マンション売却における固定資産税の精算方法は？時期や注意点も解説

土地や建物などの不動産の所有者には、毎年固定資産税の納税義務が発生します。
1年単位で納税義務者が決定するため、年の途中で不動産を売った場合はどうなるのでしょうか。
今回はマンション売却における、固定資産税について解説します。
大阪市でマンションの売却をお考えの方や、税金の精算方法、支払い時期などについてお知りになりたい方は、ぜひ参考になさってください。

マンション売却における固定資産税の精算方法は？

まずは、マンション売却における固定資産税の精算方法について解説します。

そもそも固定資産税とは？

固定資産税とは、先述のとおり土地や建物を所有している方に課税される税金です。
毎年1月1日時点の所有者に対して、1年分の納付書が送付されます。
そのため、固定資産課税台帳や登記記録に所有者として登録されている方が、主となる納税者です。

売主の支払方法とは？

先述のとおり、1月1日時点における不動産の所有者が納税義務者となるため、年の途中でマンションを売却しても、納税を済ませなくてはなりません。
そのため、まずは売主が自治体に対して、全額支払う必要があります。
支払い方法は納付書で、コンビニエンスストアや金融機関、市役所などの窓口にて、現金で支払うのが一般的です。
支払う際には一括払いか4回の分割払い、どちらかを選択することになります。
エリアによっては、口座引き落としやクレジットカードでの納付も可能です。

精算方法

マンション売却における固定資産税は、日割りで精算するのが一般的です。
引き渡しの時期に合わせ、引き渡し前が売主、引き渡しあとが買主という風に精算します。
精算の計算方法は、下記のとおりです。
金額×所有日数/365日
所有日数は、起算日によって異なります。

起算日の2つのパターン

精算時に用いる起算日は、売却するマンションがあるエリアによって下記のとおり異なります。

• 関東：1月1日
• 関西：4月1日

関西エリアにある大阪市の起算日は、4月1日となるのが一般的です。

精算金額のシミュレーション

固定資産税の金額が10万円、9月6日に所有権の移転があった場合、精算金額はいくらになるのかシミュレーションしてみます。
このケースでは、売主が負担するのは4月1日から9月5日までの158日分です。
10万円×158日/365日なので、4万3,288円を支払うことになります。
買主は9月6日から3月31日までの207日分です。
10万円×207日/365日=5万6,712円を負担することになります。
売主は買主から5万6,712円を受け取り、清算するという流れです。
1月1日が起算日の場合、売主は238日分を負担することになり、金額は6万7,945円となります。
買主は117日分を負担するので、3万2,055円を売主に支払います。
起算日によって負担する金額が異なるため、いつが起算日となるのかを、あらかじめ不動産会社にご確認ください。

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マンション売却で固定資産税を精算する時期

続いて、マンション売却時に固定資産税を精算する時期について解説します。

納税通知書が届く時期に精算する

タイミングとしてまず挙げられるのが、納税通知書が届く時期です。
今年度分の納税通書を確認し、売主と買主それぞれが負担する金額を決めます。
確定した金額をもとに精算するため、受け取る金額を間違えずに済むのがメリットです。
ただし、マンションの売却を終えたあとに、買主と連絡を取る必要があります。

昨年の金額を参考にする

昨年支払った金額を参考にして、精算することも一つの方法です。
評価替えがおこなわれない限り、一般的には昨年と同じ金額を負担することになります。
評価替えは3年に1度おこなわれ、時期によって建築資材や地価の高騰や下落があれば、評価額が上がったり下がったりします。
土地や建物が高く評価されれば、その分固定資産税の金額もアップするでしょう。
そのため、必ずしも昨年と同じ金額になるとは限らないことを、注意点として念頭に置いておきます。
もし納付書が届いて差額があった場合は、再精算をおこなうのが一般的です。
買主と再度連絡を取る必要があるものの、正しい金額で精算できるので、双方が損することはありません。
再精算をおこなう場合は、状況によって再精算が必要であることを決め、書面に残しておくことが重要です。
必要なければ、そのまま手続きは完了します。

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マンション売却で固定資産税を精算するときの注意点

最後に、マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点について解説します。

注意点1：買主に支払い義務は生じないため拒否される可能性がある

注意点としてまず挙げられるのが、買主に支払い義務は生じないという点です。
先述のとおり、納税義務者は1月1日時点の所有者にあり、年の途中でマンションを売却してもその事実は変わりません。
しかし、義務ではないがゆえに買主が「こちらには納税義務がない！」「支払いたくない！」と主張するケースがあります。
そのため、状況によっては精算ができず、買主が負担する分の税金を受け取れない可能性があるでしょう。
精算はあくまでも任意であることを念頭に置き、話し合いを進めることがポイントです。

注意点2：起算日にも法的なルールがない

起算日にはルールがないことも、注意点の一つです。
先述のとおり、精算時に用いる起算日は、売却するマンションがあるエリアによって異なります。
しかし、法的に定められているわけでなく、売主と買主の話し合いで決定することも珍しくありません。
起算日を2つのパターンどちらにするかによって、売主と買主、双方が負担する固定資産税の金額が大きく変わってきます。
そのため、トラブルになる可能性を考慮し、負担する側や起算日は契約書に残しておくことが大切です。

注意点3：受け取った税金は譲渡所得に含まれる

注意点として、買主から受け取った税金は、譲渡所得に含まれることも挙げられます。
マンション売却で利益が出ると、その利益に応じた譲渡所得税という税金が課税されます。
利益のことを譲渡所得と呼び、税金の負担を抑えるためには譲渡所得をなるべく少なくすることが重要です。
しかし、買主から受け取った税金は譲渡所得に含まれるので、その分利益が多く生じたことになります。
譲渡所得税が高額になる可能性があることを、注意点として押さえておいてください。
もしマンション売却で得た利益だけを申告した場合、脱税とみなされる可能性があります。
ペナルティーを科せられる恐れがあるので、買主から受け取った固定資産税は、譲渡所得の一部として正しく申告しましょう。

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まとめ

マンション売却における固定資産税は、引き渡しのタイミングで日割りで精算するのが一般的です。
納税通知書が届く時期に精算するケースが多く、昨年の金額を参考にして買主に支払ってもらうことも可能ですが、差額があった場合はあとから精算する必要が出てきます。
買主には支払い義務が生じないことや、起算日には法的なルールがないこと、受け取った税金は譲渡所得に含まれるなど、いくつかの注意点があります。

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