不動産売却における確定申告とは？必要書類と申請期間を解説

「土地や建物を売ったときの税金はどうやって支払うの？」と疑問を持つ方は多いです。
売買取引が成立した翌年に譲渡所得の計算をして税務署に申告をしたうえで納税するまでの手続きを自分でおこなわなければなりません。
本記事では、確定申告とはなにかお伝えしたうえで、必要書類と申請期間について解説します。

不動産売却後の確定申告とは

土地や建物を売ったときに譲渡益が発生した場合、税務署に確定申告をして譲渡所得税の納税をする必要があります。
給与所得を受け取る会社員や公務員であれば、企業が税金の計算・申告・納税をしてくれるため、個人でおこなう必要はありません。
そのため、今まで一度も税務署への申告手続きをした経験のない方も多いでしょう。
一方で個人事業主であれば、毎年所得に対する税金の計算・申告・納税を個人でおこなわなければならないので、馴染み深い手続きとなっています。
給与所得のみであれば税務署への申告は不要ですが、土地や建物を売ったときに譲渡所得が発生したら、個人事業主のように個人で手続きが必要です。
確定申告は、1月1日〜12月31日までの所得をまとめて税金額を計算し、翌年2月16日〜3月15日の期間中に申告と納税を済ませます。
期間を過ぎてしまったり申告を忘れたりすると、無申告加算税と延滞税の対象になります。
無申告加算税は、納税額に対して50万円以下は15%・50万円以上は20%加算されるペナルティです。
税務署からの調査が入る前に自主的に申告をすれば、納税額に対して5%加算した金額で納税が求められます。
延滞税は、納付期限の翌日から完納するまでの日数に対して課税されるペナルティです。
土地や建物を売ったら必ず確定申告をしなければならないわけではありません。
確定申告をする流れとして、課税譲渡所得の計算・申告書の作成・税務署への提出・納税となります。
まず土地や建物を売ったら必ず税務署への申告が必要になるわけではありません。
課税譲渡所得税の計算式は「売却価額−（取得費＋譲渡費用）−特別制度」です。
売却価額は土地や建物を売ったときに受け取った金額なので売買契約書等をみれば、すぐにわかります。
さらに取得費と譲渡費用として、土地や建物の購入費・仲介手数料・登記費用・リフォーム費用・クリーニング費用などの諸費用を計上します。
計上できる金額が増えると課税譲渡費用を最小限に抑えられるので、過去の出費に関する諸費用などの領収証は丁寧に保管するのがポイントです。
この時点で、課税譲渡所得がマイナスになって損失が発生しているとわかったら、課税対象外なので確定申告は必要ありません。
課税譲渡所得がプラスになったり特例制度を適用させたりするのであれば申告書を作成して、税務署に提出・納税を済ませれば完了です。

▼この記事も読まれています
中古マンションはリースバックで売却できる？売却時の注意点も解説

不動産売却後の確定申告で求められる必要書類について

不動産売却後の確定申告で求められる必要書類の原本は、申告書（第一表・第二表・第三表）・内訳書・登記証明書・登記事項証明書・本人確認書類・源泉徴収票です。
またコピーで用意するべき必要書類は、土地や建物の購入時と売却時に交付される売買契約書・取得費用と譲渡費用がわかる領収書です。
申告書は全部で4種類ありますが、土地や建物の譲渡では第一表・第二表・第三表を用意してください。
第一表と第二表とは、給与所得・事業所得などすべての所得が発生したときに、共通して用意するべき書類です。
損失額の繰越控除をおこなう場合も、用意しなければなりません。
第三表とは、不動産の譲渡所得の詳細を記載するための書類です。
所得はすべてまとめて計算するのが一般的ですが、土地や建物の譲渡所得に限っては、ほかの所得と合算しない分離課税制度が採用されています。
申告書とは、すべて最寄りの税務署の窓口・市役所で受け取れるほか、国税庁の公式サイトから自分でダウンロード可能です。
譲渡所得の内訳書は、譲渡した土地や建物の売却額・購入額・売却経費・代金の受け取り状況を細かく記載する書類です。
売買取引が終わると、国税庁から送付されますが、国税庁の公式サイトから自分でダウンロードできます。
登記事項証明書とは、譲渡した土地や建物の所在地・所有者・抵当権などの情報が記載された書類で、自分で用意する必要があります。
法務局の窓口で申請すると1通600円・オンラインで請求すると1通500円です。
本人確認書類は、マイナンバーカードもしくは本人確認書類のコピー添付を用意します。
インターネット申請をするのであれば、コピーを用意する必要はありません。
源泉徴収票とは、給与所得者の場合に記載が必要な書類です。
提出は不要なので、申告書に書くときに参考にするようにしてください。
売買契約書のコピーは、購入時と売却時で、それぞれ用意しなければなりません。
課税譲渡所得の計算で売却価額と取得費を適切に記入できているか判断するために使われますが、用意ができなくても申告はできます。
ただし、納税しなければならない所得税額が大きくなる可能性があるので、余裕を持って準備しておきましょう。
取得費用には、購入価額のほかにも仲介手数料・不動産取得税・登記費用・測量費用・印紙税などが含まれます。
領収書は準備できなくても課税譲渡所得の計算はできますが、支払うべき税金が増える可能性があるので、準備しておくと安心です。
特例を適用させるのであれば、別途で源泉徴収票やマイナンバーカードが必要なケースがあるため、余裕を持って準備しておきましょう。

▼この記事も読まれています
【要注意】相続後に不動産売却する際の注意点とは？相続登記についても解説

確定申告の申告期間やどこで申告するのかについて

確定申告の申告期限は、土地や建物の引き渡しが完了した翌年2月16日から3月15日です。
もし2024年2月に取引をしたとしても税務署への申告は、2025年になります。
取引時期から申告期限まで1年ほど月日をまたぐ可能性もあるので、売買契約で受け取った重要事項説明書・売買契約書・領収書等は保管しておかなければなりません。
領収書などは提出義務がないので、紛失してしまっても計上できないわけではないものの、税務署の調査で認められない可能性があります。
税務署への申告と納税をする場所は、住民票のある住所を管轄する税務署です。
土地や建物の所在地を管轄する税務署での申告・納税になると勘違いする人も多いので、申告場所にも注意しましょう。
譲渡所得が発生したときに課税される税金は、所得税と住民税の2種類ですが、納税時期の違いがあります。
所得税の納税時期は2月16日から3月15日ですが、住民税の納税時期は6月頃に確定します。
住民税は、所得税の申告内容に基づいて算出されて、翌年度分に課税される仕組みです。
2月16日から3月15日は1か月間しか設けられていないので、期限ギリギリに準備を始めようとすると書類集めだけで時間が足りなくなってしまいます。
期限間近は税務署の窓口も混雑するので、売買取引が完了したときから確定申告の手続きを見据えて書類を用意しておくようにしてください。
また税務署の営業時間中に窓口に行くのがむずかしいのであれば、電子申告・納税システム（e-Tax）を活用する選択も検討するのがおすすめです。

▼この記事も読まれています
【メリット】不動産売却時にすべきインスペクションとは？メリットや費用を解説

まとめ

土地や建物を売って譲渡所得が発生したり特例制度を適用させたりするのであれば確定申告が必要です。
売買取引をしたときに受け取った書類を提出しなければならない場合もあるので、あらかじめどの書類が必要かを把握して保管してください。
譲渡所得が発生すると所得税と住民税を支払いますが、それぞれ納税時期が異なるので、忘れずに納税するようにしてください。