不動産を相続したものの、どうするべきか困っている方は多いのではないでしょうか？
活用できていないのであれば、早めに売却することをおすすめします。
ただし、相続した不動産を売却するためには、通常の売却に比べて事前に済ませておくべき手続きがあるため注意が必要です。
今回は、相続した不動産の売却を検討している方に向けて、手続きの流れや遺産分割協議の概要、注意点をご説明します。
大阪市で不動産を相続する可能性がある方や、現在不動産の売却を考えている方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却する流れ

不動産を相続する手続きと売却する手続きについて、それぞれの流れをご説明します。

不動産を相続する手続き

• 死亡届の提出する
• 有効な遺言書があるか確認する
• 戸籍謄本を取得して相続人を確認する
• 遺産分割協議をおこなう
• 相続登記の手続きをおこなう

最初にすることは、市区町村役場への「死亡届」の提出です。
被相続人が亡くなってから、7日以内に提出することが義務付けられています。
次に、有効な遺言書が残されているか確認しましょう。
遺言書は「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があります。
自筆証書遺言と秘密証書遺言の場合は、遺言書の偽造などを防ぐために、家庭裁判所による「検認」という手続きをおこなう必要があります。
公正証書遺言の場合は、検認は不要です。
さらに、相続人を確定させるために、相続人全員の戸籍謄本を取得します。
相続人が確定したら相続人全員で集まって、「遺産分割協議」と呼ばれる遺産分割の方法についての話し合いをおこないます。
遺産分割協議については後ほどご説明します。
遺産分割協議の際には、全員が合意した内容を記した「遺産分割協議書」を作成します。
最後に、被相続人から相続人へ所有権を移転する「相続登記」をおこないます。
相続登記は今後義務化される予定の重要な手続きであるため、忘れずにおこないましょう。

相続した不動産を売却する手続き

相続登記によって不動産の名義変更が完了したら、売却の手続きに入ります。
売却するまでの流れは次の通りです。

• 不動産の査定をおこなう
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動をおこなう
• 買主と売買契約を締結する
• 相続人の間で利益を分割する

初めに、相続した不動産の売却価格の目安を立てるために、査定を不動産会社に依頼します。
その後、多くの場合は効率的に不動産売却をおこなうために、査定を依頼した不動産会社に売却の仲介も依頼します。
仲介を依頼する際に、売主と不動産会社との間で締結するのが「媒介契約」です。
媒介契約を結んだら、買主を募集するために、広告掲載などの「売却活動」を始めます。
購入希望者から問い合わせがあれば、内覧にも対応します。
無事に買主が見つかった後は買主から購入申込書を受け取り、契約条件がまとまったら売主と買主の間で「売買契約」を締結します。
遺産分割の方法で「換価分割」を選択した場合は、売却が完了したら相続人の間で売却利益を分け合います。

相続した不動産の売却における遺産分割協議とは

遺産分割の方法を決めるために相続人が集まって話し合うことを、遺産分割協議といいます。
実は、遺産分割協議がきっかけでトラブルになることがあります。
円滑に相続するためにも、遺産分割協議のポイントをしっかり理解しておきましょう。

遺産分割協議の流れ

遺産分割協議は次のような流れに沿って進めます。

• 相続人を明らかにする
• 被相続人の財産を明らかにする
• 遺産分割協議書を作成する

まず、誰が相続人であるかを確定させるために、相続人全員で集まります。
このとき、遠方にいる人の場合は電話などで参加することも可能です。
被相続人の戸籍謄本などの書類を用意しておけば、確実に相続人を確かめることができます。
次に、被相続人が所有していた財産について調べます。
プラスの財産（不動産や現金など）とマイナスの財産（ローンの残債など）両方の調査が必要です。
財産が明らかになったら、財産目録を作成しましょう。
財産をどのように分けるか、遺産分割協議をおこない全員で合意したら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には決まった書式はありませんが、相続人全員の署名と捺印が不可欠です。

遺産分割の方法

遺産分割の方法は主に「現物分割」「代償分割」「換価分割」という3つの方法があります。
それぞれの方法の特徴をみていきましょう。
現物分割
現物を物理的に分割する方法です。
たとえば土地は長男、現金は次男、株式は長女などと遺産そのものを分けます。
土地の場合は、1筆の土地を複数の土地に分筆する方法も現物分割のひとつです。
代償分割
1人の相続人が一括相続して遺産を相続し、他の相続人へ代償金を支払って精算する方法です。
物理的に分割できない場合におこなわれます。
ただし、代償金を支払う相続人にはある程度の資金力が必要であることに注意しましょう。
換価分割
不動産などの遺産を売却し、その利益を相続人の間で分配する方法です。
売却の手間はかかりますが、公平に分割しやすいというメリットがあります。

相続した不動産の売却における注意点

不動産を相続した後に売却を進めるにあたり、つまずきやすいポイントがあります。
次のような注意点を認識したうえで手続きを進めましょう。
遺産分割協議には相続人全員が参加しなければならない
遺産分割協議では、必ず相続人全員で話し合わなければなりません。
疎遠になっている相続人にも連絡し、参加してもらう必要があります。
行方がわからない相続人がいる場合も、例外ではありません。
だれか一人でも欠席した状態で決めたとしても、その内容は無効になってしまうことが注意点です。
トラブルを防ぐために遺産分割協議書を作成しておく
2つ目の注意点として、相続人全員で決めたことを遺産分割協議書という書面に残しておく必要がある点が挙げられます。
遺産分割協議書の作成は必須ではありませんが、相続登記や相続税の申告で必要になります。
さらに、遺産分割協議書があれば決定事項をいつでも確認できるので、相続人同士のトラブル防止対策としても有効です。
借金は遺産分割協議の対象ではないことに注意する
財産には、プラスの財産とマイナスの財産があります。
遺産分割協議の対象は、原則としてプラスの財産のみです。
マイナスの財産の債権者に対しては、遺産分割協議で決めた内容に効力はありません。
法定相続分に応じて相続人全員が負担しなければならないという注意点を覚えておきましょう。
遺産分割協議のやり直しがないようにする
相続人全員が合意すれば遺産分割協議をやり直すことができますが、あまりおすすめできません。
一度決めた遺産分割をやめて再び遺産分割すると、相続人の間で「贈与」や「譲渡」がおこなわれたとみなされて、贈与税や譲渡所得税がかかる可能性があります。
余計な税金がかかってしまうため、やり直しがないようにしましょう。
契約不適合責任を問われないように注意する
不動産売却で押さえておくべき注意点が、契約不適合責任です。
引き渡した物の種類・品質・数量が契約内容と一致していない場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。
契約不適合責任に問われると、補修や代金減額、損害賠償、契約解除などを求められる可能性があります。
不動産を相続してすぐに売却する場合は、その不動産のことを把握しきれていない可能性があるため、とくに気を付けたい注意点です。

まとめ

相続した不動産を売却するときの注意点を解説しました。
通常の売却手続きに入る前に相続手続きも必要になるため、適切な流れで進めなければなりません。
とくに遺産分割協議はトラブルが発生しやすい手続きです。
相続人全員を集めたり書面を残したりと手間がかかりますが、ひとつひとつの流れを丁寧に進めることが大切です。
「ホワイトマルベリーホーム」は大阪市で不動産の仲介・買取サービスを展開しております。
当社はお客様のご要望をお伺いしながら、豊富な実績と情報をもとにしっかり査定いたします。
査定のご依頼や売却のご相談は無料ですので、不動産売却をご検討されている方はご遠慮なくお問い合わせください。

