住宅ローン残債は不動産相続の対象？支払わなくて良い場合や相続放棄も解説

不動産相続するとき、住宅ローンの残債についても受け継ぐ必要があるのか、心配を抱えてはいらっしゃいませんか。
残債のある不動産相続をした場合でも、支払いが不要なケースもあり、安心につながる判断のポイントは故人が団体信用生命保険に加入していたかです。
そこで今回は、住宅ローンの残債は相続の対象になるのか、不動産相続をして支払わなくて良い場合などについて解説します。

住宅ローンが残る不動産相続！残債も受け継ぐ対象になるかを解説

故人が遺したマイホームなど、不動産相続をする場合に、家だけでなく住宅ローンの残債についても相続人が受け継ぐのでしょうか。
まずは、不動産相続をする際、住宅ローンの残債も相続の対象となるかについて解説します。

ローン残債も相続の対象

故人である被相続人の遺産には、プラスの財産だけでなく、借金や住宅ローンなどがある場合にはマイナスの財産として扱われます。
相続では、遺産を受け継ぐ際は、プラスの財産だけを受け継ぐのではなく、原則としてマイナスの財産も継承の対象です。
不動産相続のケースであれば、家や土地はプラスの財産になりますが、住宅ローンはマイナスの財産です。
そのため、不動産相続をする場合には、遺産の全体像を把握し、住宅ローンの残債の有無などについても調べておくことが大切になります。
ローン残債もマイナスの財産であるため、不動産相続をすると相続税の対象です。
ちなみに、債務控除によって、故人が生前に所有していた現金や不動産などの財産から、マイナスの財産を控除することが可能です。
たとえば、不動産や現金などのプラスの財産が1億3,000万円あるものの、住宅ローンが3,000万円残っていたとします。
残債は、債務控除で差し引くことができる対象であるため、結果的に1億円が正味の相続財産となるわけです。
不動産相続をしたときの申告では、正味の相続財産を算出する計算をおこないます。
なお、住宅ローンについては、団体信用生命保険に加入しているかで、扱いが変わるため税金の計算をする際も注意が必要です。

ローン残債は全額相続の対象？

故人の遺したマイホームなどを受け継ぐ際、残っている住宅ローンは全額相続することになるかといえば、そうではありません。
相続の対象としては、法定相続人が法定相続分での継承をすることが基本です。
一方で、不動産相続をした場合に、相続人で残債を按分したとすると、受け継いだ住まいで暮らさない方にも残債を支払う負担が生じてしまいます。
そのような不合理を防ぐ対処法として、実務では、遺産分割協議で、不動産を継承する相続人がローン残債も受け継ぐことを合意するケースが多く見られます。
遺言がないケースでは、遺産の分け方について相続人で話し合う遺産分割協議がおこなわれ、合意された結果を書類として作成したものが遺産分割協議書です。

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団信が重要！不動産相続でローンを支払わなくて良い場合を解説

マイナスの財産である住宅ローンも、残っているときには相続の対象となります。
ここでは、不動産相続をして、住宅ローンを支払わなくて良い場合について解説します。

団信の加入していたケース

結論からいうと、不動産を遺した故人が団体信用生命保険（団信）に加入していたら、不動産相続をしても、住宅ローンを支払わなくて良い場合となることが多いです。
団信は、生命保険の一種で、保険金の受け取りは金融機関がおこないます。
契約者が亡くなったときには、保険金によって金融機関が返済に対応し、完済する仕組みです。
住宅ローンの契約時には、団信の加入が条件となっているケースが一般的です。
つまり、団信に加入している被相続人であれば、残債はなくなるため、基本的には相続人が支払わなくて良い場合となります。
完済されることになるため、支払いはしなくても、不動産相続をした家族はそのまま家に住み続けることも可能です。

