土地売却で使える税金控除と当例の種類は？損失時の対処法と注意点を解説

物件がない状態の土地を売った場合でも、減税措置が受けられるのをご存じでしょうか。

不動産は数百万〜数千万円規模の譲渡価額になるからこそ翌年の税金をできるだけ安く抑えたいけど、どうすれば良いかわからないケースもあるでしょう。
今回は、土地売却する前に知っておきたい税金控除と特例の種類と損失時の対処法にくわえて、注意点について解説します。

土地の売買取引で売却益がでたときに役立つ税金控除の特例の種類

土地の売買取引で利益がでたら所得税や税金の支払いが発生します。
課税額を大幅に抑えられる可能性がある、3種類の特例について解説します。

居住用財産の3,000万円控除

マイホームを売ったときに発生する譲渡所得から最大3,000万円の減税措置が受けられる特例です。
たとえば、2,000万円で購入した土地を5,000万円で売却して譲渡所得が3,000万円になったとしても、課税譲渡所得額がゼロになるので納税義務が発生しません。
適用要件には、マイホームである・移住済みの場合は住まなくなった方から3年経過した年の12月31日までに売る・物件を取り壊した場合は1年以内に譲渡契約を締結・取り壊してから貸付していないなどが含まれます。
買主が親子や夫婦などの近親者になると譲渡にみなされる可能性があるので、第三者の買主を探してください。

相続空き家の3,000万円控除

被相続人から所有権を譲り受けた不動産を売ったときに発生する譲渡所得から最大3,000万円の減税措置が受けられる特例です。
この特例は、日本国内で増えている空き家問題を解決する目的で発足されているので、通常の特例よりも要件が厳しく設定されています。
適用要件には、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された・相続開始直前まで被相続人以外の居住者がいない・相続から譲渡まで誰かが住んだり貸したりしてないなどが含まれます。
すでに物件を取り壊していても特例を利用できますが、物件が建った状態であれば現在の耐震基準に適合させる工事を終了していなければなりません。
このように適用要件が厳しいため、相続した物件の築年数が古いのであれば費用はかかるものの取り壊して更地の状態で売却するのが賢明です。
そもそも、この特例自体が築年数の古い物件を放置させないために取り壊しに誘導しようとする目的があるので、売れ残るリスクを軽減するためにも検討しましょう。

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

物件を取り壊した年の1月1日時点で所有期間が10年以上であれば減税措置が受けられる特例です。
譲渡所得税の税率は、短期譲渡所得（所有期間5年未満）で39.63%・長期譲渡所得（所有期間5年以上）で20.315%です。
これに対して所有期間が10年超えになると、6,000万円以下の金額に対しては14.21%まで利率が下がります。
なお、6,000万円以上の金額に対しては長期譲渡所得と同じ20.315%が適用されます。

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土地の売買取引で損失が出たときに役立つ税金控除の特例

土地の売買取引で損失がでたときに所得税や住民税は課税されませんが、特例を利用するとほかの個人所得と相殺して課税額を抑えられる可能性があります。
課税額を大幅に抑えられる可能性がある、2つの特例について解説します。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

売買取引で損失が発生したとき、譲渡損失分をほかの個人所得に損益計上できる制度です。
売買取引した年とその翌年から最大3年間は、譲渡損失を繰越せます。
適用要件には、居住用物件である・売買取引した年の1月1日時点で所有期間が5年以上などが含まれます。
さらに、新しく購入するマイホームは床面積50㎡以上・償還期間10年以上の住宅ローン残高があるなどの特別な条件も追加されるので把握しておきましょう。
たとえば、譲渡価額2,000万円の土地の取得費3,000万円・譲渡費100万円の場合、譲渡損失は1,100万円です。
給与所得が年収300万円であれば売買取引した年の所得税は発生せず、残りの800万円の譲渡損失分は翌年から最大3年間繰越できるので税金の負担が軽減される仕組みです。
譲渡損失額をすべて繰越せなかったとしても売買取引した翌年から4年目以降は、所得税が発生するので気を付けましょう。

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローン残高が取引価額を上回ったときに譲渡損失分をほかの個人所得に損益計上できる制度です。
適用要件には、居住用物件である・住み替え済みであれば住まなくなった日から3年経過するとしの12月31日までに売る・売買取引した年の1月1日時点で所有期間5年超えなどが含まれます。
すでに物件を取り壊して更地になっているのであれば、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を交わし、取り壊しから譲渡まで第三者に貸し出しなどをしていないなどの条件が追加されます。
たとえば、3,000万円で取得したマイホームの譲渡価額が1,000万円の場合、住宅ローン残高は2,000万円です。
給与所得が年収500万円であれば売買取引した年の所得税は発生せず、残りの1,500万円の譲渡損失分は翌年から最大3年間繰越できるので税金の負担が軽減される仕組みです。

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土地の売買取引で税金控除の特例を利用する際の注意点

土地売却で税金控除を利用する場合の注意点について解説します。

特例を利用したときは必ず確定申告が必要

3,000万円特別控除など数千万円単位で減税措置が受けられると、特例のおかげで譲渡所得が非課税になるケースもでてきます。
もともと確定申告は所得税と住民税を決めるために申告するものなので、譲渡損失が発生していて課税されない方は申告する必要がありません。
しかし、特例を適用して非課税になった場合、譲渡損失が発生しているわけではないので特例の申請を含めて確定申告が必要です。
確定申告は、売買取引をした翌年2月16日から3月15日の1か月間のみなので、遅れないように必要書類をまとめて税務署に提出してください。
提出した書類や情報を通して、税務署は特例の適用要件を満たしているかを確認したうえで、非課税になるかどうかを判断します。
特例の適用要件を満たしていると証明するための書類集めは、時間がかかる可能性があるので、早いうちから準備を進めましょう。

併用できる特例と併用できない特例がある

土地を売却するときに利用できる特例は数多くありますが、併用できるものと併用できないものがあるのであらかじめ確認が必要です。
居住用財産の3,000万円特別控除と10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、併用できるので、両方の適用要件を満たせば減税効果はより高くなります。
一方で不動産売却で損失が出たときに使える特例は、居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例と居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、併用できません。
複数の特例の適用要件を満たしているものの、併用できないのであれば、どちらの特例を利用したほうが減税効果が高くなるのかシミュレーションして賢く選択しましょう。
また、併用できるとされている特例でも前年・前々年に利用していると2年連続で使えないなどの制限がある場合もあるので要注意です。

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まとめ

土地には数百万から数千万規模の価値があるからこそ、売買取引をしたときに発生する課税額が高くなります。
税金の支払い負担を軽減するために数多くの特例が発足されていますが、どれも適用要件が細かく設定されているので利用する前に確認が必要です。
また、特例を使って課税額がゼロになったとしても確定申告が必要になるので、早いうちから書類集めをして提出が遅れないようにしましょう。