大阪市でマンション売却したい方はコチラ！

せっかく手に入れたマイホームでも、家計状況の変化などで住宅ローンの返済が苦しくなる方は珍しくありません。
また、現在は問題なく返済できていても、突然の病気やケガなどで家計が厳しくなる可能性は、誰もが抱えているリスクです。
そこで、住宅ローンが返済不可となったときに知っておきたい対処法や、任意売却の方法をご紹介します。
大阪市で住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひチェックしてみてください。

住宅ローンが返済不可になったときの対処法

住宅ローンは通常、ほかの融資と比較して金利が優遇されています。
しかし、1度でも住宅ローンを滞納してしまうと金利の優遇を受けられなくなり、総返済額が増大する恐れがあります。
そこで住宅ローンを滞納してしまう前に、状況に合わせた対策を打つのがポイントです。
現時点では住宅ローンを滞納していないものの、次回の支払日は返済不可と見込まれるときは、次の対処法をお試しください。

返済プランを見直す

住宅ローンが返済不可となる見込みが高いときは、早急に借入先の金融機関へ相談しましょう。
滞納前であれば、一定期間の返済猶予や月々の支払額の軽減など、状況に応じた対策をとってもらえることがあります。
またフラット35においても、返済方法の変更が可能です。
たとえばボーナス返済が負担となっているなら、返済月やボーナス返済分と月々返済分との内訳を変更できます。
合わせて家計も見直し、収支の立て直しを目指しましょう。

低い金利の住宅ローンに借り換える

適用されている金利が高いときは、低い金利の住宅ローンへの借り換えを検討してみてください。
ただし、借り換えには諸費用（十数万円）が必要で、借り換え先の審査にも時間と手間がかかります。
必ずしも返済が楽になるとは限らないため、本当に借り換えが有効かどうかは慎重に判断しましょう。

団体信用生命保険の適用条件を確認する

返済不可に陥った原因が疾病なら、加入している団体信用生命保険の給付条件を満たしている場合があります。
適用される疾病や保険金額は商品ごとに異なるため、まずは加入先の契約内容をご確認ください。

不動産売却する

上記でご紹介した対処法でも返済の目処が立たない場合は、不動産売却を検討したほうが良い場合があります。
もし売却金でローンを完済できれば、家計の問題も同時に解消できるかもしれません。
次項でご紹介する競売や任意売却と比較して、一般の不動産売却のほうが、より良い条件で売れる可能性が高いでしょう。
そこでまずは不動産会社に価格査定を依頼し、家がいくらで売れる見込みなのかを調べるのがおすすめです。

住宅ローンの返済不可により競売になったときの流れ

住宅ローンを1～2か月滞納すると、借入先の金融機関から督促状が届きます。
督促状が届いてもすぐに返済できないときは、適切な対処法をなるべく早く取らなければなりません。
万が一滞納状態が続くと、最終的には競売により家を手放すことになります。
そこで住宅ローンが返済不可になったときの、競売の仕組みを確認していきましょう。

金融機関から督促状が届く

金融機関から届く督促状には、以下の内容が記載されています。

• このまま滞納が続くと、住宅ローンの一括支払いを求めること
• 一括返済が無理なら、担保としている不動産を競売にかけること

そして滞納が3か月続くと、「代位弁済手続き開始」の通知が送られます。
保証会社が代わりに住宅ローンを返済し、今度は保証会社から返済を求められることになります。
ここに至るまでには、6か月ほどの期間が一般的です。
この段階でも滞納が続くと、競売の手続きへ本格的に進みます。

競売の注意点

競売では、裁判所が強制的に不動産を売却します。
売却金は債権者に支払われるため、手元に金銭が残る可能性は低いでしょう。
また、競売にかけられたからといって、すべての債務がなくなるわけではありません。
売却金でも完済しきれなかった分は、借金として支払い義務が残ります。
競売は、通常の不動産売却と比較して安値での取引となります。
競売にかけられると、自宅を失うばかりか、多額の債務を背負ってしまう恐れがあるのです。
住宅ローンが返済不可になったら、競売を避けるためになるべく早く対処する必要があると言えるでしょう。

住宅ローンが返済不可になった家を任意売却する方法

競売を避けるための対処法に、任意売却があります。
任意売却では、すでに住宅ローンが返済不可の状況であっても、通常の流れで不動産売却が可能です。
そこで任意売却とはどのような仕組みなのか、メリットとともに確認していきましょう。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンを滞納している方や、売却金ではローンを一括返済できないとき（オーバーローンのとき）に、債権者の同意を得て不動産売却する方法のことです。
通常、不動産を売却するためには、住宅ローンを完済しなければなりません。
しかし任意売却であれば、住宅ローンが残る物件でも不動産売却が可能です。
通常の不動産売却よりは安い売却価格になることが多いですが、それでも競売よりは高値で売れる可能性が高まります。
すでに住宅ローンを3か月以上滞納している方や、売却金だけでは一括返済が難しい方は、任意売却を選択すると良いでしょう。

任意売却のメリット

任意売却は、競売よりも有利な条件で不動産売却できるのがメリットです。
また、売却金で完済できなかった部分については、分割での返済が認められることがあります。
分割の場合、月々の返済額は無理なく返せる金額に設定されることが多いようです。
さらに金融機関との交渉次第では、売却益の一部を引っ越し費用に充当できる場合もあります。
売却後の生活も、競売よりは立て直しやすいでしょう。
そして任意売却は、手続きの基本的な流れは通常の不動産売却と変わりません。
そのため周囲の方に、住宅ローンが返済不可になったことを気付かれずに済むメリットもあります。

任意売却の注意点

金融機関が任意売却に同意するのは、住宅ローンが返済不可の状態になっているケースがほとんどです。
したがって任意売却をおこなうときには、住宅ローンを滞納している状態となっています。
そのため、滞納した事実は信用情報機関に報告されます。
事故情報が登録されると、向こう数年間は新規の借り入れやクレジットカードの審査に通らなくなるのが、注意したいポイントです。
ただし、競売になったときにも信用情報機関に報告されるため、任意売却に特有のデメリットというわけではありません。

まずは不動産会社へ相談するのがおすすめ

競売を避けるため任意売却をご希望の場合は、金融機関への相談と並行して、不動産会社にも問い合わせるのがおすすめです。
任意売却をするためには、債権者である金融機関との調整が欠かせません。
交渉が必要となる場面もあるため、任意売却の経験が豊富な不動産会社と相談しながら、手続きを進めていくと良いでしょう。

まとめ

返済不可となった住宅ローンの対処法や、任意売却の方法についてご紹介しました。
競売を避けるためにも、ローンの返済が厳しいと感じたら早めに相談するのがおすすめです。
滞納前であれば通常の不動産売却が可能なケースもあるので、不動産会社に問い合わせると良いでしょう。
私たち「ホワイトマルベリーホーム」では、大阪市で不動産売却のご相談を承っております。

