不動産相続に適した分け方とは？遺産分割法のメリット・デメリットを解説

相続が発生したときに、相続人が遺産を分割する方法には、3つの種類があります。
不動産相続に適した分け方や、トラブルなくスムーズに分割するにはどの方法を選択すべきかなど、相続にあたって把握しておきたい気になる点です。
そこで今回は、相続した不動産を分ける方法の「現物分割」「代償分割」「換価分割」について、それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説します。

手続きがシンプルな分け方！不動産相続における現物分割

親が住んでいた実家などの不動産は、故人が遺した大切な資産であるため、分け方についてもケースに応じて適切な方法が選択できるよう知識を備えておくことが必要です。
まずは、不動産相続の際の分け方のひとつである、現物分割の特徴やメリット・デメリットから解説します。

不動産をそのまま引き継ぐ「現物分割」

故人の遺した相続財産をそのままの形で引き継ぐのが、現物分割による分け方です。
遺産の相続では、遺言が存在しなければ、遺産分割協議で、不動産などの遺産の分け方について相続人全員で話し合って決めることが必要になります。
現物分割で不動産相続をする場合、長男など、相続人のうちの1人が土地建物をそのまま受け継ぐケースがあります。
ほかにも、法定相続割合に沿って土地を分筆し、分けた土地を相続人がそれぞれ取得する分け方も、現物分割です。
分筆は、一筆の土地を分割して、別の不動産として登記することですが、建物についてはおこなうことができません。
地域によっては、条例で分筆できないケースがあることも注意点となります。
相続財産の分け方では、預貯金や現金などは1円単位で分けやすく、法定相続分に沿って分割することができます。
しかし、不動産は物件ごとに唯一の遺産であり、物理的に分割することが困難です。
ちなみに、不動産のほかに、宝石や絵画が遺産にある場合も、同様のことがいえるでしょう。
物理的な特徴から均等な分け方ができず、分けた土地の価値に差が生じたときには、お金でその差を補填するケースが多く見られます。
埋め合わせをしたお金は、贈与として扱われることのないよう、遺産分割協議書の記載は気を付けることが必要です。

現物分割のメリット・デメリット

現物分割の大きなメリットは、不動産相続をするときも、手続きが比較的シンプルであることです。
一方で、不動産は均等な分割がしにくいため、不公平感が生じやすいことがデメリットになります。
プラスの遺産である不動産を特定の相続人が受け継ぐと、別の相続人の不満につながり、遺産分割協議がスムーズに進みにくくなる可能性もあります。
トラブルを防ぐには、ケースにあわせて適した分け方を検討できるよう、シミュレーションすることが大切です。

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相続した不動産に住み続けられる！代償分割

故人の遺した不動産をそのまま受け継ぐには、現物分割のほかにも、代償分割があります。
代償分割では、代償金の用意が必要になるため、メリット・デメリットの両面を押さえて検討することが重要です。

代償金を支払って受け継ぐ「代償分割」

不動産などの遺産を1人の相続人が受け継ぎ、残る相続人に対しては、代償金を支払って解決する分け方が、代償分割です。
代償金は、法定相続割合に沿ったお金を支払うことになります。
たとえば、兄弟2人が相続人で、相続財産は父の遺した価額4,000万円の土地建物であったとします。
被相続人である父と同居していた兄が不動産を受け継ぐことになった場合、代償分割では、兄から代償金として2,000万円を弟に支払う流れです。
不動産以外に、預貯金なども相続財産に含まれている場合は、兄が不動産を取得して弟が預貯金を取得するといった分け方も可能です。
このように、代償分割は相続財産である不動産に、相続人のうちの1人が住んでいた場合に有用な分け方といえます。
相続では、高齢の方が受け継ぐことも珍しくなく、新居に引っ越すよりも、愛着のある家に住み続けたいと考えるケースも多いです。
代償分割による分け方なら、家に住み続けることができ、残る相続人も納得できるようお金を用いて清算することが可能です。

代償分割のメリット・デメリット

不動産を受け継ぐ相続人が、そのまま住み続けられることが、代償分割で得られる大きなメリットといえます。
分筆が困難な不動産の場合も、公平な分け方ができることも利点です。
支払われる代償金によって、不動産を受け継ぐ以外の相続人からも、不満が出にくいこともメリットになります。
しかし、定価がない不動産の相続で、代償分割を利用する際には、不動産の評価をおこなうことが必要です。
時価や路線価、固定資産税評価額に基づく評価法など複数あるため、適用する評価方法を決めるときに揉めてしまうことがあります。
代償金の支払いは負担が大きいこと自体がデメリットです。相続人の同意を得られれば分割も可能です。
ほかの相続人の法定相続分に沿った金銭を用意できるかが、代償分割がおこなえるかのポイントになってきます。
また、遺産分割協議書には、贈与と判断されないように、不動産の対価として代償金を支払うことを明記しておくようにしましょう。

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不動産相続でトラブルになりにくい分け方！換価分割

遺産となる不動産の活用予定がない場合に、トラブルを回避しやすく、適した分け方が換価分割といえます。
最後に、不動産相続の分け方のひとつである換価分割の特徴と、メリット・デメリットを解説します。

現金化して分ける「換価分割」

換価分割は、もっとも公正に分けやすい分け方です。
具体的には、相続財産である不動産を売却し、売った代金を相続人間で分配する方法になります。
売却代金の分け方は、諸経費の金額を引いて、残ったお金を法定相続の割合に応じて分配する形です。
たとえば、兄弟3人が相続人で、父の遺産が不動産であったとします。
不動産売却をおこない、遺産である不動産の代金が3,000万円で、諸経費が300万円であった場合、差し引いたあとの2,700万円を法定相続割合に沿って分けます。
つまり、3人の子が、2,700万円の3分の1となる900万円をそれぞれ現金で受け継ぐわけです。
物理的に分けることは難しい不動産も、現金化することにより分けやすく、公平性の高さが特徴といえます。
そのため、法定相続割合に沿って分ければ、相続人間で不満が生じることも少ないでしょう。
また、活用する予定がない不動産でも所有していれば、固定資産税などの支払いは必要です。
受け継ぐ家に住み続けたい相続人がいる場合には採用が難しいですが、活用予定がなければ、売却によって税金の支払いといった相続人の負担も軽減されます。

換価分割のメリット・デメリット

換価分割では、不動産売却をするため、譲渡所得税が課税される可能性がデメリットになります。
売却を急ぐと、想定よりも価格が安くなってしまう場合もあることは気を付けたいポイントです。
しかし、換価分割による分け方は、明確で分かりやすいことが特徴であり、メリットです。
不動産の評価をおこなう手間が不要で、評価方法を検討するために相続人でもめるといったトラブルの心配もありません。
換価分割なら現金化できるため、相続税を納める資金に不安がある場合にも、有効な分け方といえるでしょう。
なお、換価分割でも、売却代金の分配が贈与の扱いとならないよう、遺産分割協議の記載は気を付けたいポイントです。

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まとめ

不動産相続をする際の分け方には3つの種類があり、現物分割は手続きがシンプルですが、不公平感が生じやすいことが注意点です。
受け継いだ家に住み続けるなら代償分割もありますが、代償金の用意にかかる負担を考慮しておくことが必要です。
相続した不動産を活用する予定がなければ、売却によって公平に分けやすく、トラブルになりにくい換価分割が良い選択肢となるでしょう。