空き家の売却にはリフォーム・リノベーションが有効!費用についても解説

2024-07-30

空き家の売却にはリフォーム・リノベーションが有効!費用についても解説

この記事のハイライト
●空き家はリフォームやリノベーションすることで売却しやすくなる場合がある
●多額の費用をかけても回収できるとは限らないため注意が必要
●工事によって所得税や固定資産税が減税されるため事前に制度の内容を確認することが大切

親から相続した実家などを空き家として放置するとさまざまなリスクが生じるため、将来活用する予定がないのであれば、早急に手放すことをおすすめします。
築年数が古い家は、リフォームもしくはリノベーションをしたほうが売却しやすい場合がありますが、メリット・デメリットを理解したうえで検討することが大切です。
そこで今回は、空き家をリフォーム・リノベーションするメリットとデメリットやかかる費用、節税について解説します。
大阪市で空き家を所有している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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空き家をリフォーム・リノベーションするメリットとデメリット

空き家をリフォーム・リノベーションするメリットとデメリット

不動産の購入を検討する方は、立地条件や価格が希望条件に近い物件があれば、内見を希望し、実際に物件を確認したうえで判断するのが一般的です。
空き家の場合も、購入検討者が現れたら、内見に応じる必要があります。
しかし、築年数が古く、劣化や汚れなどが目立つ空き家は、内見者からの印象が悪くなり、興味を持ってくれる方がいても成約に繋がりにくくなります。
そのような空き家は、リフォームやリノベーションによって見た目を良くしてから売り出したほうが良いでしょう。
そこでまずは、空き家をリフォームやリノベーションすることで得られるメリットと、注意すべきデメリットについて解説します。

メリット

空き家をリフォーム、もしくはリノベーションするメリットとして、以下のようなことが挙げられます。
住宅の性能がアップする
築年数が古くても、劣化がそれほどひどくない場合は、部分的な改修や設備の交換をおこなうリフォームだけで、住み心地が良くなります。
空き家を新しく生まれ変わらせたい場合は、リノベーションで間取りや内装、設備などを大幅に変更したり、耐震性能を強化したりすれば、住宅全体の性能をアップできます。
買主が見つかりやすくなる
リフォームやリノベーションで見た目がきれいになり、性能がアップした住宅は、購入検討者からの印象も良くなります。
内見時に、魅力的な物件だと感じてもらえるような対応をすることで、成約に繋がる可能性が高まるでしょう。

デメリット

空き家をリフォーム、もしくはリノベーションする場合、下記のようなデメリットもあるため、事前に把握しておくことが大切です。
費用がかかる
空き家のリフォームやリノベーションは、売却しやすくするための有効な手段ですが、工事をするには費用がかかります。
費用の目安については次章で解説しますが、大がかりな工事をすると、費用が高額になります。
売却前に多額の費用を準備しなければならないため、大きな負担になることを頭に入れておきましょう。
費用を回収できない可能性がある
多額の費用をかけて工事をおこなっても、その費用を販売価格に上乗せできるわけではありません。
もしかかった費用を上乗せして、高い価格で売り出しても、市場相場とかけ離れた価格で住宅を購入する買主は、ほとんどいないでしょう。
つまり、リフォームやリノベーションにかかった費用は、回収できず、持ち出しになってしまう場合があるのです。
このように、リフォームやリノベーションしてから空き家を売却する場合、売却しやすくなる点はメリットですが、費用面で大きな負担となる可能性があります。
したがって、どの程度の工事をおこなうのか、どれくらいの費用がかかるのかを、事前にしっかり把握したうえで検討することが大切です。