夫婦が離婚すると、婚姻中に築いた共有財産は財産分与により分配することになります。
しかし家などの実物資産は、物理的に分配できるものではありません。
どちらか一方が住み続ける場合でも、どのように財産分与するのかでトラブルに発展しやすい財産です。
今回は離婚により家を財産分与する方法や、住み続ける際のメリット・デメリットをご紹介します。
大阪市で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

離婚後も住み続ける家を財産分与する方法

離婚にともない、家を財産分与する方法には次のものがあります。

• 不動産売却し、売却金を分配する
• 家をそのまま残し、評価額を基準にして分配する

不動産売却する場合は、得られた代金をそのまま分割できます。
しかしどちらか一方が家に住み続けるなら、評価額を基準に分配することになるでしょう。
住み続ける側が退去する側へ、評価額の半分を現金といった他の財産によって支払うことになります。

家の評価額の調べ方

不動産には定価がないので、財産分与の基準となる評価額は、不動産会社に査定を依頼して調べることになります。
査定価格は、家そのものの価値（築年数や間取りなど）だけでなく、周辺にある類似物件の相場価格も総合的に判断して算出されます。
実際に不動産売却する際も、査定価格に近い金額での成約となることが多いです。
そのため、不動産会社の価格査定を受ければ、家の価値（時価）を調べることが可能です。

財産分与の対象は共有財産のみ

婚姻前からの預貯金や贈与・相続で得た金銭などの特有財産は、財産分与の対象外です。
もし家を購入する際に結婚前からの貯金を使ったなら、家の評価額から特有財産の金額を差し引いて、財産分与の金額を決定することになります。
また、親から住宅購入資金の援助を受けていた部分についても、援助相当額は特有財産に該当します。
ただし特有財産であるかどうかは、銀行の取引履歴や贈与契約書などで証明しなければなりません。
特有財産であることを証明できない場合は、共有財産として扱われるので注意してください。

離婚後も家に住み続けるメリット・デメリット

離婚の理由や家族構成、経済状況にはさまざまなケースがあります。
そこで離婚後も家に住み続けるかどうかを決める際は、メリット・デメリットに気を付けながら判断すると良いでしょう。

家に住み続けるメリット

離婚後も家に住み続けるメリットには、次のものがあります。

• 子どもの生活環境を維持できる
• 住み続ける側の家賃がかからない

子どもがいる場合、家を手放すと場合によっては転校しなければなりません。
しかし家に住み続けるなら、学区の変更がないため子どもの生活環境を維持できるのがメリットです。
また金銭面においても、負担が小さくなることがあります。
たとえば夫名義の家に、妻が子どもと住み続けるケースを考えます。
夫が住宅ローンを支払い続ければ、妻子の家賃がかかりません。
あるいは、養育費と住宅ローンを相殺するといった方法も考えられるでしょう。

家に住み続けるデメリット

家に住み続ける場合、気を付けたいデメリットがあります。

• 住宅ローン滞納のリスク
• 家の名義変更が難しい

家の名義人ではないほうが住み続ける場合、住宅ローン滞納のリスクに注意が必要です。
たとえば夫名義の家に妻が住み続けるとき、夫が住宅ローンを滞納すれば家が差し押さえられてしまうリスクがあります。
そもそも夫名義で住宅ローンを借りていても、多くのケースで妻は連帯保証人になっています。
滞納時には連帯保証人に請求がいくこともあるため、滞納時のリスクに注意が必要です。
そして家の名義を妻に変更するためには、ローンを一括返済するか妻の名義で借り換えなければなりません。
しかし妻に十分な収入がなければ審査に通らないため、家の名義変更が難しいケースもあります。

離婚後も家に住み続ける際の手続きとは？

離婚後も家に住み続けるときは、誰の名義になっているのかによって手続きが異なります。
そこで、それぞれのパターンごとの手続きの流れや注意点を確認していきましょう。

権利関係を確認する

まずは家の名義人が誰になっているのかを確認します。
法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば、登記上の名義が誰になっているのかを確認できます。
続いて、住宅ローンの名義と残債を確認してください。
通常、不動産の名義人と住宅ローンの債務者は一致しているはずです。
登記簿謄本では、抵当権の欄に債務者もしくは連帯保証人として名前が記載されています。

名義人本人が住み続ける場合

名義人本人が家に住み続ける場合、名義変更などの手続きは不要です。
ただし連帯保証人がいるときは、注意が必要です。
たとえば名義は夫、連帯保証人が妻になっているとき、夫が住宅ローンを滞納すれば連帯保証人である妻に請求がいきます。
そのため離婚の際は、連帯保証人を外さなければなりません。
連帯保証人を外すためには、住宅ローンの借り換えや、一括返済などの方法があります。

名義人でないほうが住み続ける場合

名義人ではないほうが住み続ける場合、家の名義人を変更する必要があります。
このとき、住宅ローンについても新たな名義人を債務者にするため、借り換えが必要となるでしょう。
しかし十分な返済能力がなければ、ローンを組めないため名義変更もできません。
もちろん夫婦間で同意があれば、名義を変更せずとも家を使用することは可能です。
しかし将来的に家を処分したくなっても、登記上の所有者でないと不動産売却はできません。
また、住宅ローンを滞納されるリスクもあるでしょう。
離婚協議書や公正証書などで、離婚後もローンを支払い続ける約束を取り決めていても注意が必要です。
滞納が発覚したときには、すでに退職しており差し押さえる給与がなかったり、そもそも連絡が取れなくなったりする恐れがあるためです。
リースバックを活用する
住宅ローンの借り換えが難しい場合、リースバックを活用する方法があります。
リースバックでは家を売却して住宅ローンを完済し、その後は賃貸借契約を結びます。
毎月リース料（家賃）を支払えば、賃貸物件としてそのまま家に住み続けることが可能です。
家賃は発生するものの、引っ越しをせずに済むメリットがあります。

共有名義の場合

共有名義の場合も名義人でないほうが住み続けるときと同様、名義変更をおこなう必要があります。
たとえば夫婦でペアローンを組んでいたケースでは、どちらか片方だけでもローンを滞納してしまえば、家を差し押さえられてしまうリスクがあります。
そのため離婚した際は、不動産の所有権もローンも住み続けるほうにまとめておくのが原則です。

基本的には売却がおすすめ

離婚後も家に住み続けるかどうか迷ったときは、基本的に離婚後は不動産売却するのがおすすめです。
名義や権利関係を整理する手間が省けるだけでなく、新生活に活用できるまとまった資金が手に入ります。
変化する家族構成に応じて小さな家に住み替えれば、住宅費用を抑えられるのもメリットです。

まとめ

離婚後も家に住み続けるときに知っておきたい、財産分与のポイントや手続きの流れをご紹介しました。
夫婦のどちらが住み続ける場合でも、家の名義人と住宅ローンの債務者は、住み続けるほうへ統一しておく必要があります。
ローンを借り換えられないなど手続き上の問題があるときは、不動産売却も検討してみてはいかがでしょうか。
私たち「ホワイトマルベリーホーム」では、大阪市で価格査定の依頼を受け付けております。
離婚後も家に住み続けるかどうかでお悩みの方も、お気軽にご相談ください。

●リースバックと混同されやすいリバースモーゲージでは資金の使途が限られる
不動産の売却を検討されている方の中には、できればそのままその家に住み続けたいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのようなニーズを満たすために、不動産売却後もその家に住み続けられる「リースバック」という方法があります。
リースバックとは、不動産を売却したあとに賃貸物件として同じ家に住む売却方法です。
この記事では、リースバックの仕組み、リースバックのメリットおよびデメリット、リバースモーゲージとの違いをご説明いたします。
大阪市でリースバックを検討されている方は、ご参考にしてください。