支払わなくて良い場合の手続き

被相続人が団信に加入していると、住宅ローンは支払わなくて良い場合となりますが、おこなうべき手続きがあります。
最初に、金融機関に、住宅ローンの名義人が死亡したことや団信の加入をしていることなどを連絡して伝えます。
金融機関から、手続きに必要な書類を入手することが可能です。
用意する必要書類は、死亡診断書や死亡の記載がある戸籍謄本、死亡用の団信弁済届などです。
これらの書類を提出すると、保険会社が実施する審査を受けます。
1か月から2か月ほどかかる審査の期間は、返済が必要になる場合もありますが、通過すると、その間に支払った返済は返還されます。
また、通過すると金融機関から完済を証明する書面が届くため、最後に登記手続きが必要です。
住宅ローンの名義人である故人からマイホームを受け継ぐケースでは、家族が不動産相続をしたものとみなされるため、相続登記をおこないます。
完済をしても、抵当権は自動で抹消されるものではないため、抵当権抹消登記も手続きします。

免除されないケース

住宅ローンの契約者が団信に加入しているときは、支払わなくて良い場合となりますが、例外のケースもあることは気を付けたいポイントです。
ひとつは、親子や夫婦が共同でローンを組んでいたケースです。
たとえば、夫婦や親子で連帯保証型の収入合算契約をしていたとします。
連帯保証型の場合は、2人がそれぞれ主債務者と連帯保証人となりますが、団信に入ることが可能なのは主債務者だけです。
主債務者の夫が死亡したときに返済が免除されるものの、妻が死亡したときには免除されないことになるのです。
ほかにも、免除されないケースとして気を付けたいのが、返済の延滞になります。
一定期間、返済の滞納が続くことにより、団信が失効します。
本来であれば、団信に加入しており支払わなくて良い場合となるのに、延滞によって免除されない可能性は注意点です。
滞納による失効の状況や、失効後でも、期間内に保険料を支払って復活できるかなど、契約内容を確認することが大切です。

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不動産相続後のローン返済が負担！相続放棄による対処法を解説

故人が団信に加入していなかった場合、不動産相続をしても、住宅ローンの残債が多すぎると負担になることがあります。
ローン残債が多すぎる場合には、対処法として相続放棄も、良い選択肢になり得ます。

相続放棄による対処法

故人が団信に加入しておらず、不動産相続をしたときのローンの支払いが負担となった場合、はじめにとるべき対処法としは、金融機関への相談です。
金融機関に、月々の支払いの減額など、ローンの返済条件の見直しをしてもらうことが可能かを相談します。
不動産相続をしてローンが消えないケースでは、ローン残高と不動産の時価を比較してみることがおすすめです。
見直しの対処法でも、オーバーローンで完済の見通しがつかないケースでは、相続放棄も良い選択といえるでしょう。
相続放棄をすると、マイホームや土地などのプラスの財産を不動産相続ができないものの、マイナスの財産を受け継ぐ必要もありません。
家庭裁判所に相続放棄の申述をおこない、承認された場合には、相続人ではなかったものとみなされ、ローンの返済義務がなくなります。

相続放棄のトラブルを避けるポイント

対処法として相続放棄に取り組むとき、気を付けたいポイントが、ほかの相続人への報告を怠ることです。
次順位の相続人へ、不動産相続の権利義務が移ります。
ほかの相続人が、報告を受けておらず、知らないうちに大きなローン返済を背負うことになり、トラブルとなる可能性が考えられます。
相続放棄をするときの適切な対処法の一環として、相続人への報告を忘れずおこなうことが重要です。

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まとめ

不動産相続をする場合は、家や土地といったプラスの財産だけでなく、住宅ローンも相続の対象となります。
しかし、故人が団信に加入していれば、基本的には支払わなくて良い場合となるため、不動産相続をするうえでの安心材料となるでしょう。
故人が団信に加入しておらず、返済負担が大きい場合には、返済義務から解放されるよう相続放棄を検討するのも対処法のひとつです。