不動産売却益とは？計算方法と節税対策を解説

土地や建物の取引では、引き渡しを完了したら終わりではありません。
売却した翌年の2月16日から3月15日の確定申告の期間中に、課税譲渡所得の計算や特例の適用有無を調べて、税務署に申告する必要があります。
本記事では、不動産を売却したときの売却益とはなにかお伝えしたうえで、課税譲渡所得の計算方法と控除について解説します。

不動産を売却したときの売却益とは

不動産の売却を検討する際、売却益がどのように計算され、税金や確定申告にどのような影響を及ぼすのかを理解することは非常に重要です。
ここでは、不動産売却益の基本的な概念から、税金の計算方法、そして確定申告の手続きまでを解説します。

利益

不動産の売却益とは、売却価格から取得費用と譲渡費用を差し引いた金額を指します。
取得費用には、購入時の代金や仲介手数料、登記費用などが含まれます。
譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙税、リフォーム費用などです。
これらの費用を正確に把握し、適切に計上することで、実際の売却益を正確に算出できます。

税金

不動産の売却益には、所得税と住民税が課税されます。
所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となり、税率は高く設定されています。
一方、所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得となり、税率は低く抑えられるでしょう。
また、居住用財産を売却した場合、3,000万円の特別控除が適用されることがあります。
これらの税制上の特例を活用することで、税負担を軽減することが可能です。

確定申告

不動産を売却して利益が生じた場合、確定申告が必要となります。
確定申告の期間は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
申告に際しては、売買契約書や領収書などの関連書類を準備し、正確な情報をもとに申告書を作成することが重要です。
また、特別控除や軽減税率の適用を受ける場合、必要な書類や手続きを確認し、適切に対応することが求められます。
売却を検討する際は、専門家に相談し、最新の情報をもとに判断するのがおすすめです。

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不動産を売却したときの売却益の計算方法

不動産の売却を検討する際、売却益の計算方法を正確に理解することは重要です。
ここでは、取得費、減価償却費、譲渡費用の算出方法と、それらを踏まえた売却益の計算手順について解説します。

取得費を算出する

取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用の総額を指し、売却益を正確に計算するための重要な要素となります。
具体的には、購入時の代金、仲介手数料、登記費用、登録免許税などの項目が取得費に含まれます。
これらの費用を正確に把握し、合計して算出することで、取得費を明確にすることが可能です。
なお、取得費が不明である場合には、譲渡価額の5％を「概算取得費」として計上することも認められています。
この概算取得費は、売却時の譲渡所得計算において、補完的に用いられるものであり、取得費が把握できない場合の計算手法として有効です。

減価償却費を求める

建物は経年により価値が減少するため、その減価償却費を適切に計上する必要があります。
減価償却費の計算式は、「建物の取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」で求められ、償却率は建物の構造や用途によって異なります。
たとえば、木造住宅の非事業用の場合、法定耐用年数は33年、償却率は0.031です。
この計算により算出される減価償却費は、譲渡所得の計算において取得費から控除されるため、実際の売却益を把握するためには不可欠です。
適切に減価償却費を求めることで、譲渡所得がより正確に計算され、税負担の調整に役立つでしょう。

譲渡費用を算出する

譲渡費用とは、不動産の売却に際して発生した費用全体を指し、譲渡所得を算出する上で重要な役割を果たします。
具体的には、売却時の仲介手数料や印紙税、測量費用、建物の解体費用、さらには立退料などが譲渡費用に含まれます。
これらの費用を正確に把握し、適切に合計することで、譲渡費用として計上することが可能です。
譲渡費用を正確に算出することで、最終的な売却益を正確に計算するための基礎が整います。
譲渡費用の見落としや計上漏れを防ぐためには、売却にかかわる全ての費用項目を網羅的に確認することが大切です。

売却益を算出する

売却益（譲渡所得）は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額を基に算出され、これが最終的に課税対象となる譲渡所得額となります。
具体的には、「譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）」という計算式で求められます。
計算された売却益に対して、所得税や住民税が課税されるため、正確な売却益の算出は非常に重要です。
また、所有期間が10年以上の場合や居住用財産の売却など特定の条件により、特別控除や軽減税率が適用され、税負担が軽減されるケースもあります。
これらの条件を踏まえ、適切な売却益の算出と税務対応をおこなうことが推奨されます。
売却を検討する際は、専門家に相談し、最新の情報をもとに判断するのがおすすめです。

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不動産売却時にかかる税金を節税する方法

不動産を売却する際、確定申告で適用可能な特例を理解し、適切に活用することは、税負担の軽減に大きく寄与します。
不動産売却を検討する方に向け、計算例を通じて実際の税負担軽減効果を明示します。

3,000万円特別控除を利用する場合の税金計算シミュレーション

居住用財産を売却した際、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が適用されます。
たとえば、売却価格が5,000万円、取得費が2,000万円、譲渡費用が200万円の場合、譲渡所得は「売却価格 －（取得費＋譲渡費用）」で算出され、2,800万円となります。
この場合、3,000万円の特別控除を適用すると、譲渡所得は0円となり、所得税・住民税が発生しません。
ただし、この特例は、過去2年間に同様の控除を受けていないことなどの要件があり、すべての売却に適用されるわけではない点に注意しなくてはなりません。

軽減税率を利用する場合の税金計算シミュレーション

所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、譲渡所得に軽減税率の適用を受けることが可能です。
譲渡所得のうち6,000万円以下の部分には14％（所得税10％、住民税4％）、6,000万円を超える部分には20％＋600万円（所得税15％＋600万円、住民税5％）の税率が適用されます。
たとえば、譲渡所得が7,000万円の場合、6,000万円部分には14％が適用され、残りの1,000万円には20％＋600万円が適用されます。
これにより、所得税・住民税の合計税額は1,640万円となり、通常の税率よりも低い税負担が実現するでしょう。

譲渡損失が発生した場合の税金計算シミュレーション

不動産の売却で譲渡損失が発生した場合、一定条件を満たすと、他の所得と損益通算が可能となり、さらに翌年以降3年間にわたり繰越控除が適用できます。
たとえば、譲渡損失が500万円発生し、他の給与所得が1,000万円の場合、損益通算により課税対象所得は500万円に減少します。
これにより、当年度の所得税・住民税負担が軽減されるほか、損失を全額控除しきれない場合でも、翌年以降3年間にわたって繰越控除が適用可能です。
ただし、この特例を適用するには、居住用不動産であることや、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることなどの要件を満たす必要があり、詳細な確認が重要です。
各特例には、それぞれ異なる適用条件があるため、利用を検討する際には事前に確認し、専門家に相談することをおすすめします。

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まとめ

不動産を売却したときには、売却価額から取得費・譲渡費用を差し引いて売却益が生じているかを計算します。
取得費や譲渡費用を細かく計上したり、適用できる特例を見つけたりすると、納税額を最小限に抑えられます。
マイホームや相続した物件の売却では、最大3,000万円の控除が受けられる可能性があるので、チェックしてみてください。