不動産売却におけるリースバックの仕組みとは

この章では、リースバックの仕組みについてご説明いたします。
リースバックとは、不動産の売却によってローンの返済などをしたあと、リースバック運営会社と賃貸借契約を締結して、その不動産に住み続ける方法です。
一般的に、申し込み後2週間～1か月ほどで売却が完了し、現金化されます。
では、下記にてリースバックの流れについてご説明いたします。

リースバックの流れ

まず初めにリースバックを運営する会社を見つけ、リースバックを検討している不動産の売却価格査定をおこないます。
査定後、売却価格に合意すれば、不動産売却の契約を締結します。
契約締結後、不動産の引き渡しがおこなわれると、不動産の所有権はリースバック運営会社のものとなり、現金が一括で支払われるのです。
その後、該当する不動産に対してリースバック運営会社と賃貸借契約を結びます。
賃貸借契約の種類は、普通借家契約と定期借家契約の2種類です。
普通借家の場合は通常2年ごとの更新となり、定期借家の場合は定められた期間が過ぎれば退去することとなります。
賃貸借の契約については、リースバック運営会社と相談をしながら進めましょう。
賃貸借契約を結んだあとは、合意した家賃を支払い、住み続けることができます。
また、リースバックの特徴として、将来的に買い戻すことができる特約を付けることができます。
買い戻すことを希望する場合には、契約時に契約書に明記する必要があるので、注意をしましょう。

リースバックができる不動産とは

リースバックとは、基本的にどのような不動産でも利用が可能です。
しかし、不動産を売却してもローンが完済できない場合など、リースバック後の家賃が払えない場合などはリースバックができない可能性があります。
また、建物が老朽化していて雨漏りやシロアリの被害が出ており、売却できない場合などもあります。
土地に関しては再建築不可の土地であったり、借地権の場合、また市街化調整区域など建物の建築が難しい場所はリースバックができない可能性があるのです。

不動産売却におけるリースバックのメリットおよびデメリットとは

ここまでご説明したようにリースバックは便利な方法ですが、どのようなメリットおよびデメリットがあるでしょうか。
この章では、リースバックのメリット・デメリットとはどのようなものか、ご説明いたします。

リースバックのメリットとは

1つ目のメリットとは、不動産の売却をしたあとでも、そのまま住み続けられることでしょう。
売却をしても引っ越しをしなくて済み、お子様がいる場合でも学区を変える必要がありません。
また、そのまま住み続けるため、不動産を売却したことを周囲の人々に知られてしまう可能性も低くなります。
2つ目のメリットとは、買い戻すことができる可能性があることです。
売却の際の契約に買い戻しの条件をつけておくことで、将来ご自身が買い戻しをしたり、お子様が買い戻すことも可能となります。
一時的に現金が必要な場合にリースバックを活用し、まとまった資金が確保できれば買い戻すという柔軟な対応が可能になるのです。
3つ目のメリットとは、不動産を現金化することで、抱えている問題を解決できることです。
リースバックを活用される方で多いのが、老後の資金が心配で資金を捻出しておきたいという方です。
リースバックをおこなうことで一定の資金を確保できて、住み慣れた家に今後も住むことができることは、大きなメリットといえるでしょう。
また、転職や休職などで月々の給料が減りローンの支払いが難しくなった場合でも、リースバックをおこなうことで金銭面の問題が解決する可能性があります。
相続問題を事前に減らせることもリースバックのメリットです。
不動産を現金化しておくことで、いざ相続が発生した場合に複雑な手続きをする必要がなくなり、スムーズに相談させることができます。

リースバックのデメリットとは

次に、リースバックのデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。
1つ目のデメリットとは、その家にずっと住み続けられない可能性もあるということです。
先ほどご説明したように賃貸借契約が普通借家契約の場合はそのまま住み続けられる可能性は高いですが、「定期借家契約」の場合は基本的に期限付きの契約となります。
場合によっては、定期借家契約を再契約できる可能性はありますが、双方で同意が得られなかった場合は家に住むことはできなくなります。
リースバック運営会社が普通借家契約も対応しているのならば、普通借家契約を結び住み続けるのが良いでしょう。
2つ目のデメリットとは、不動産の売却価格が相場より安い傾向にあることです。
リースバック運営会社の買取価格は、買取後に貸し出すということもあり、相場より低い金額で買取をおこないます。
不動産の売却後はリースバック運営会社に所有権があるため、のちにリースバック運営会社がその不動産を売却することも考慮する必要があり、相場より低い金額での買取となるのです。
3つ目のデメリットとは、所有権はリースバック運営会社にあるため、自由にリフォームなどはおこなえなくなります。
将来的にリフォームや建て替えを検討している場合でも、自由におこなうことはできずリースバック運営会社に許可を得る必要があります。

不動産売却におけるリースバックとリバースモーゲージの違いとは

不動産を現金化する手段として、リバースモーゲージという方法もあります。
リバースモーゲージとは、リースバックのように不動産を売却するのとは違い、お持ちの不動産を担保に入れて現金を借り入れる方法です。
リースバックとの違いは、リースバックは不動産売却をして賃貸借契約を結ぶのに対し、リバースモーゲージは金銭消費貸借契約を結びます。
つまり、所有権はご自身のままで住み続けられることとなります。
しかし、リバースモーゲージの場合、資金の使途は限られ、生活資金に充当することが原則となります。
リースバックは売却していますので、リバースモーゲージとは違い、資金の使途は原則自由です。
リバースモーゲージは金融機関から不動産を担保にして借り入れるため、一般的にリースバックよりハードルは高いとされています。

まとめ

この記事では、不動産売却におけるリースバックの仕組みおよびメリット、デメリット、リバースモーゲージとの違いをご説明いたしました。
不動産を売却してローンを返済したり、現金化したい方にとってはリースバックは有効な手段となります。
まとまった資金が必要なものの、愛着のある家を手放したくないという方は、リースバックを検討してみると良いかもしれません。
「ホワイトマルベリーホーム」では、お客様の想いを第一に、最善の方法を一緒に考えさせていただき、実現させていただきます。
大阪市でご自身の不動産の売却後にリースバックできるか気になる方は、ぜひ弊社までご相談ください。

不動産売却は高額なお金が動くため、課される税金について不安な方がいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産売却では、利益に対して課される税金と、売却時に発生する税金があります。
あとから「こんなに税金がかかるとは思っていなかった」といったことにならないために、売却前におおよその目安を知って対策しておきましょう。
そこで今回は、不動産売却における税金対策として、課される税金の種類や税額の計算方法、さらに節税方法について解説します。
大阪市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における税金対策！課される税金の種類とは

不動産売却時にかかる税金を抑える対策として、どのような税金が課されるのかを知っておくことが大切です。
まずは税金対策の第一歩として、不動産売却において課される税金の種類とその概要について理解を深めておきましょう。
不動産売却において課される税金は、「利益に対して課されるもの」と「売却時に発生するもの」に区別できます。

