家の査定でプラスになるポイントがある？査定の算出方法や注意点も解説

大切な資産である家の査定は、不動産のプロである不動産会社がおこないますが、物件ごとの適正な査定額がどのようにして算出されるのか、気になっていらっしゃいませんか。
不動産査定には専門的な算出方法があることなどを知っておくと、安心して査定を受けることができます。
そこで今回は、家の査定で用いられる3つの算出方法、査定をする際のポイントや注意点について解説します。

家の査定額を導き出すポイント！3つの算出方法を解説

家の売却にあたって、査定の金額は、売り出し価格を設定するときの指標にもなるものであり、重要なポイントです。
大切なマイホームの査定額を導き出す際には、3つの算出方法があります。

①取引事例比較法

査定とは、不動産市場における物件の現在の価値がどれくらいかについて、弊社のような不動産会社がご依頼を受け、査定額として算出することです。
取引事例比較法は、一般的な家の査定で、良く採用されている方法になります。
大まかにいうと、現在の価値を割り出したい物件がある近隣エリアで、類似する条件の不動産の取引事例に基づき、適正な価格を算出する流れです。
不動産が流通しているエリアでは、取引事例比較法でおこなわれるケースが多く、一戸建て住宅やマンションのほか、土地の査定についても活用されています。
ポイントとなる要素は過去の取引事例であるため、流通量が少なく、参考にできる事例があまりないエリアでは、取引事例比較法の採用が困難な場合もあります。
しかし、売り出す家がある地域と似ているエリアに、十分な取引事例が見られる場合は、そのデータに基づき、間接的に割り出すことも可能です。

②収益還元法

現在の物件から得られる収益をもとに、将来的に期待できる収益がどれくらいかが、ポイントになっている算出方法です。
収益還元法は、一般的な家の査定に用いられることは少なく、多くは集合住宅などで採用されます。
具体的には、同じエリアの条件の似た物件を参考にして、期待される利回りから年間の収益を割り出し、金額を算出します。
投資をおこなった金額に対しての利益の割合が、利回りです。
収益還元法による査定の場合、維持費などの費用を考慮しない表面利回りを用いて、計算されることが一般的です。

③原価法

原価法の考え方は、今ある家と同じ建物を新たに建築した場合の原価を割り出し、その原価から家や設備の老朽化について経過年数にあわせた分を差し引き、金額を求めます。
計算式に表すと「再調達単価×延床面積÷耐用年数×残存年数（耐用年数－築年数）」です。
既存の一戸建て住宅の査定で使われることがある原価法ですが、数多くの取引事例があるエリアでは、取引事例比較法のほうが活用される傾向です。

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家の査定で重視される！建物や周辺環境のポイントを解説

マイホームの査定では、計算方法以外にも、物件ごとの状況や環境なども考慮されるポイントとなってきます。
ここでは、査定で重視される代表的なポイントである、建物と周辺環境について解説します。

建物

マイホームの査定に影響する大きなポイントが、築年数です。
家には、構造別に法定耐用年数が定められおり、一戸建て住宅に多い木造であれば22年、マンションなどに多い鉄筋コンクリート造なら47年となっています。
法定耐用年数はひとつの目安であり、何年が経過すると家の価格がゼロになるといった、築年数に対する明確な決まりはありません。
たとえば、木造の一戸建て住宅の価値は、築15年くらいまでに急降下し、築20年を過ぎると新築時の1割ほどなる傾向です。
築20年超のケースでは、査定時にゼロと判断されることもあります。
しかし、価値が減少することによって、居住ができない家となるわけではなく、売却は可能です。
築年数は、建物の基礎価値を知る査定基準のひとつとされていますが、ほかにも物件ごとの要素を考慮して、建物の査定額が上がることも少なくありません。
内装や設備
家の内装も、査定時にチェックされるポイントです。
ポイントは、室内の状態がきれいで暮らしやすい空間になっているかで、水回りや床材の劣化状況などのほかに、間取りや生活動線も確認されます。
家に採用されている設備も、チェックされるポイントです。
水回りであれば、グレードの高いシステムキッチンなどが採用されていると、査定でプラスに影響する場合があります。
ほかにも、セントラル冷暖房などの設備や、モニターTVシステムといったホームオートメーション機能の設備なども、好影響となりやすいポイントです。
過去におこなったリフォーム
リフォームを実施したことがある家も、建物の査定にプラスに働くことがあります。
たとえば、建物の付加価値をアップするバリアフリーや省エネ、耐震に関するリフォームなどです。
太陽光発電を屋根に設置したり、階段をスロープに変えたりした場合など、査定時にアピールしておきたいポイントといえます。
とくに、意匠性の高いキッチンや、最新設備のキッチンにした場合には、買主にも好印象を得やすくなる傾向です。

周辺環境

不動産査定では、家の周辺環境も大切なポイントとして捉えられています。
長年暮らしていた家になると、購入した時点から周辺施設や街並みが変化していることも珍しくなく、現在の周辺環境が査定額に影響するケースもあります。
周辺環境の要素として、最寄り駅までの距離は大切です。
駅までの徒歩分数のほか、最寄りのバス停までの駅までの時間や運行頻度などが、基準値よりも良ければ、査定額も高まる傾向です。
駅前の開発や新しい駅が設けられた場合なども、プラスに影響する可能性があります。
また、買い物スポットや役所などの公共施設、医療や福祉の施設といった生活利便施設が近い環境も、プラスに影響します。

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損をしない家の査定の注意点！好印象を得るポイントなどを解説

大切なマイホームの査定を受けるときには、気を付けたいポイントとなる注意点もいくつかあります。
ここでは、3つのポイントに絞って、家の査定をする際の注意点を解説します。

相場の把握

相場を把握することは、査定の判断に役立つポイントです。
周辺エリアの相場がつかめていない場合には、査定を受けたときに、相場感から納得のいくものかが判断しにくくなることが注意点です。
相場をつかむ方法としては、近隣の類似物件の売り出し価格を調べることなどでも、ひとつの参考になります。

片付けや清掃

査定の種類には、家がある現地を担当者が訪れて調査する、訪問査定があります。
訪問査定で好印象を得るポイントであり、損をしないための注意点となるのが、事前の清掃や片付けです。
家をすっきりと片付け、水回りなどの汚れが目立ちやすい場所などの清掃をおこなっておくことがおすすめです。
査定時だけでなく、購入検討者が家の見学に訪れる前にも、清掃を忘れないことが注意点で、買い手の好印象につながるポイントといえます。

リフォーム

家のリフォームをおこなったことがある場合は、実施した時期や内容、場所などを伝えておくことが注意点です。
実施した内容よっては、プラスに影響するケースもあるためです。
一方で、査定前のリフォームはおこなわないほうが無難であり、気を付けたい注意点といえます。
リフォームの費用は数百万円になるケースもありますが、売却時にそのコスト以上に高い価格で売れるとは限らないからです。
リフォームを前提とした購入層にも訴求しにくくなる場合があるため、不動産会社に事前にご相談いただくと、プロの視点からの判断やアドバイスでお力になることが可能です。

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まとめ

家を査定するときの算出方法には、取引事例比較法や原価法などがあります。
物件ごとの内装や設備の状況、周辺環境などにより、基礎価値よりも査定額がアップすることも少なくありません。
さらに、査定時には事前に清掃し、リフォーム歴があれば担当者に伝えておくことも、好影響につながる工夫となるでしょう。