不動産売却時に支払う住民税とは？申請時期と計算方法を解説

土地や建物を売ると、毎年支払う住民税が高くなるのをご存じでしょうか？
公務員や会社員の場合、給与所得分は所属組織による年末調整で処理されますが、これは個人の確定申告とは異なるため、譲渡益がでたときにどう対処したら良いかわからなくなるケースもあるでしょう。
今回は、不動産売却する前に知っておきたい住民税の概要と申請時期にくわえて、計算方法について解説します。

不動産売買で売却益がでたときに課税される住民税とは

住民税とは、住民票を置いている地域に支払う都道府県民税と市区町村民税を合算した税金です。
会社員や公務員であれば、所属している企業や組織が毎月の給与から天引きして支払います。
税率は地域や給与額に応じて変動するものの、標準税率は10%です。
所得税はその年の所得に応じて金額が決まりますが、住民税は前年の所得に応じて金額が決まる点において計算方法が異なります。

住民税のわかりやすく説明した仕組み

わかりやすく説明すると、その年の所得が減っても、前年分を基準に計算する住民税は変わらず請求される仕組みです。
不動産の場合、取得時・所有期間・売却時の3つのタイミングで税金が発生します。
取得時にかかる税金は不動産取得税と登録免許税、所有期間にかかる税金は固定資産税と都市計画税、売却時にかかる税金は譲渡所得（所得税と住民税）です。
つまり、給与所得や事業所得などがある方にとって毎年払っている部分の税金が、売買取引をして譲渡所得が発生した翌年に1年間だけ増える現象がおこります。
土地や建物を売ったときには、給与所得や事業所得などの個人の所得とは別に、譲渡所得が発生するので1年間の所得を整理しなければなりません。

売却益がでたら確定申告が必要になる

個人の所得を整理して申告する作業を、確定申告と呼びます。
会社員や公務員の場合は企業や組織単位で納税するため、毎月の給与から税金が天引きされる代わりに個人で確定申告する必要がありません。
しかし、土地や建物を売って発生した譲渡所得は、企業や組織とは関係ない個人所得に該当するので、別途確定申告をしなければなりません。
確定申告をして、給与所得や事業所得と譲渡所得を合算した合計の個人所得に対して課税額が確定する流れです。

節税対策ができる

土地や建物を売ったときに発生する課税額を減らすための方法として、所有期間が5年以上になると税率が低くなるので、売るタイミングを見極めるのが大切です。
急いで売らなければならない理由がないのであれば、5年以上所有してから販売活動しましょう。
また、マイホームや相続空き家で適用要件を満たせば、最大3,000万円の控除が受けられる特例があります。
大幅な減税効果が期待できる特例も多数あるので、賢く特例を活用しながら金銭的な負担を軽減する方法が有効です。

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不動産売却における住民税の申告と納付する時期

住民税は、所得税と申告と納付の時期が異なります。
タイミングを間違えてしまうと、住民税が上がる可能性があるので気を付けましょう。

申告時期

不動産売却をして譲渡所得が発生したら、その年の1月1日から12月31日の所得を整理して、翌年2月16日から3月15日の間に確定申告をおこない、譲渡所得税（所得税と住民税）を納税します。
譲渡所得に対して、所有期間が5年未満の土地や建物は約40%、所有期間が5年以上の土地や建物は約20%の税率が課せられます。
売買取引で発生する印紙税や登録免許税のように、必ず課税される税金とは違い、譲渡所得税は売買取引の金額から取得費と売却費と控除額を差し引いてから課税されるかが決まる税金です。
たとえば、売買取引額3,000万円で取得費2,500万円・売却費600万円の場合、100万円の譲渡損失が発生しているので譲渡所得税は発生しません。
売買取引額5,000万円で取得費3,000万円・売却費500万円の場合、1,500万円の譲渡益が発生しているので確定申告をして譲渡所得税を支払います。
ただし、税金控除や特例を利用して譲渡益がゼロになった場合、確定申告は必要ですが譲渡所得税は課税されません。
土地の取得費がわからないケースにおいては、課税額が高くなりやすいので、気を付けましょう。

いつ納付するべきか

所得税は確定申告の時期に納税しますが、住民税は確定申告で申請した内容をもとに、普通徴収（個人事業主）もしくは特別徴収（会社員）によって、いつ納税するべきかタイミングが異なります。
普通徴収の納付期限は6月・8月・10月・1月の各月末で、特別徴収の納付期限は企業や組織が給与から天引きして代わりに納付します。
もしも、納税期間中に支払いをおこなわなかった場合、無申告加算税もしくは延滞税が発生する可能性があるので注意が必要です。

申告と納税をしなかったときの追徴課税

無申告加算税は、本来の課税額が50万円以下であれば15%・50万円以上であれば20%が加算されるペナルティです。
なお、一定要件を満たしてるケースに限っては、無申告加算税が免除されたり軽減されたりします。
延滞税は、法定納付期限の翌日から納付日までの日数に応じて利息が加算されるペナルティです。
期間内に完納できなかったときや期限後申告したときに追加の課税が発生します。
基本的には、無申告加算税と延滞税がダブルで課せられる可能性はありません。

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不動産売却における住民税の計算方法と課税額を安く抑えるポイント

住民税がいくらになるのか計算する方法と課税額を安く抑えるためのポイントについて解説します。

課税額のシミュレーション

土地や建物の売買取引をして譲渡所得もしくは譲渡損失が発生しているか判断するための計算式は、「譲渡価額−取得費−譲渡費用−特別控除」です。
この計算式でマイナスになった場合、譲渡所得が発生していないので、不動産取引における譲渡所得税の支払いは発生しません。
この計算式でプラスになった場合、譲渡所得が発生しているので「課税譲渡所得×税率」で譲渡所得税がいくらになるかを確認します。
取得費とは、購入代金・購入時の税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税）・仲介手数料・測量日・建物解体費などが対象です。
譲渡費用とは、仲介手数料・印紙税・測量費・建物解体費などが対象です。

課税額を安く抑えるポイント

課税額を安く抑えるためには、取得費と譲渡費用を細かく計上して、低税率を適用させるのがポイントです。
先祖代々受け継がれている土地や建物で購入価格がわからない場合、譲渡価額の5%を取得費として計算します。
たとえば、2,000万円で取引したのであれば、取得費は100万円とみなされます。
取得費が不明で譲渡価額の5%で計算すると譲渡所得額が高くなり、課税額も高額になる傾向があるので気を付けましょう。
また、課税譲渡所得に課ける税率は、所有期間が5年以上であれば20.315%（所得税15.315%・住民税5%）・所有期間が5年未満であれば39.63%（所得税30.63%・住民税9%）です。
所有期間は、売買取引日ではなく売買取引をおこなった年の1月1日時点を基準にします。
所有期間が5年未満の土地や建物を売ろうと考えている場合、早急に取引しなければならない特別な事情がない限りは、所有期間が5年超えになるのを待つのが賢明です。
そのほかにも、税金控除や特例の適用要件を満たしている場合は、大幅に減税できるチャンスがあるので、確定申告から余裕を持って節税対策をすると課税額を抑えられます。

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まとめ

不動産の売買取引で譲渡所得が発生したら、税金の支払いがあるので確定申告が必要です。
売買取引をした翌年2月16日から3月15日に確定申告をして所得税の支払いをし、各自治体から送付される納税通知書にしたがって住民税を払います。
購入代金の記載された書類を集めたり、適用できる特例を調べたりして、納税額を最小限に抑えられるようにしましょう。