利益に対して課されるもの

不動産売却をおこなって利益を得た場合、その利益に対して、以下のように3つの種類の税金が課されます。
所得税
個人の所得に対して課される国税です。
不動産売却においても、売却金から経費や控除額を差し引いた「譲渡所得」に対して課されます。
住民税
住んでいる都道府県、市町村に納める地方税で、都道府県民税と市町村民税の総称です。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興財源に充てるため、2037年12月31日まで通常の所得税に上乗せして徴収される特別税です。
なお、これら3種類の税金を総じて「譲渡所得税」といい、利益が生じなかった場合は発生しません。
また、不動産売却における譲渡所得税は「分離課税」に該当するため、サラリーマンの給与所得などとは別に計算されます。

売却時に発生するもの

ここからご説明する税金は、利益に関わらず、不動産売却の手続きの際に発生する税金です。
印紙税
「課税文書」と呼ばれる文書には、印紙税が課されます。
不動産売買契約書は課税文書に該当するため、定められた金額の収入印紙を購入して売買契約書に貼り、実印で消印することで納税したとみなされます。
登録免許税
住宅ローンが残っている不動産には、融資を受けた金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権が付いている不動産を売却することはできないため、残債を完済し、抵当権を外す必要があります。
抵当権は、登記簿上にも記録されているため、完済したのち、法務局で「抵当権抹消登記」をおこないます。
このときに、登録免許税が発生します。
消費税
不動産売却において、以下のようなものには消費税が課されます。

• 仲介を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料
• 登記手続きを司法書士に依頼した場合の報酬
• 住宅ローンを一括返済するときの金融機関の手数料

不動産売却における税金対策！税額を把握するための計算方法

続いて、前章でご説明した税金が、実際どれぐらいの金額になるのかを事前に把握して対策するために、それぞれの計算方法について解説します。

譲渡所得税

所得税、住民税、復興特別所得税を総じて「譲渡所得税」とし、計算方法をご説明します。
譲渡所得税は、譲渡所得（利益）に対して課されるため、まずは課税の基準となる譲渡所得を算出しなければなりません。
譲渡所得とは、不動産売却で得たお金から経費を差し引いたのち、手元に残った利益を指します。
譲渡所得の求め方は、以下のとおりです。
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産の購入代金と、購入するために支払った税金や仲介手数料といった諸費用の合計です。
なお、建物については、減価償却費を差し引いて残った金額を取得費とします。
譲渡費用とは、不動産売却のためにかかった費用のことで、仲介手数料や土地の測量費用などが含まれます。
取得費と譲渡費用を漏れなく計上することが、税金対策を考えるうえで大切なポイントになることを覚えておきましょう。
また、控除制度を利用する場合は、上記の計算式で求めた譲渡所得から、特別控除額を差し引いた金額が「課税譲渡所得」となります。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額
最後に税率をかければ、譲渡所得税が算出できます。
譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
税率は、不動産の所有期間によって異なります。
この点は節税に大きく関わるため、具体的な税率については次章でご説明します。

印紙税

印紙税は、売買契約の金額に応じて、以下のように定められています。

• 100万円超え500万円以下の場合は、2,000円（1,000円）
• 500万円超え1,000万円以下の場合は、1万円（5,000円）
• 1,000万円超え5,000万円以下の場合は、2万円（1万円）

なお、2024年（令和6年）3月31日までに契約するものについては、軽減税率が適用されます。
（）内は、軽減税率適用後の金額です。

登録免許税

抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産の個数につき1,000円です。
たとえば一戸建ての場合、建物と土地のそれぞれに課されるため、納税額は2,000円となります。

不動産売却における税金対策！知っておきたい節税方法

最後に、不動産売却時に課される税金を抑えるための節税方法をいくつかご説明します。
税金対策として、ぜひご参考にしてください。

節税方法①税率が下がったタイミングで売却する

前章でもお伝えしましたが、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分類され、税率は以下のとおりです。
短期譲渡所得
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％＝合計39.63％
長期譲渡所得
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％＝合計20.315％
2つを比較すると、「短期」の税率は、「長期」の税率の約2倍であることがわかります。
つまり、所有期間が5年を超えたタイミングで不動産売却をおこなうと、大きな節税になるのです。

節税方法②控除制度を利用する

譲渡所得税の負担を軽減するための控除制度を利用するのも、税金対策の大切なポイントです。
代表的なものは、以下の特例です。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームを売却して得た譲渡所得に対して、最高3,000万円までの控除を受けられます。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、10年超所有軽減税率の特例を利用できます。
この特例を利用すると、譲渡所得の6,000万円以下の部分の税率が、20.315％から14.21％に軽減されます。
また、「3,000万円の特別控除の特例」との併用が可能です。
特定の居住用財産の買換えする場合の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、その売却金額より新居の購入金額が多いときは、譲渡所得税の課税が将来に繰り延べられます。
売却金額より新居の購入金額のほうが少ないときは、その差額にのみ課税されます。
ただし、ほかの特例との併用はできません。
なお、特例を利用する場合は、一定の条件を満たす必要があります。
詳細は、国税庁のHPでご確認ください。

まとめ

不動産売却をおこなうと、さまざまな種類の税金が課されます。
とくに譲渡所得税は高額になりやすいため、節税方法をチェックして事前に対策することをおすすめします。
「ホワイトマルベリーホーム」は、大阪市で不動産売却をサポートしております。
不動産売却における税金対策についてもアドバイスいたしますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

相続で入手した不動産は資産になる一方で、活用する予定がない場合、維持・管理による手間や費用の負担がかかります。
また、以前と比べて資産価値が下がっている不動産は負動産になり得るため、注意が必要です。
そこで今回は負動産とは何か、負動産の処分方法や相続放棄の方法と併せてご紹介します。
大阪市で不動産を相続予定の方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続不動産なら要注意！負動産とは？

相続の場合、所有することになった不動産が負動産であるケースが多く、近年では社会問題にまで発展しています。
負動産を相続すると、所有者は大きな費用負担を抱えなければなりません。
ここでは、負動産の概要やリスクについてご説明します。

負動産とは

負動産とは、資産である一方で、所有しているだけで大きな費用負担のある不動産のことです。
負動産が増えている背景には、日本における人口の減少があります。
子世帯は独立して別の地域に住んでおり、相続不動産を活用できないため、空き家になってしまうケースが多いのです。
また、首都圏への進出によって、とくに地方での住宅の需要が減っているため、不動産の資産価値が下落傾向にあります。
このような理由から、相続不動産は空き家になりがちで、所有者は使用していない不動産に対して維持・管理の費用や手間をかけなければならないのが現状です。

負動産になり得る物件の例

それでは、具体的にはどのような物件を負動産と呼ぶのでしょうか。
負動産になり得る物件の例を見ていきましょう。
負動産の例①相続した住宅や農地
とくに過疎化の進む地方のエリアでは、地価が下がりやすくなっています。
相続不動産の場合は共有者が多いと話がまとまりづらく、そのまま放置された結果、負動産になってしまう可能性も考えられます。
負動産の例②リゾートマンションや別荘
バブル時代に建設されたようなリゾートマンションや別荘は、老朽化が進み、資産価値が大きく下がることによって負動産になってしまうケースが見られます。
負動産の例③空室の多いアパートやマンション
空室が多く、利益を生まない赤字経営のアパートやマンションも、負動産に該当します。