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空き家のリフォーム・リノベーションにかかる費用

空き家のリフォーム・リノベーションにかかる費用

次に、空き家のリフォームやリノベーションにかかる費用の目安について解説します。

一部をリフォームする場合

空き家の築年数や状態、売主がどこまで改修したいかによって、かかる費用はさまざまです。
まずは、部分的なリフォームにかかる費用の目安を見ていきましょう。
外壁・屋根
外壁は、修繕方法にもよりますが、50万円~200万円ほどが目安になります。
屋根は、スレート屋根の塗り替えで20万円~80万円、瓦を交換する場合は70万円~120万円が相場です。
内装
壁紙の交換は800円~1,500円/㎡、畳からフローリングに張り替える場合は、3万円~6万円/畳が相場です。
リビング全体を改修する場合は、200万円~400万円が目安になります。
水回り
システムバスの交換には50万円~150万円、タンクレスのトイレにする場合は30万円~50万円が相場です。
キッチンは高額になりやすく、システムキッチンにする場合は40万円~80万円、キッチン全体をリフォームする場合は80万円~400万円ほどかかります。
その他
築年数が古い家は、雨漏りやシロアリによる被害が多く見られます。
たとえば雨どいを交換するには、5万円~40万円ほどかかります。
シロアリ被害による損傷を修繕する場合は、100万円以上かかることも少なくありません。
また、耐震補強工事が必要な場合は、100万円~200万円を目安に考えておく必要があります。

フルリノベーションする場合

内装、建具などを交換し、水回りも新しくしたいなど、フルリノベーションする場合は、500万円~1,000万円が費用の相場です。
金額に幅があるのは、使用する材料や設備、工事内容によって大きく異なるためです。
このように、リフォームやリノベーションには、それなりの費用がかかります。
築年数が古い空き家を売却しやすくするためには有効な手段ですが、先述したように、売却前に多額の費用をかけてリノベーションしても、その費用を回収できるとは限りません。
したがって、空き家の状態にもよりますが、売却しやすくすることが目的の場合は、部分的なリフォームで費用を抑えることを検討してみるのも方法の1つです。
どの程度の修繕が必要かは、ご自身で判断せず、ぜひ弊社までご相談ください。

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空き家のリフォーム・リノベーションで節税が可能

空き家のリフォーム・リノベーションで節税が可能

空き家を売却する際のリフォームやリノベーションについては、減税制度が設けられています。
条件を満たせば節税になり、負担を軽減できるため、ぜひチェックしておきましょう。
空き家のリフォームなどで減税の対象となるのは、所得税と固定資産税です。

所得税

住宅ローン減税
10年以上の住宅ローンを契約して中古住宅をリフォームした場合、年末のローン残高の0.7%が10年間控除されます。
ただし、借入限度額は2,000万円、最大控除額は140万円です。
リフォーム推進減税
ローンの利用に関わらず、一定のリフォームをした場合、その工事にかかる標準的な費用の10%分の所得税が減税されます。
ただし、控除されるのは、工事をおこなった年のみです。
また、工事内容によって工事限度額や、最大控除額が決まっています。
たとえば、耐震工事や省エネなどの工事をおこなった場合、工事限度額は250万円で、最大控除額は25万円です。

固定資産税

リフォームをおこなってから3か月以内に自治体に申告すると、工事の内容に応じて固定資産税が1年間減額されます。

  • 耐震…1/2
  • バリアフリー…1/3
  • 省エネ…1/3
  • 長期優良化…2/3

このように、減税制度の対象となる工事をおこなった場合は、節税が可能です。
負担を軽減できるため、リフォームをおこなう場合は、事前に国土交通省のホームページで制度の内容を確認することをおすすめします。

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まとめ

空き家は、リフォームやリノベーションをおこなうことで売却しやすくなる場合があります。
しかし、多額の工事費用がかかるため、大がかりなリフォームは慎重に検討しなければなりません。
どの程度の改修が必要かは物件によって異なるため、まずはホームインスペクションを受け、専門家と相談しながら判断することが大切です。
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この記事の執筆者

このブログの担当者  桑野 義久

天王寺区・東成区の売却担当エージェント
業界歴:17年
保有資格:宅地建物取引士、管理業務主任者、2級ファイナンシャルプランニング技能士、一級建物アドバイザー、測量士補、ハウスクリーニング士
文言:大阪で一番優しい不動産屋を目指して日々活動しております。

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