不動産売却時にかかる仲介手数料とは？計算方法や選ぶ際のリスクをご紹介

不動産の売却をおこなう際に、不動産会社に依頼して買主を探してもらおうと考えている方は多いと思います。
不動産売却にはさまざまな税金や手数料がかかりますが、そのなかでもとくに気になるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。
そこで今回は、不動産売却時にかかる仲介手数料とはどのようなものか、その計算方法や、仲介手数料の安さだけを基準に不動産会社を選ぶリスクについてご紹介します。

不動産売却にかかる仲介手数料とは

不動産売却時にかかる仲介手数料は、何に対して支払われる手数料なのか、よくわからない方もいると思います。
ここからは、不動産売却にかかる仲介手数料とはどのようなものか、ご紹介します。

仲介手数料は仲介業務に対する成功報酬

不動産売却時に不動産会社に支払う仲介手数料とは、不動産売買における仲介業務に対して支払われる報酬です。
ただし、仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生する成功報酬であり、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。
不動産売買の仲介において、不動産会社が得る利益は、この仲介手数料のみです。
たとえば、複数の不動産会社に仲介を依頼する場合でも、仲介手数料を支払う必要があるのは、売買契約を成立させた不動産会社に限られます。
不動産会社がおこなう仲介業務には、以下のようなものがあります。

• 不動産売却についてのアドバイス
• チラシの作成・不動産情報サイトへの掲載
• 購入検討者への物件案内
• 不動産売却条件の交渉・契約手続き

仲介手数料の上限金額とは

不動産売却における仲介手数料は、売主に請求できる上限金額が定められています。
多くの不動産会社は、この上限金額で請求することが一般的です。
仲介手数料の上限金額を知ることで、相場を把握することが可能です。
仲介手数料の上限金額は一律ではなく、売却価格に応じて変動します。
売買額は、200万円以下の部分、200万円を超え400万円以下の部分、400万円を超える部分の3つに区分されます。
この上限金額は、売買する不動産が中古の一戸建て住宅や中古マンションでも同様です。
不動産会社が上限金額を超える仲介手数料を請求した場合、それは法律違反となります。なお、仲介手数料には消費税が加算されます。
消費税は「事業者が事業として行うもの」に課税されるため、不動産売買の仲介も対象となります。
ただし、土地や中古マンションなどの不動産売買価格には消費税はかかりません。

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不動産売却時の仲介手数料の計算方法

不動産売却時にかかる仲介手数料は不動産会社によって異なりますが、宅地建物取引業法で上限が決められています。
ここからは、不動産売却時の仲介手数料の計算方法についてご紹介します。

不動産売却の仲介手数料の上限

不動産売買における仲介手数料には上限金額が定められており、その計算方法は3つの区分に分かれています。
計算する際には、売却価格を「200万円以下の部分」、「200万円を超え400万円以下の部分」、「400万円を超える部分」の3つに分けて考えます。
それぞれの区分における仲介手数料の計算方法は、以下の通りです。

• 売買代金200万円以下の部分：取引物件価格（税抜）×5％+消費税
• 売買代金200万円を超え400万円以下の部分：取引物件価格（税抜）×4％+消費税
• 売買代金400万円を超える部分：取引物件価格（税抜）×3％＋消費税

不動産売却の仲介手数料の相場

不動産売却時において、不動産会社が得る利益は仲介手数料のみです。
仲介業務には人件費や広告費などさまざまな経費がかかっており、仲介手数料の相場としては、上限金額程度と考えるのが妥当でしょう。
主な売買金額における仲介手数料（消費税込み）は、以下のとおりです。
400万円以下で19万8,800円、1,000万円で39万6,000円、3,000万円で105万6,000円、4,000万円で138万6,000円となります。
ただし、2018年の法令改正により、400万円以下の低価格の空き家を売却する際の仲介手数料の上限金額が「18万円＋消費税」に変更されました。
さらに、2024年には新たな法改正があり、取引価格が800万円以下の場合、上限額は「30万円＋消費税」に引き上げられました。
この改正は、空き家問題の深刻化に関係しており、長期間放置されていた空き家は調査費用がかかる割に低い金額でしか売却できず、不動産会社にとってメリットが少なかったためです。

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不動産売却の仲介手数料を安さだけで選ぶリスクとは

不動産売却の仲介手数料は不動産会社によって違うので、なかには安い仲介手数料を設定している不動産会社も存在します。
しかし、仲介手数料の安さだけを基準に不動産会社を選ぶのはリスクが大きいです。
ここからは、仲介手数料の安さを基準に不動産会社を選ぶリスクについてご紹介します。

仲介手数料が安い理由とは

不動産売却の仲介手数料は、上限金額以外には決まりがないため、上限金額を超えなければ不動産会社が自由に金額を決めることができます。
そのため、他社との競争を避けるために、仲介手数料を無料にしたり、安さをアピールしたりして顧客を引きつける不動産会社も少なくありません。
しかし、不動産会社によっては、仲介手数料が安い場合、販売活動のコストも抑えられるため、広告などが十分に出されないリスクがあります。

仲介手数料を無料に設定するリスクとは

仲介手数料を無料にしている、または相場より安くしている場合、不動産会社は売主からではなく、買主から仲介手数料を取ることを目指していることがあります。
不動産売却が成立すると、通常は売主から仲介手数料を受け取りますが、買主を見つけた場合、買主も不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。
そのため、同じ不動産会社が売主と買主の両方を見つければ、双方から仲介手数料を受け取れる仕組みです。
通常は問題のない仕組みですが、他の不動産会社に買い手を先に見つけさせないために、情報を正しく伝えない場合があります。
このような「囲い込み」をおこなうと、買い手が早期に見つかる確率が下がり、物件の値下げをしなければならなくなるなどのリスクがあるため、注意が必要です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、売却活動が十分におこなわれない可能性や、囲い込みなどによって早期に売却できなくなるリスクがあります。
仲介手数料を節約しても、物件が売れ残り、相場よりも低い価格で売却することになれば、その方が結果的にマイナスです。
そのため、仲介手数料が安いことを重視するよりも、誠実に対応し信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
信頼できる不動産会社を選ぶためには、営業担当者とよく話し、どのような販売活動をおこなってくれるのかを確認して、十分に検討してから選ぶようにしましょう。

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まとめ

不動産売却における仲介手数料とは、不動産売買における仲介業務に対して支払う報酬であり、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められており、金額によって計算方法が異なりますが、一般的に上限金額が相場となっています。
仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、売却活動がおろそかになる、囲い込みで買い手が見つかる可能性が下がるなどのリスクがあります。