負動産の所有を続けるリスクとは？

負動産の所有を続けた場合のリスクは、下記のとおりです。
リスク①固定資産税の負担が大きくなる
不動産を所有している年数だけ、固定資産税の負担は続きます。
たとえ居住していなくても所有者には納税義務があり、毎年納付書が届くため、注意しましょう。
しかも、特例が適用される建物付きの土地に比べて、更地の場合は固定資産税がより高くなることも覚えておいてください。
農地にも固定資産税が軽減される特例がありますが、農地の状態を維持するために土地を耕し続ける必要があります。
リスク②損害賠償を請求される
自然災害や放火などが原因で建物が倒壊し、近隣住民にケガを負わせてしまった場合、損害賠償を請求されるリスクも考えられます。
リスク③管理に手間がかかる
不動産の管理を怠ると、雑草が生えてきて害獣の住処になったり、景観が悪くなったりするなど、近隣に悪影響を及ぼします。
不動産の所在地が遠方の場合は、管理だけでなく移動の負担などもあるでしょう。

国の対策によって固定資産税の支払いが増える可能性もある！

上記のようなリスクが懸念されるため、空き家が増えている昨今、国は空き家法を施行し、対策を講じています。
自治体の調査により、管理が適切におこなわれていないと判断できる特定空き家に指定されると、固定資産税の特例が適用されなくなります。
このように、相続不動産の管理を怠ると、国の対策によって維持費の負担が増えてしまう可能性についても考慮することが大切です。

相続した不動産が負動産だったら？上手な処分方法は売却！

前の章でお伝えしたように、負動産には多くのリスクがともないます。
思い入れのある実家を処分するのは心苦しいかもしれませんが、現在の生活を守るためにも早めに行動することをおすすめします。
それでは、相続した不動産が負動産だった場合の処分方法を見ていきましょう。

負動産の処分方法とは？

処分方法①売却
仲介での売却は難しいかもしれませんが、売り出し方などによっては可能になる場合もあります。
また、不動産会社と直接取引する買取であれば、売却価格は低くなりますが、スムーズに換金することが可能です。
買取は仲介手数料が不要になるほか、買い手を探す手間もかかりません。
買い手を探す時間がカットできる分、負担の大きい固定資産税の支払いを減らせるメリットもあります。
処分方法②空き家バンク
空き家バンクとは、売り手と買い手をマッチングするための、自治体が運営するインターネットサービスのことです。
空き家バンクへの登録は、無料でおこなうことができます。
ただし、空き家バンクに登録してすぐに買い手が見つかるとはかぎりません。
不動産を所有している間は、固定資産税の支払いが続くことを覚えておきましょう。
処分方法③寄附
立地によっては、公共施設や新しい道路の建設のために寄附する方法もあります。
ただし、あくまでも寄附のため、個人の利益にはならない点に注意が必要です。
また、自治体側に使用目的がない場合は、寄附を受け入れてもらえないこともあります。

負動産を処分するなら売却がおすすめ！

ここまでお伝えしたことを踏まえると、負動産の処分方法はメリットの多い売却がおすすめです。
売却であればスピーディーに手放すことができ、手間も少ないためです。
とくに相続で共有者がいる場合は、現金にすることによって公平に分配しやすくなります。
相続におけるトラブルを防ぐ意味でも、売却はおすすめの処分方法です。

負動産を相続放棄して所有を回避する方法も把握しておこう！

維持・管理の費用や手間を回避するために、そもそも負動産を相続しないという方法もあります。
ただし、相続放棄には注意点が多いため、慎重に検討することが大切です。

相続における3つの選択肢

相続をおこなう場合は、次の3つから対応を選択します。
このなかの1つが相続放棄という方法です。
相続の方法①単純承認
すべての財産を相続する一般的な相続のことです。
財産には負動産も含まれており、預貯金などのプラスの財産と併せてマイナスの財産も相続しなければならない点に注意しましょう。
相続の方法②限定承認
プラスの財産の範囲内で相続をおこなう方法です。
プラスの財産の範囲内でのみマイナスの財産を相続できるため、相続人の手出しがないことがメリットと言えます。
ただし、限定承認は相続人が全員でおこなう必要があり、手続きが複雑な点に注意が必要です。
相続の方法③相続放棄
すべての財産を相続しない方法です。
マイナスの財産を相続しないかわりに、プラスの財産も相続できません。
なお、相続放棄は相続人が単独でおこなうことが可能です。
ただし、相続放棄しても不動産の管理責任は残る点に注意しましょう。

相続放棄の手続き方法とは？

相続放棄の手続きは、相続が発生してから3か月以内に家庭裁判所でおこないます。
万が一、期限を過ぎてしまうと、原則として単純承認による相続が選択されます。
手続きに必要な主な書類は、下記のとおりです。

• 相続放棄申述書
• 被相続人の戸籍謄本
• 相続放棄する方の戸籍謄本
• 被相続人の住民票または戸籍の附票

所在地が遠方の不動産の場合、取得に時間がかかる可能性があるため、早めの準備が必要です。

まとめ

今回は、負動産とは何か、負動産の処分方法や相続放棄の方法と併せてご紹介しました。
負動産を処分する場合は、スピーディーな手続きが可能な売却がおすすめです。
ホワイトマルベリーホームでは、大阪市を中心に仲介はもちろん買取による売却にも対応しております。
お客様のご希望に沿えるよう親身にサポートいたしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

大阪市でマンション売却したい方はコチラ！

残置物のある状態で不動産売却できないかと考えている方は多いのではないでしょうか。
しかし残置物を残して買主に告げないまま売却すると、後々大きなトラブルへと発展する可能性があるため注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却における残置物の取り扱い方や、起こりやすいトラブルについて解説していきます。
残置物を残したままでも売却できる方法をご紹介しますので、大阪市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時の残置物とは？

不動産売却時の残置物とは、どんなものがあるのでしょうか？
ここからは、残置物とはなにかをご説明します。

残置物とは？

不動産売却における残置物とは、売主や以前その物件で暮らしていた人が置いていった私物のことです。
家具や家電などをはじめ、衣服などの日用品、ゴルフ道具などの趣味趣向品など千差万別です。
さらに置き去りになったゴミなども、残置物に含まれます。
このように残置物にはさまざまな種類があり、残していって買主に喜ばれるものと、そうでないものがあります。
たとえばエアコンや温水洗浄便座は、価格が高くて設置工事なども必要になるため、比較的買主に喜ばれやすい残置物です。
一方、日用品や趣味趣向品などは必要としない買主が多く、取り扱いに困ってしまいます。
売主からすると「まだ使えるから」と思っているものが、買主にとっては不用品になる可能性が高いです。
不動産売却では、残置物をすべて撤去した状態で引き渡すのが基本です。

残置物はだれが処分するべき？

残置物は売主の責任で処分するか、引っ越し先に移動させるのが原則です。
基本的に残置物の所有権は売主に帰属しているため、買主は引き渡しを受けた物件に残置物が残っていても勝手に処分することはできません。
ただし、特別な事情があって売主自身で対応するのが難しい場合は、売買契約書で取り決めをすれば買主が処分することも可能です。

