相続不動産は3年以内の売却がお得？節税につながる2つの特例をご紹介

不動産相続をすると相続税がかかりますが、不動産売却をおこなうことによって、さらに譲渡取得税がかかる可能性に、お悩みではありませんか？
相続した不動産を売却するなら3年以内がおすすめであり、その理由は、譲渡所得税の節税となる特例を利用できるからです。
そこで今回は、相続不動産の売却にあたって知っておきたい、相続空き家の特例と取得費加算の特例について解説します。

相続開始から3年以内が売却期限！相続空き家の特例を解説

不動産売却にかかる費用には複数の税金も含まれますが、そのなかで、売却益が出た場合に発生するのが譲渡所得税です。
譲渡所得税は、相続をした不動産の売却でも同じようにかかりますが、3年以内に売却すると「相続空き家の特例」が適用できる可能性があります。

3年以内の売却で節税になる「相続空き家の特例」の概要

相続不動産は、節税面から考えると3年以内の売却が得策といえますが、その理由は譲渡所得税を節税できる特例があるからです。
特例のひとつが「相続空き家の特例」となりますが、亡くなった被相続人が居住していたマイホームを受け継いだ相続人が、不動産売却した場合に利用できる制度です。
売却をする不動産は、空き家または、敷地が対象になります。
譲渡所得税は、売却代金から売却時の費用と取得費を引いたときの「譲渡所得」がプラスになると、課税される税金です。
相続空き家の特例が適用される場合、費用のほかに控除できる金額として3,000万円が加わるため、譲渡所得を大幅に減らすことができ、節税につながります。

特例を利用するための適用要件

相続不動産を売却して、相続空き家の特例を適用する要件は多岐にわたりますが、空き家自体と売却時の状況に対するものとに大別することが可能です。
適用のためには、要件の内容は、すべてクリアすることが求められます。
空き家自体の要件
3年以内の売却とは、具体的には、相続開始から3年後の年末までに売却することです。
相続が開始してからは、売却されるまで、継続して空き家の状態であることも必要になります。
また、空き家の建物だけでなく、土地についても取得は、相続によるものとされています。
売却時の状況の要件
3年以内の売却とは、具体的には、相続をして3年後の年末までに売却することです。
ほかにも、売却相手は第三者であり、1億円以下の金額で売っていることも要件に含まれます。
売却時には、空き家を取り壊しているか、耐震リフォームが済んでいる状態であることも、要件です。
ちなみに、相続空き家の特例が設けられた目的は、旧耐震基準が適用された建物が、相続後に空き家のまま放置されることを防ぐためです。
旧耐震基準に沿った建物ではない場合などは、特例の利用はできません。

利用に必要な申告の手続き

相続空き家の特例は、3,000万円を譲渡所得から差し引くことができますが、控除することにより0円になる場合でも確定申告が必要です。
確定申告の手続きは、不動産売却した年の翌年2月16日から3月15日が期間です。
相続空き家の特例を利用するときの申告では、被相続人が亡くなる直前まで、1人暮らしをしており、現在は空き家であると示す必要があります。
そのため、申告の必要書類として、市区町村役場で取得する被相続人居住用家屋等確認書も用意します。

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相続税の納税から3年以内の売却で節税！取得費加算の特例を解説

相続不動産を3年以内に売却した場合に利用できる特例には、取得費加算の特例もあります。
ここでは、取得費加算の特例の概要や、3年以内の売却が必要になる要件などを解説します。

3年以内の売却で節税になる「取得費加算の特例」の概要

相続した不動産を3年以内に売ったときに利用できる取得費加算の特例も、譲渡所得税の節税につながる制度です。
具体的には、譲渡所得を計算する際、相続税の一部を売却費用に加算することができます。
つまり、譲渡所得税の課税対象となる譲渡所得から差し引ける金額が増えるため、結果的に、課税額が小さくなることにつながります。
相続不動産に生じる相続税は高額になることも珍しくないため、取得費加算の特例も、節税対策として有用です。

特例を利用するための適用要件

取得費加算の特例も、適用にあたっては、3つの適用要件をクリアする必要があります。
1つ目の要件は、相続か遺贈で相続財産の不動産を取得した人であり、2つ目は、その人に相続税がかかっていることです。
さらに、3つ目の要件として、相続した不動産を売却したタイミングが加わります。
相続税は、相続開始から10か月以内が申告期限です。
この相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売却することが、取得費加算の特例の3つ目の要件となります。
2つの特例を検討する場合、売却期限の3年以内には、違いがあることに注意が必要です。
相続空き家の特例では、「相続の開始から3年以内」が、売却の期限です。
一方、取得費加算の特例では、「相続税の納税から3年以内」に売ることと覚えると、わかりやすいかもしれません。
なお、取得費加算の特例を受ける場合も、相続不動産を売却した翌年の確定申告が必要です。

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期限3年以内に売却するために！相続不動産を売る注意点を解説

相続した不動産を売却する際には、特例の適用のために3年以内の期限内に売ることも重要ですが、ほかにも気を付けたい注意点があります。
最後に、相続した不動産を売却するときの注意点を解説します。

相続不動産を売却するには名義変更が必要

被相続人の所有していた不動産を相続し、売却を考えるときには、売る前に相続人の名義に忘れず変更することが注意点です。
相続不動産の名義変更については、法務局でおこなうことが可能で、相続登記の申請として手続きします。
ただし、相続登記をするときの注意点として、必要書類を不備なくそろえる準備などにも、手間や時間がかかります。
スムーズに手続きを進めるには、費用は必要ですが、プロである司法書士に依頼をすると良いでしょう。

特例の併用はできない

相続不動産を3年以内に売ると利用できる相続空き家の特例と、取得費加算の特例は、併用ができないことが注意点です。
譲渡所得税の節税を効果的におこなうには、2つの特例について、それぞれ資産をし、どちらの納税額がお得かを判断することが大切といえます。
また、2つの特例に共通する注意点は、売却した翌年の確定申告が必要なことです。
申告の期限内に試算や判断が難しい場合には、相続不動産の売却についてくわしい税理士に相談するのも手です。

特例のためにも売却は早めに取り組む

相続した不動産を売却するとき、注意点として押さえておきたいことが、売れるまでの期間になります。
立地条件が良い物件など、比較的早く売れるケースもありますが、売却を決めてすぐに買い手が見つかるとは限りません。
取り組むタイミングが遅れてしまうと、特例の売却期限である3年以内を過ぎる可能性が注意点です。
物件によって異なりますが、一般的には、売却に取り組みはじめてから売れるまでに6か月ほどが目安となります。
また、期限が迫ってくると、特例の適用のために売り急いでしまうことも気を付けたいポイントです。
適正価格を大きく下回る価格で売ると、納税したあとの手取りの金額が少なくなることも考えられます。
適正価格で売るためには、できるだけ早めに売却に取り組むことがおすすめです。

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まとめ

相続した不動産を売却すると譲渡所得税がかかりますが、相続の開始から3年以内に売ると、相続空き家の特例が受けられる可能性があります。
相続税の納税から3年以内に売却すると、取得費加算の特例の適用を検討することが可能です。
2つの特例は併用できないことが注意点であるため、節税効果の高い選択をするためにも、事前に試算をおこなうことが大切です。