不動産売却の税金はいつ払う？契約締結時から翌年にかかる税金まで解説

不動産売却でかかる税金には、契約締結や登記のときだけでなく、売った翌年の確定申告時に支払う可能性があるものもあります。
支払うタイミングが税金の種類で異なるため、いつ払うのかが分からず、困るといったことは避けたい事態です。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金をいつ払うかについて、「契約締結時」「登記時」「翌年の確定申告時」にわけて解説します。

不動産売却の契約締結時に必要な税金！印紙税をいつ払うかを解説

マイホームを不動産売却するとき、売却活動を経て、買主が見つかったら売買契約の締結を迎えます。
まずは、契約の締結時にかかる税金である印紙税をいつ払うかについて解説します。

印紙税とは？

印紙税は、課税文書に対してかかってくる税金です。
不動産の取引に関連する契約締結時には、売買契約書をはじめ、住宅ローンを利用するための金銭消費貸借契約書や建築工事請負契約書などが作成されます。
印紙税をいつ払うかは、これらの契約締結時となります。

印紙税の納税

いつ払うかが分かっていると納税もスムーズですが、不動産売却をする場合、売買契約の締結時です。
納税は、契約書に必要な分の収入印紙を貼り、そのうえで印鑑も押すことにより支払ったことになります。
印紙税の税額は、契約金額によって定められていますが、2027年3月31日までに作成されるものについては、軽減措置が適用されます。
たとえば、不動産売却による契約金額が100万円超で500万円以下の場合、通常の税額は2,000円ですが、軽減税率の適用時は税額1,000円です。
契約金額が上がり500万円超から1,000万円以下の場合は、通常1万円で、軽減税率適用時は5,000円になります。
このように、段階的に契約金額が区切られており、それに応じた税額が設定されています。

印紙税の節約方法

段階的に税額が上がる税金である印紙税は、契約金額が5,000万円超で1億円以下になると、通常で6万円、軽減税率適用時でも3万円の印紙が必要です。
契約金額が1億円超で5億円以下のケースでは、通常で10万円、軽減税率適用時の税額で6万円です。
締結時に売主と買主の分、それぞれの売買契約書を作成する場合には、その2部がそれぞれに課税対象となり、2部分の印紙の用意が必要になります。
内容が同一の契約書であれば、原本を1部とし、もう1部の写しを保管することにより、税金の負担を半分にすることが可能です。
写しは課税文書とは扱われないものの、自筆による署名と押印があれば事実上の契約書とみなされ、印紙が必要となってしまうので注意しましょう。

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不動産売却の抵当権抹消！登記にかかる税金をいつ払うかを解説

住宅ローンの残債があるマイホームを不動産売却するケースがあります。
その場合の登記にかかる税金の登録免許税をいつ払うかと、あわせて知っておきたい司法書士の手数料について解説します。

抵当権抹消と登録免許税

不動産購入をすると、法務局の登記簿に、所有権を示すための登記をおこなう手続きが必要です。
このような、登記の手続きをおこなうときに納める国税が、登録免許税です。
また、住宅ローンを利用して購入した不動産は、その物件に抵当権が設定されます。
抵当権は、融資をした債権者である金融機関が、優先的に抵当にした物件から弁済を受けられる権利です。
分かりやすくいうと、ローンを利用している債務者が返済することが難しくなった場合、金融機関は抵当権により、その不動産を競売にかけることが可能となるのです。
そして、抵当権が付いたままでは不動産売却はできないため、抵当権の抹消登記をおこないます。
不動産売却による登録免許税をいつ払うかは、抵当権の抹消によって登記簿謄本の内容を変える手続きのときです。
ほかの税金とは異なり、納税通知書などで納めるのではなく、法務局の窓口で支払います。
なお、抵当権抹消には、ローンの残債がなくなっている、完済の状態であることが条件です。

税額と手数料

不動産売却にかかる税金は、いつ払うかとともに、税額や伴う費用も把握しておくことが大切です。
抵当権抹消登記の登録免許税ですが、税額は不動産1件ごとに1,000円となります。
たとえば、不動産売却をおこなうのが一戸建て住宅であった場合には、土地と建物を別と考え、2件分の費用を支払います。
マンションの場合も、建物と土地がそれぞれ1つとして構成される物件が多いため、支払う登録免許税についても2,000円となることが一般的です。
いつ払うかとあわせて把握しておきたい、費用に司法書士の手数料が挙げられます。
自分で抵当権抹消をおこなうこともできますが、適切に手続きを進めることが重要であるため、司法書士に依頼した場合に必要になる報酬です。
司法書士に支払う相場は、1.5万円が目安となります。

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不動産売却の翌年に払う税金！住民税と所得税をいつ払うかを解説

売買契約の締結時や登記を経て、不動産売却のステップが進んだあとも、押さえておきたい税金の種類があります。
ここでは、不動産売却をした翌年の確定申告時にかかる税金である、住民税と所得税をいつ払うかについて解説します。

利益が出たときにかかる税金

不動産売却をして売却益が生じることにより、かかってくる税金が、住民税と所得税です。
この売却益のことを譲渡所得といい、譲渡所得に応じた税額が算出されることになります。
譲渡所得の計算は、「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」の式を用います。
つまり、譲渡所得とは、購入時にかかった費用である取得費や、売却にかかった費用である譲渡費用を差し引いた金額です。

譲渡所得税をいつ払うか

譲渡所得にかかる所得税は譲渡所得税とも呼ばれますが、いつ払うかは、翌年の確定申告となります。
不動産売却にかかる税金をいつ払うかの順番で見ると、売買契約時に印紙税、引き渡しのときに登録免許税、翌年に所得税と住民税の順番です。
そのため、不動産売却をして時間が経つ場合など、翌年の確定申告で支払う必要があることを忘れないようにすることが大切です。
支払いを予定して、売却代金を残しておくことも、スムーズに税金を納めるポイントといえます。
確定申告の時期は、毎年2月16日から3月15日が基本です。
一方、住民税をいつ払うかは、確定申告時ではなく、売却した翌年の6月以降となります。

売却益がなくても確定申告は必要

売却益が生じた場合に、譲渡所得にかかる所得税を支払う手続きが確定申告ですが、売却益がない場合でも確定申告をおこなうことが重要です。
譲渡所得の計算によって、マイナスであっても、確定申告により損益通算などの特例が利用でき、節税対策につながります。
たとえば、住宅ローンの残債がある自宅を不動産売却したケースでは、ほかの所得と損益通算をおこなえる特例があります。
この特例では、生じた譲渡損失を給与所得などと合わせることができ、所得税や住民税の支払いを抑えることに有用です。
損益通算をしても相殺できなかったときには、以降の3年間で損益通算を適用することも可能です。
ただし、特例の利用には、要件もあるため、事前にしっかりと確認をおこないましょう。
不動産売却時には、節税のためにも、忘れずに翌年の確定申告をおこなうことがおすすめです。

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まとめ

売買契約の締結時の課税文書に対してかかる税金は、印紙税となり、不動産売却時には1部を写しで保管すると節税も可能です。
抵当権の抹消登記をおこなうには、登録免許税の支払いのほかに、司法書士に依頼した場合の手数料も想定しておきましょう。
また、売った翌年も所得税と住民税を支払う可能性があるため、売却代金も納税を見越して、残しておくことがおすすめです。