相続した不動産は買取で売却するのが良い？契約不適合責任についても解説！

相続した不動産の売却を検討するとき、個人に向けて売る方法と、不動産会社に買取を依頼する方法があります。
そして、相続した不動産は築年数を経ている場合が多いため、売却後のトラブルを避け、安心して売却する方法を探している方も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、相続した不動産を売却する際の方法に加えて、買取を依頼するのがおすすめな理由について解説します。

個人に向けて売るのと買取を依頼することの違いについて！

不動産を売却する理由には、転勤や子どもの進学、離婚などがあり、相続もそのひとつで、理由に適した売却方法を検討すること大切です。
ここでは、相続した不動産を売却する場合の方法に加えて、個人と買取の違い、適した売却方法について解説します。

売却方法ごとの違いと特徴

相続した不動産の売却は、個人の方を買主として売る方法と、不動産会社が買主となる買取による方法に大別することが可能です。
一般的に不動産売却といえば、不動産会社に依頼して買主を探す、「仲介」をイメージされることが多いかと思います。
仲介で探した買主は、エンドユーザーとも呼ばれる、一般の個人の方となります。
一方、「不動産買取」の場合は、買取にも対応している弊社のような不動産会社が、買主となる売却方法です。
相続した不動産を売却する際、この2つの方法は、それぞれに異なる特徴を備えています。
個人に売る場合の特徴
個人の方を買主として、不動産売却をする場合、市場価格に近い金額で売れる可能性が大きな魅力であり、特徴となります。
しかし、買主を探すステップが必要になるため、買い手が見つかり売却にいたるまで、時間を要する場合もあることが注意点です。
需要をとらえるために、リフォームや更地にして売り出すことも考えられますが、いずれも工事や解体に費用や時間がかかる点を想定しておかなければなりません。
また、個人の方が買主となる場合には、契約不適合責任を負う可能性も考慮しておくことが大切です。
不動産買取で売る場合の特徴
不動産会社が買主となる不動産買取では、個人の方に売却する場合との違いとして、買主を探す時間が必要ない点が挙げられます。
スピーディーに売却しやすいことが魅力ですが、売却価格については、仲介よりも安い価格になる傾向です。
ほかにも、リフォームなどをせず、現況のままで契約や引渡しが可能なことは違いであり、売主にとってメリットといえます。
不動産買取であれば、契約不適合責任が回避でき、相続した築古の不動産を売る場合にも免責にできれば、売却後に不備や不良による責任を負う必要がありません。

相続不動産の売却に適した選択とは？

一般の個人の方におこなう売却と不動産買取では、それぞれのメリットやデメリットを抑えて、ケースごとに検討することが大切です。
相続した不動産の売却に取り組む場合の傾向としては、不動産買取を選択されることが多いです。
個人の方に向けて売却する場合には、相場に近い価格で売却できる可能性が魅力ですが、買主を探すことに時間がかかります。
相続不動産は、築年数を経た物件も少なくありませんが、リフォームや解体をする場合も時間が必要です。
しかし、相続不動産の場合、早期売却を希望されるケースが多いため、スピーディーな不動産買取が選択されやすいのです。
また、売却後の契約不適合責任を回避することや、相続不動産は3年10か月以内に売却するほうが節税になることを考えても、不動産買取がおすすめといえます。
不動産買取がおすすめである、この2つの理由については、次の章でさらに解説します。

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相続後の節税！3年10か月以内の不動産買取が良い理由を解説

相続した不動産の売却方法は不動産買取がおすすめですが、その理由のひとつは、3年10か月以内に売却ができれば、節税につながる特例があるからです。
ここでは、3年10か月以内に売却することにより、適用の可能性がある取得費加算の特例について解説します。

3年10か月以内に売却したほうが良い理由

相続した実家など、相続不動産の売却を考えられるケースは少なくありませんが、この場合、2つの税金について想定しておくことが重要です。
ひとつは、相続税で、売却に関わらず、支払いが必要になってきます。
もうひとつが、不動産売却により、売却益となる譲渡所得が生じたときに課税される譲渡所得税です。
つまり、不動産の相続をして売却をした方は、相続税の納税後に、譲渡所得税も支払う可能性があるのです。
この大きな負担に配慮して設けられたのが、取得費加算の特例であり、適用するには3年10か月以内に売却することが求められます。
売却のタイミングが重要になってくる特例を利用するためにも、相続した不動産は、スピーディーに売却できる不動産買取が適しています。

取得費加算の特例の概要

取得費加算の特例は、相続税を納めて取得した不動産を3年10か月以内に売却した場合、相続税額から一定金額を取得費に合算できる制度です。
譲渡所得の計算式は「 譲渡収入代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」ですが、特例を使うと、取得費に相続税額から一定金額を合算できます。
これにより、譲渡所得が小さくなるため、譲渡所得税の節税につながるのです。
特例が適用されるのは、相続して3年10か月以内に、売買契約を結んでいる場合となります。
具体的には、相続を知った日の翌日から10か月以内が相続税の申請期限で、申請期限の翌日から3年以内までが、適用要件となる「3年10か月以内に売却」の期間です。
特例の要件には、相続税が発生していることや、相続や遺贈で不動産取得したことも含まれます。
大切な遺産である相続不動産を売却するときには、節税も意識し、間に合うように不動産買取を利用することが安心にもつながるでしょう。

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不動産買取で免責！相続人が知っておきたい契約不適合責任を解説

売却方法の選択によって、売主に求められる責任が変わってくることは、大きなポイントです。
不動産買取は、売主の方が知っておきたい契約不適合責任を回避でき、相続した不動産を売却する方法として賢明な選択肢といえます。

契約不適合責任の概要

契約不適合責任は、引き渡された不動産が種類や数量、品質について契約内容に適合していない場合、契約内容に適合させるために売主が負う責任です。
品質については、売買契約書に書かれていなくとも、契約で住まいに想定される品質ではないものを売って良いわけではなく、契約不適合責任が求められる可能性があります。
契約との相違を判断しやすい種類や数量とは異なり、主観的な部分があり得る品質は、認識の違いによるトラブルを防ぐためにも、契約前に買主への説明が重要になります。

瑕疵担保責任との違い

2020年4月1日より前は、売主の責任を規定するものは契約不適合責任ではなく、瑕疵担保責任でした。
瑕疵担保責任の場合、買主が気を付けても知ることができない欠陥や不具合に対し、売主の責任が生じました。
一方、契約不適合責任では、契約に合ったものであるかがポイントになっています。
引き渡された不動産が契約に適合しない場合、買主は代金の減額や損害賠償などを請求できる権利をもちます。

不動産買取による免責

契約不適合責任は、任意規定であり、売主となる相続人が負う契約不適合責任を免責にすることが可能です。
そのため、不動産会社が買主となる不動産買取では、免責とするケースが一般的です。
相続した不動産を売却するとき、個人の方が買主となる仲介ではなく、不動産買取の場合、売主である相続人が契約不適合責任を求められることは通常ありません。

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まとめ

不動産売却では、個人の方が買主となる以外に、不動産会社による不動産買取があります。
売主が負う契約不適合責任の回避を考慮すると、相続した不動産の売却には、不動産買取がおすすめです。
また、売却時の節税面では3年10か月以内に売ることがひとつのポイントで、不動産買取はスピーディーな売却ができます。