空き家は売るのと貸すのどちらが良い?売却方法やポイントもご紹介

2024-10-22

空き家は売るのと貸すのどちらが良い?売却方法やポイントもご紹介

空き家を所有していると、売るか貸すかでなんとか活用できないかと考える方はいらっしゃるでしょう。
しかし、売るか貸すかを選ぶの際に、どちらのほうが良いのか悩みどころです。
今回は、空き家を売るか貸すかの判断基準や売却の方法、空き家を売却するときのポイントについてご紹介します。

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空き家を売るか貸すかの判断基準

空き家を売るか貸すかの判断基準

空き家を活用して収入を得るときは、大きく分けて売却と賃貸活用の2種類の方法を選択できます。
現在誰も使用しない空き家であれば、どちらを選んでも良さそうですが、より望ましいのはどちらなのか、気になるところです。
空き家を売ると、その時点で不動産の所有権はなくなるものの、一度に大きなお金が手に入ります。
貸すときは、継続的な収入を得られますが、一度に得られるお金は売却ほど大きくなく、管理の手間もかかるでしょう。
将来的な空き家の価値減少や管理の手間を考えると、空き家は貸すよりも売るのがおすすめです。

空き家を売るメリット

空き家を売ると、一度にまとまったお金を得られます。
家の価値は年々減少していくため、売らずに残しておくと、将来売却するときの価値は今よりも低くなってしまうでしょう。
そのため、なるべくはやめに売却するほうが空き家の売却価格が高くなります。
また、空き家の所有権を別の方に譲渡するため、それ以上固定資産税の支払いや管理義務が発生しません。

空き家を売るデメリット

空き家を売るデメリットは、所有権を手放すため、将来的な活用の芽が潰えることです。
売却した時点で、その家は買主の方のものとなるため、それ以上売主の方は関与できません。
あとから空き家に住む必要性が出たとしても、引き渡し後はどうにもならないのです。
また、空き家を売ると、仲介手数料をはじめとするさまざまな費用がかかります。

空き家を貸すメリット

空き家を貸すメリットは、継続した収入源を確保できることです。
毎月入居者の方から賃料を払ってもらえるため、老後の収入源にすることもできます。
また、空き家の掃除などのメンテナンスは、ある程度入居者の方にやってもらえるため、管理の手間も減るでしょう。

空き家を貸すデメリット

空き家を貸すデメリットは、入居者が見つからないと収入がゼロになることです。
その状態でも管理は続けなければならず、固定資産税やメンテナンス費用だけがかかり続けます。
また、入居者がいたとしても賃料を滞納される可能性があり、安定した収入を得られるとは限りません。
さらに、入居がいても建物や敷地の管理義務自体は所有者の方にいるため、物件や設備の修繕費用などを払う必要があります。
普通借家契約では、一度入居者が入ると無理やり追い出すこともできないため、契約の形態もよく検討しなければなりません。

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空き家を売る方法

空き家を売る方法

空き家は価値が下がってしまう前に売るのがおすすめですが、古い住宅は売るのが難しい傾向にあります。
スムーズに空き家を売るためには、買主の方から「この条件なら買っても良い」と思ってもらわなければなりません。
そのためには、古家付き土地として売却する、解体して更地にする、リフォームして売却するなどの方法があります。
それぞれの方法についてご紹介しましょう。

古家付き土地として売る

空き家を売る方法のなかで、あまりお金がかからないのは、空き家自体をそのままに古家付き土地として売り出す方法です。
建物を主体にするのではなく、土地を主体として売り出すことにより、空き家があることを付加価値に変える方法になります。
ただし、空き家の状態については、しっかり把握して告知する必要があり、告知義務を怠ると、引き渡し後に損害賠償請求を受ける可能性があるため注意しましょう。

空き家を解体して更地にする

建物を解体して更地にし土地だけを売却すると、新築で家を建てたい方に売れる可能性があります。
一方で、土地によっては建築制限がかけられており、一度家を解体したら再建築不可になることもあります。
そのような土地は、購入しても使い道がほとんどないため売却が難しいです。
また、居住用の建物を解体してしまうと、固定資産税の優遇措置が解除されて税金が高くなります。

空き家をリフォームする

空き家の設備を新しいものに入れ替える、間取りを現代風に変えるなど、リフォームをすると建物はそのままでも売れる可能性があります。
中古住宅は新築よりも安いため、好んで中古住宅を選ぶ買主の方もいるでしょう。
ただし、なかには中古住宅をそのまま購入して、自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている方もいるため、売却前にリフォームを済ませてしまうのは早計です。
リフォーム費用を売主が負担する契約にして、まずはそのまま売り出す方法をとると、そういった需要がある方にも売れやすくなります。
なお、リフォームにかかった費用を売却代金で回収するのは難しいため注意しましょう。

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空き家を売るポイント

空き家を売るポイント

空き家は、そうでない住宅を売るときと比べて、スムーズに売却できるとは限りません。
そのため、いくつかのポイントを押さえて売却活動をおこなうのがおすすめです。
境界線を確定させる、売却活動が長期化することを見越して計画を立てる、空き家の状態を隅々まで把握するなど、ポイントを押さえて売り出しましょう。

ポイント①境界線を確定させる

空き家を売る前に、周囲を取り囲む土地との境界線をはっきりさせておく必要があります。
古い住宅は、慣習によって境界が決まっていることがあり、今ほど明確な境界線がないケースもあります。
そのままの状態で売却すると、引き渡し後に境界線の件で、買主の方と近隣の方が揉める可能性が高いです。
そのため、境界線がはっきりしていない土地は、買主の方に避けられてしまうかもしれません。
土地家屋調査士などに依頼して測量をおこない、法律上の境界線を確定させてから売却すると、トラブルを避けられる可能性が高まります。

ポイント②売却活動が長期化することを見越して計画を立てる

一般的に、不動産の売却には最低でも3か月はかかるといわれており、空き家であればさらに長期化する可能性があります。
そのため、売却活動が長期化することを見越した計画を立てることが大切です。
あまりに早期の売却を目指すあまり、はやめに値下げを実施してしまうと、その分損をしてしまいます。
長期戦を想定して、いつまでに売却できなかったらいくら値下げするなど、綿密な計画を練ると良いでしょう。
想定していた期間までに売却できないときは、不動産会社による買取を検討するのもおすすめです。

ポイント③空き家の状態は隅々まで把握しておく

空き家を売るときは、土地や建物の状態がどうなっているか隅々まで把握しておくのがポイントです。
古い建物は、雨漏りやシロアリ被害などの問題などが発生していることがあり、そうしたトラブルは買主の方にすべて伝えなければなりません。
売主の方がトラブルを把握していたにも関わらず売却時に告知していないと、あとでトラブルに気付いた買主の方に損害賠償請求を受ける可能性があります。
契約が白紙になる可能性もあるため、空き家にトラブルが発生していないか隅々まで状態を把握したうえで、しっかり告知する必要があるでしょう。
専門家に依頼して、家の隅々まで目視で確認してもらうホームインスペクションを実施するのがおすすめです。

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まとめ

空き家を貸すと継続的な収入が得られますが、入居者が見つかるとは限らず、管理の手間もかかるため売るのがおすすめです。
空き家を売るときは、建物をそのままに売る方法、解体して更地にする方法、リフォームする方法が選べます。
売却に長い期間をかけることを前提に、ポイントを押さえて売却の準備をするとよいでしょう。


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