残置物処分にかかる費用とは？

残置物の処分には、お金がかかります。
残置物の量やエリアによって違いはありますが、数万円～数十万円の費用が発生すると考えておきましょう。
残置物が多く散らかっている場合は、回収業者の人員を増やさなければならないため、高額になりやすいです。
またエアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機といった4品目の特定家電については、リサイクル料金の支払いが必要になるため、処分費用が高額になります。
リサイクル料金とは、製造業者が廃家電の引き取りやリサイクル処理をおこなうための費用です。
家電4品目のリサイクル料金がいくらかかるか確認したい場合は、家電販売店に問い合わせてみましょう。
処分費用を抑えたいという方は、フリマサイトを利用したり、リサイクルショップで買い取ってもらったりするという方法もあります。
「ひとつずつ処分費用を支払うのが面倒だ」という方は、回収業者に処分業務を一括で委託する方法もおすすめです。

回収業者に残置物処分を委託する流れとは？

回収業者に残置物の処分を委託する流れは、以下のとおりです。

• 回収業者に問い合わせる
• 残置物の詳細を相談する
• 回収業者から見積書を受け取る
• 見積もり交渉をおこなう
• 回収作業をおこなう

依頼してすぐに回収してもらえるものではなく、見積もりの精査や回収日程の調整などで時間がかかります。
引っ越しが増える3月頃は回収業者が立て込みやすい時期なので、余裕をもって準備を始めましょう。

不動産売却時の残置物によるトラブル事例

残置物が残っている物件を引き渡すと、買主との間にトラブルが発生してしまうこともあります。
ここからは、残置物が原因のトラブル事例についてご紹介します。

売主が残置物の処分ができずトラブルになる事例

一つ目のトラブルは、売主の事情によって残置物を処分できないケースです。
売主が重い病気を患っているときや、経済的な事情で処分費用を支払えないとき、このようなトラブルが発生します。
とくに任意売却では、売主が残置物を残すトラブルが発生しやすいです。
任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関の同意を得たうえで不動産売却をおこなう方法です。
売主は住宅ローン返済不可という状況に陥っているため、当然残置物の処分費用を支払うことも難しくなります。
このような場合は、早めの段階で「残置物を残すこと」「処分費用が支払えないこと」を買主に説明する必要があります。
必ず買主から上記2点の同意を得たうえで、不動産売却をおこないましょう。
何も説明しないまま勝手に残置物を残すと、買主から苦情がくるおそれがあります。

エアコンの修理責任を巡ってトラブルになる事例

よく発生するのが、エアコンの修理責任を巡るトラブルです。
エアコンは比較的喜ばれやすい残物ではあるものの、引き渡したあとに故障した場合などにトラブルが発生するケースがあります。
故障したエアコンを使い続けるためには、お金を払って修理しなければなりません。
修理費用を、売主と買主のどちらが負担するのかで揉めてしまうのです。
売主は「もう引き渡し済みなので、買主の責任で修理してほしい」、買主は「もともと売主のものだから、売主の責任で修理すべき」と議論は平行線を辿ってしまいます。
このようなトラブルを防ぐためには、「エアコンを残すこと」「引き渡しあとの修理費用は買主が負担すること」についてあらかじめ買主と合意しておきましょう。
さらに、その旨を契約書にも明記しておくことが大切です。
ただしエアコンが既に古くなっているのであれば、撤去してしまったほうが良いでしょう。
購入してから8～10年程度経っているエアコンは、いつ故障しても不自然ではありません。
残すと後々故障したときにトラブルになる可能性が高いため、撤去しておいたほうが無難です。

残置物を残したまま不動産売却する方法とは？

残置物を残す不動産売却は、買主とのトラブルが発生しやすくなってしまいます。
しかし残置物を残す方法はあり、方法次第ではトラブルなく不動産売却をすることが可能です。
ここからは、残置物を残したまま不動産売却する方法をご説明します。

不動産会社に買取を依頼する方法

不動産会社に直接買い取ってもらう方法であれば、残置物を残すことができます。
買取とは、不動産会社が物件を買って、リフォームやリノベーションで手を加えたあとに、再度販売する仕組みです。
残置物の処分も不動産会社がおこなってくれるので、残置物を残す状態で引き渡しても問題にならないことが多いです。
残置物処分に手間や費用をかけたくないという方は、不動産会社による買取が向いています。
弊社でも、お客様のご要望に応じた仲介・買取を積極的におこなっています。
豊富な事例や実績をもとに近隣での取引事例なども公開し、適正な価格を提示できるのが強みです。
依頼を受けてからの即日ご訪問も可能で、訪問時にはその場で価格を提示させていただきます。
また買取価格以外にも、仲介で売却すると想定した場合の「1か月で売却できる価格」と「3か月で売却できる価格」もご提案いたします。
3つの価格を比較してから売却方法を決められるので、納得した不動産売却ができます。

まとめ

不動産売却における残置物とは、退去時に売主が残していった私物のことで、原則売主が処分する必要があります。
しかし、何らかの事情で処分が困難な場合や売却に時間をかけたくないという方は、不動産会社による「買取」であれば残置物を残したまま売却できます。
私たち「ホワイトマルベリーホーム」は、大阪市周辺の不動産の仲介・買取を専門としております。
不動産売却の残置物でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

離婚を決めたときマイホームを手放すことは少なくありませんが、不動産売却のタイミングや事前確認はとても重要です。
また、住宅ローンが残っている場合はどのように売却したら良いのかもきになるものでしょう。
大阪市内で離婚後の不動産売却について考えている方に向けて離婚が原因での不動産売却の注意点と、そのときの媒介契約について解説します。

タイミングが重要！離婚時の不動産売却の注意点

厚生労働省の調査によると現代では夫婦の約3組に1組が離婚しており、離婚の際に不動産売却をすることも少なくありません。
離婚が原因の場合、夫婦で形成した財産を分け合う財産分与のために不動産売却しますが、普通の売却とは違った注意点もいくつかあるのでご紹介します。

離婚時の不動産売却はタイミングが重要

形成した財産を持分割合に関わらず、夫婦で均等に分け合うことが財産分与ですが、不動産売却のタイミングによっては問題になってしまうこともあります。
なぜなら財産分与は離婚後のタイミングでやる必要があるからです。
離婚前に不動産売却して売却で得たお金を夫婦間でやり取りすると、不動産の持ち分が半分ずつならば問題ありませんが、そうでないときは夫婦間での贈与になってしまうからです。
贈与になるということは贈与税が課税されるということで、税率も高いため大きな負担となるでしょう。
注意点として知っておきたいのが、夫婦で形成した財産を分け合うのは離婚後の話であって、離婚前では不動産の持分割合に応じた金額しか分配できないということです。
ですから、具体的に不動産売却を進めるのは離婚後にして、離婚の話し合いをしている最中では不動産会社への査定依頼程度にしましょう。

不動産を購入したタイミングにも注意

財産分与の対象になるのは、婚姻中に購入した不動産のみで、婚姻前に取得した不動産については対象にならないことに注意が必要です。
例えば夫が結婚前に相続した不動産や、購入した不動産については財産分与の対象にはなりません。
例外として、結婚前に住宅ローンを組んで不動産を購入し、結婚後にも住宅ローンを支払い続けた場合は部分的に財産分与の対象です。
計算方法としては、結婚前に支払っていた住宅ローン金額と結婚後に支払っていた金額の割合を算出して、売却で得た価格から差し引きます。

