不動産売却時の注意点とは？仲介と買取の違い・離婚や相続時の対処を解説

不動産を売却するときは、事前にどのような点に気を付ければ良いのか気になりますよね。
本記事では、仲介と買取の違いや離婚をきっかけに売却するとき、相続物件を売却するときの注意点について解説します。
大阪市で不動産を売却予定の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却の注意点①仲介と買取の違いとは？

不動産を売却する方法には、主に「仲介」と「買取」の2種類があります。
どちらも不動産を売却する点では同じですが、買主が違うため手続きや契約の方法が異なります。
自分に合った方法を選ぶために、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

仲介とは

仲介は、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を通じて買主を見つける方法です。
仲介による不動産売却の流れは以下のとおりです。

• 不動産会社に物件の査定を依頼
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 不動産会社が売却活動を開始
• 買主と売買契約を結ぶ
• 売却代金を受け取り物件を引き渡す

具体的には、まず不動産会社に物件の査定を依頼し、提示された査定額や条件に納得したら媒介契約を結びます。
媒介契約後、不動産会社はチラシやインターネットなどの広告を使って購入希望者を募集します。
買主が見つかれば売買契約を結び、売却代金を受け取って物件を引き渡すという流れです。
このように仲介を利用すると、不動産会社のサポートを受けながら、広範な買主候補にアプローチすることができます。

買取とは

買取とは、不動産会社が直接買主となり、不動産を買い取る方法となります。
買取を利用して不動産を売却する際の流れは、以下のとおりです。

• 不動産会社に物件の買取査定を依頼
• 不動産会社と売買契約を結ぶ
• 売却代金を受け取り物件を引き渡す

買取のメリットは、仲介のように買主を探すための売却活動が不要な点です。
そのため、売却期間を大幅に短縮できます。
不動産会社が提示する買取の条件に納得できた場合、すぐに契約を結び、短期間で現金を受け取ることが可能です。

仲介と買取の違い

不動産を売却する方法として「仲介」と「買取」の違いを理解しておくことが重要となります。
最大の違いは「売却する相手」です。
仲介では、個人または法人の買主に売却します。
一方、買取では不動産会社が買主です。
売却スピードにも大きな違いがあります。
仲介では、査定を依頼してから物件を引き渡すまでに、一般的に3～6か月かかります。
立地条件が悪かったり建物が古い場合は、1年以上かかることもあるでしょう。
一方、買取では、買主を探したり、内覧対応をしたりする必要がないため、売買契約を結んでから3日～1か月程度で現金を受け取ることができます。
売却価格にも差が出る場合があります。
仲介では、高値で売却できる可能性が高いです。
一方で、買取での売却価格は仲介よりも低くなる傾向があります。
買い取った不動産を修繕やリフォームして資産価値を高めてから再販売するため、その際のコストを考慮して価格が決まるためです。
一般的に仲介に比べて1～3割ほど低い価格になります。
状況に応じて「高値で売却したいなら仲介」、「急いで現金化したいなら買取」と判断すると良いでしょう。

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不動産売却の注意点②離婚を機に売却する場合

離婚を機に不動産の売却を考える方は多くいますが、通常よりも手続きが増えるため注意が必要です。
以下に、離婚を機に不動産を売却する際の手順と注意点を解説します。

注意点①不動産の名義を確認する

まずは、不動産の名義が誰になっているかを確認しましょう。
不動産は名義人しか売却できません。
婚姻後に不動産を購入した場合、以下の2つのケースが考えられます。

• 単独名義
• 共有名義

たとえば夫の単独名義であれば、夫しか売却手続きをおこなうことができません。
妻が勝手に売却することはできないため、ご注意ください。
夫婦の共有名義になっている場合は、夫婦両方の同意が必要です。
これらの点に注意しながら、スムーズに売却手続きを進めましょう。

注意点②住宅ローンの名義を確認する

売却する不動産にローンが残っている場合は、ローンの名義人も確認する必要があります。
ローンの名義人と不動産の名義人が、必ずしも一致するとは限らないためです。
たとえば、ローンの名義人が夫であり、名義人ではない妻がその不動産に住み続ける場合を考えてみましょう。
この場合、以下の点を決める必要があります。

• 誰が住宅ローンを返済するのか
• ローンの名義をどうするのか

これらの確認をしっかりとおこない、適切な対応をとることが重要です。

注意点③財産分与の方法について話し合う

夫婦が離婚する際には「財産分与」をおこなう必要があります。
財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を平等に分けることです。
土地や建物などの不動産も財産分与の対象となるため、どのように分けるか話し合う必要があります。
不動産における財産分与の方法には、以下の3つがあります。

• 家を売却して現金化し分け合う
• 夫婦のどちらかが家をもらい、相手に代金を支払う
• 夫婦のどちらかが家をもらい、他の財産を相手に渡す

もっともトラブルが少ない方法は、家を売却して現金化し、その現金を分け合うことです。
不動産を活用する予定がない場合は、売却することを第一優先に考えると良いでしょう。

注意点④不動産を売却する場合

財産分与で不動産を売却することが決まったら、次は一般的な不動産売却の手続きを進めます。
仲介や買取のどちらの場合でも、まずは不動産会社に査定を依頼する必要があります。
そのため、不動産会社探しから始めましょう。
また、不動産会社が提示する査定額が適切かどうかを判断するために、事前にある程度の相場を確認しておくことをおすすめします。
これにより、売却の際の判断がスムーズになります。

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不動産売却の注意点③相続物件を不動産売却する場合

相続物件を売却する際の手順と注意点について解説します。

注意点①遺産分割協議を十分におこなう

遺言書がない場合は、遺産分割協議を十分におこなうことが大切です。
相続物件の売却にはトラブルの要素が多く、慎重に進める必要があります。
たとえば、相続した不動産に被相続人と同居していた人がいる場合や、売却によって事業を続けられなくなる場合には注意が必要です。
また、売却に前向きでない相続人がいると、スムーズに売却が進まない可能性があります。
これらの点を十分に話し合い、全員が納得したうえで売却手続きを進めましょう。

注意点②相続登記をおこなう

相続物件を取得する方が決まったら、相続登記をおこないます。
不動産を売却する際には、その土地や建物の名義が売主の名義になっていないと売却できません。
したがって、不動産を相続した場合には、被相続人から相続人への名義変更が必要です。
この名義変更の手続きを相続登記と呼びます。
複数の相続人の共有名義で登記することも可能ですが、手続きが複雑になるため、一般的には代表者の名前で登記します。
また、相続登記は今後義務化されるため、すみやかにおこなっておきましょう。

注意点③相続税以外にもかかる税金

相続にともなう不動産売却では、相続税以外にも以下の税金がかかります。

• 売買契約書にかかる印紙税
• 不動産登記の登録免許税
• 売却利益に対してかかる譲渡所得税

不動産を売却する際には、購入時と同様にさまざまな税金がかかるため、注意が必要です。

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まとめ

不動産を売却するときは、仲介と買取の違いについてしっかりと理解し、どちらで売却するか判断することが大切です。
離婚を機に不動産売却する際は、財産分与の方法や不動産とローンの名義にご注意ください。
相続物件を売却するときは、遺産分割協議や相続登記、税金に注意が必要です。
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