ケースによって売却方法が変わる！親名義の空き家の売却と注意点を解説

実家など、親名義の空き家に居住や活用の予定がない場合、売却についてどのようにすべきかお考えではありませんか？
親名義の空き家を売るには、親の生存や健康状態によっても進め方が変わるため、ケースに応じた売却方法を知っておくことが大切です。
そこで今回は、親名義の空き家の売却方法をはじめ、親が認知症になった場合や売却時の注意点についても解説します。

親名義の空き家を売る！ケース別の売却方法を解説

親名義の空き家を活用する予定がない場合、有効な活用方法として、売却を検討されるケースは珍しくありません。
まずは、親が健在している場合と死亡している場合で変わる、親名義の空き家を売却方法について解説します。

健在している場合

親名義の空き家を売る方法のひとつが、代理による売却です。
この方法は、親が健在しており、判断する能力についても問題なく健常な状態の際に用いられます。
比較的シンプルといえる方法で、子が代理人になることにより、親名義の不動産である空き家が売却することが可能です。
代理人は、委任をした本人の代理として、意思表示をおこない、不動産売却といった法律行為に取り組むことができます。
ただし、子が代理人となる場合も、効果は親本人に対するものとなり、売却代金は本人に入金されることになります。
代理人の制度は、親と子が契約することにより効力が生じる「任意代理」と、法律の規定に基づき効力が生じる「法定代理」の2種類です。
法定代理は本人が未成年者が親が代理人となるようなケースで用いられるものであるため、親が健常で、子が成人しているケースでは任意代理の仕組みが用いられます。
具体的には、親が多忙により売買契約時に立ち会えない場合や、遠方に居住している場合などで、制度が活用されています。
代理の制度と似たものに使者もありますが、これらの違いは権限の大きさです。
たとえば、価格交渉が入ったとき、自らの判断で進められるのが代理人ですが、使者は親に内容を伝えたうえで了解をとることが必要です。

委任状と本人確認は必須

任意代理の制度によって空き家を売る場合には、子に代理権が与えられていることを示すため、親が実印を押印した委任状と印鑑証明書を用意します。
委任状は、代理人を信用して取引することになる、買主や不動産会社などの第三者のために示すものです。
通常、委任状には手付金や売買の金額、引き渡し時期などの条件が書かれ、代理人に与えらえる代理権の及ぶ範囲を最小限にしておきます。
代理権の範囲が必要最小限で指定されていれば、代理人の独断でおこなえることが少なくなり、親も安心して売却を進めやすくなります。
また、任意代理人での売却の際には、より安心できる取引のために委任状だけでなく、買主や司法書士などによる本人確認が必ずおこなわれることもポイントです。

死亡している場合

親が亡くなっており、親名義の空き家を売却するには、子が相続して所有者として売る方法となります。
親名義の空き家を相続して売却する際に、必要になる手続きが相続登記です。
相続登記とは、空き家の名義を親から子に変更することであり、2024年4月1日より義務化されています。
義務化は、施行日の前に相続された空き家も対象となり、登記手続きをしないと、罰則が科される場合もあるため注意が必要です。
相続登記の申請手続きは個人でもできますが、不備なくスムーズにおこなうには、費用は必要になるものの、司法書士などに依頼する方法がおすすめです。

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認知症でも可能！成年後見制度による親名義の空き家の売却を解説

親が存命中であるものの、認知症となり売買契約などの判断が難しい場合には、任意代理とは異なる制度を利用することになります。
ここでは、成年後見制度を利用した親名義の空き家の売却について、解説します。

成年後見制度とは？

親名義の空き家など、不動産を売却するには、所有者自身の意思確認ができることが前提です。
親が健在の場合には、親が作成した委任状が有効とされるため、子が代理人となり、親名義の空き家の売却ができます。
しかし、親が認知症になったケースでは委任状が効力を発揮しないため、成年後見制度を利用します。
成年後見制度とは、判断能力が欠いた状態と認められた成年被後見人が、成年後見人によって、生活や財産管理などについて支援を受けられる仕組みです。
この制度による成年被後見人は、認知症となった親も対象となるため、親名義の空き家の売却をあきらめる必要はありません。
ただし、売却をおこなえるのは、親の介護資金を捻出するためなど、成年被後見人の支援や保護を目的としているケースです。

成年後見制度の種類

親が認知症になった場合に検討できる成年後見制度には、2つの種類があり、それぞれ異なる特徴を備えています。
1つ目は法定後見制度で、認知症になった親のために、家庭裁判所が判断能力を考慮して、支援する方を選びます。
法定後見制度では、後見人などの支援する人の候補者として、申し立て時に子を推薦することが可能です。
しかし、親の預貯金などが多い場合、後見人には司法書士や弁護士が選出される傾向にあり、子が後見人などになって不動産を売ることは難しい可能性も考えられます。
成年後見制度の2つ目の種類は、任意後見制度です。
任意後見制度では、親が認知症になったときに備えて、十分な判断能力があるうちに任意後見人を決めておくことができる仕組みです。
この制度を利用する場合、親が元気なうちに任意後見人となる子と、公正証書による任意後見契約を結ぶことが必要になります。
親が認知症になり、実際に有効にするときには、家庭裁判所に対して任意後見の申し立てをおこないます。
親本人が財産管理について決められることが任意後見制度の大きなメリットですが、認知症になったあとになると、利用できないことが注意点です。

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売却時期も重要！親名義の空き家を売るときの注意点を解説

子が親名義の空き家を売却する際には、安心して取り組むためにも、押さえておきたい注意点がいくつかあります。

境界線の問題

古い親名義の空き家が建つ土地など、売却をする前に、境界線に問題がないかを確認しておきましょう。
明確な境界線となってないケースでは、隣地の所有者とのトラブルになるリスクが注意点です。
そのため、購入検討層からも、境界線があいまいになっていると敬遠される傾向にあります。
事前に境界線を確認して、あいまいになっている場合には、トラブルを避けるためにも、隣地の所有者に書面に署名捺印をしてもらって登記をしておくことが大切です。

売却の時期

親名義の空き家を売る場合には、売却の時期やタイミングも重要です。
たとえば、親が存命のうちに贈与してもらい、売却を進めるとスムーズに手続きしやすいものの、贈与税の負担が注意点になります。
相続後であれば、相続税の基礎控除額が大きいことが利点ですが、相続人のあいだで売却について意見がまとまらない場合などに注意が必要です。
また、親名義の空き家が古い場合には、更地にして、購入検討層が活用しやすくするのも手です。
一方で、更地にすると軽減措置が受けられなくなり、土地に対する固定資産税が高くなる可能性が注意点といえます。

契約不適合責任

契約内容を満たしていない不動産を引き渡した場合に、売主にとっての注意点となるのが、契約不適合責任に問われることです。
買主から契約不適合責任に問われたときには、補修費用の負担や損害賠償請求といったリスクが、注意点となります。
親名義の空き家を売る前に、物件の現況を把握し、買主に告知しておくことが重要です。

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まとめ

親名義の空き家の売却方法は、親が健在であれば代理人の制度を利用し、亡くなっている場合には相続登記をして売ることが一般的です。
親が認知症になった場合も、成年後見制度が利用できる可能性があります。
スムーズな売却のためには、売却方法のほかに、税負担なども考慮して、売却のタイミングを検討することがポイントです。