公示価格による評価
  • 路線価による評価

袋小路の家を売却する際に参考にしやすい評価方法は、取引事例を用いた方法です。
取引事例とは、近隣で条件に近い複数の取引事例をもとに評価する方法です。
ただし、近隣で同じような条件が必ずしもあるとは限りません。
そのため、公示価格や路線価を用いて評価し、売却価格の参考にすることもできます。
公示価格とは、国土交通省が毎年発表している土地価格のことです。
国土交通省のホームページにある「標準値・基準地検索システム」から調べることができます。
路線価は、国税庁が公表している土地の価格指標で、相続税や贈与税などを計算する際に使用されています。
路線価は、おおよそ公示価格の7割程度で設定されることが一般的です。
このように袋小路の土地は、さまざまな評価方法により売却価格を算出できますが、実際は個別事情により評価が異なるため参考程度に留めておきましょう。
また、道幅や間口が狭いような場合は接道義務を満たしていないため、評価が5~7割程度まで下がる点に注意が必要です。
接道義務とは「敷地の幅員4mの道路に間口2m以上接していなければならない」とする建築の条件のことです。
これらの条件を満たしていない場合は、評価が下がるため売却価格に大きく影響する可能性があります。

袋小路にある家が売却しにくい理由

袋小路にある家が売却しにくいと言われるのは、前述したように接道義務を満たしていないケースが多いからです。
接道義務を満たしていない家は、再建築不可物件となってしまい、新たな建築や建て替えなどをおこなうことができません。
接道義務を満たしていなくても、セットバックすることにより建築可能になりますが、わざわざ好んで購入する方は少ないでしょう。
また、上記でご説明したように袋小路は災害時のリスクなども懸念される点が売却しにくい理由の1つとなっています。

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袋小路にある家を売却する方法

袋小路にある家を売却する方法

評価が低く売却が難しいと言われる袋小路ですが、工夫次第では高く売却できる可能性もあります。
ここでは、袋小路にある家をスムーズに売却するための方法を解説します。

売却方法①家の印象を良くする

接道義務を満たしている場合は、一般的な物件と変わりないため、内覧時に備えて家の印象を良くすることが売却のコツです。
とくに買主が清潔感を求める水回り(キッチンやトイレなど)は、徹底的に掃除しておくと、好印象を持ってもらえるでしょう。
また、家だけでなく内覧時の対応にも気を配ることが大切です。
袋小路特有のメリットやデメリットなどを隠さずに誠実に伝えるようにしましょう。

売却方法②更地にして売却する

接道義務を満たしていない場合は、更地にすることによって買主が見つかる可能性が高くなります。
とくにおすすめなのが、隣地の所有者に売却する方法です。
隣地に売却すれば、接道義務を満たせるようになるケースもあり、高値で売却が期待できるでしょう。
また、逆に隣地を購入し再建築可能な物件にしてから売却する方法もあります。
再建築可能な物件にすれば、資産評価も上がり高く売却できる可能性が高くなるでしょう。
買主を見つけやすくするためにも、接道義務を満たしていない場合は、まずは隣地の所有者に相談をしてみることをおすすめします。

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まとめ

一般的に袋小路にある家は、接道義務を満たしていないケースも多く売却が難しいとされています。
とくに再建築不可物件となると、新築や建て替えが難しくなるため、なかなか買主が現れない可能性が高いでしょう。
売却をお考えの場合は、接道義務を満たすために隣地を購入してから売却する方法も検討してみると良いでしょう。
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