離婚時に不動産売却する際の注意点「オーバーローン」

オーバーローンとは？

オーバーローンとは不動産売却したときの売却価格より住宅ローンの残債のほうが上回っている状態です。
通常、この状態での不動産売却は不可能で、売却価格に加えて現金を補填して住宅ローンの返済をしなくてはなりません。
オーバーローンを放置したまま不動産売却はできないため、離婚時に不動産売却をしたくても売却できないことがあります。

住宅ローンの内容が最大の注意点

もしオーバーローン状態で不動産売却できない場合には、住宅ローンを支払い続けてローンの残高を減らすしかありません。
しかしながら、ローンを払い続けることが問題となることもあるでしょう。
夫婦に十分余裕のある蓄えや収入があれば問題はないのですが、離婚すると住宅ローンに加えて、新居の家賃や生活費、養育費など一気に出費が重なることも想定できます。
そうすると、住宅ローンの支払いが滞ることも十分起こり得るでしょう。
夫婦のどちらかが自宅に住んでいるとすれば、ローンを支払えなくなったら差し押さえを受けてしまいます。
他にも、住宅ローンの契約において離婚したことは関係ないため、夫婦間での連帯債務や連帯保証の場合にも気を付けましょう。
連帯債務や連帯保証ではどちらか一方が住宅ローンを支払えなくなったらもう一方が支払わなくてはなりません。
十分な蓄えや収入がない限り、住宅ローンがある状態で離婚するとなると、直面する問題といえます。

任意売却を用いてオーバーローン状態を解決

オーバーローン状態といえども、任意売却を活用すれば不動産売却は可能です。
オーバーローンでも金融機関に相談、交渉し許可をもらえれば、普通の不動産と同じように不動産売却できるのが任意売却です。
デメリットとして、売却後に残った残債については無担保債権として残ってしまいますが、住宅ローンの支払いに比べたら負担は減るでしょう。
また、任意売却後は信用情報機関に登録されてしまうので、任意売却が終了してから最低でも5年間は金融機関からの借入れが難しくなります。
注意点として、任意売却は必ず金融機関から許可をもらえるものではないことを覚えておきましょう。

離婚時に不動産売却する際の注意点「媒介契約」

離婚によって不動産売却するときは、できるだけ高く、そして早く売却したいと考えるでしょう。
その時の注意点として媒介契約の内容を把握したうえで、適切な契約内容を選ぶ必要があります。
それぞれの媒介契約の詳細について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは複数の不動産会社と販売委託契約を結び、幅広く売却活動を依頼できる媒介契約の種類で、自由度の高い契約内容です。
自分で契約者を探して契約するのも可能です。
営業活動の内容に制約もありません。
注意点として任意売却では後述する専任媒介契約や専属専任媒介契約での媒介契約が求められます。
また、指定の不動産流通機構への登録や活動の報告義務などもないため、状況を把握しにくいというデメリットがあります。

専任媒介契約

専任媒介契約は不動産会社1社と契約を結びますが、自分でも契約者を探すことが可能です。
専任媒介契約では、不動産会社は指定の不動産流通機構に契約から7営業日以内に物件登録し、登録証を売主に渡さなくてはなりません。
また、販売業務の活動内容と成果を2週間に1回以上メールや電話にておこなう義務があります。
デメリットとしては1社としか契約できないために幅広い販売活動ができないことです。
しかしながら、指定の不動産流通機構に登録した段階で日本全国の不動産会社がその物件を見つけられ、他社による広告掲載を可能にすれば広告効果も期待できます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に1社と契約を結びますが、自分自身でも契約者を探すことができない点は専任媒介契約と異なります。
不動産会社としては指定の不動産流通機構に5営業日以内の登録と、1週間に1回以上の販売業務の活動内容と成果を報告しなくてはなりません。
他の媒介契約の内容に比べて報告の頻度が高いため、より計画的な販売活動をおこなうことが可能となるでしょう。

まとめ

離婚が原因の不動産売却では、離婚前に不動産売却すると財産分与ではなく贈与となる恐れがあるため、売却するタイミングは注意しましょう。
住宅ローンの残債額についても、オーバーローン状態だと普通の不動産売却ができないので気を付けなければなりません。
任意売却ならばオーバーローン状態でも不動産売却できますが、そのときに結ぶ媒介契約重要なので、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いも把握しておきましょう。
大阪市内で離婚が原因で不動産売却を検討している方は、ホワイトマルベリーホームまでお問い合わせください。
任意売却も含め最適な不動産売却の方法を提案いたします。

不動産売却を成功させるためには、物件の魅力を少しでも高めることが大切です。
その方法の一つに、リノベーションが挙げられます。
今回はリノベーションとはどのようなものなのか、工事にかかる費用や期間とともにご紹介します。
大阪市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産におけるリノベーションとは？

リノベーションとは、不動産に新たな付加価値を与える大規模な改修を意味します。
リノベーションの工事では、おもにデザインや機能性の向上がおこなわれます。
給排水・電気・ガスの配管も刷新し、天井や壁、床の下地部分を新設する工事もリノベーションの一種です。
そのため間取りの変更をともなうような、大規模な工事になることが多くみられます。

古い趣を残したリノベーションもある

リノベーションは、新築のような状態にする工事ばかりではありません。
たとえば古民家のリノベーションでは、あえて古い趣を残した工事がおこなわれることがあります。
古民家ならではの味わいを維持したまま、住居としての機能性をアップすることが可能です。
バリアフリー化や耐震工事など、安全性を向上させるようなリノベーションもあります。

リフォームとの違い

リフォームとは、老朽化した内装や設備を新築時の状態に戻すことを意味します。
たとえば家具や家電の設置跡や、設備が摩耗・損傷した箇所を改修し、新築の状態に近づけるのがリフォームの目的です。
原状回復を目的としているため、工事の規模はリノベーションよりも小さなものとなります。
ただし、実際の不動産取引ではリフォームとリノベーションが混同されているケースも珍しくありません。
そのため不動産売却の際はリノベーションであるかどうかに関係なく、本当に必要な箇所のみを工事するのがポイントです。

不動産のリノベーションにかかる費用とは？

不動産のリノベーションにかかる費用は、工事の内容や広さによって大きく異なります。
目安の費用は、以下のとおりです。

マンション：1㎡あたり約10万円～17万円

マンションの場合、階数によっても費用が変動することがあります。
また、大幅なレイアウト変更や、造作建具・家具の有無、設備のグレードにも左右される点に注意してください。
工事費用の総額
専有面積60㎡の一般的な広さのマンションの場合、工事内容ごとの総額の目安は以下のとおりです。

• 水回り設備：800万円
• 間取りの変更：1,000万円
• 断熱工事：1,500万円

特定箇所のみの簡易リフォームなら約100万円、大規模なリノベーションなら約1,000万円を見込んでおきましょう。

一戸建て：1㎡あたり約25万円

一戸建ては、マンションと異なり、増改築や減築も可能です。
また建物の外観も自由に変更できるため、実際にかかる費用は物件によって大きく異なります。
このほか、工事車両が出入りしやすい土地であるかどうかによっても、リノベーションにかかる費用は変動します。
なお、一般的な費用の総額は約400万円～2,000万円です。

リノベーション費用を抑えるときのポイント

少しでもリノベーションにかかる費用を抑えたい場合は、以下のポイントに気を付けながら工事内容を決定すると良いでしょう。
間取りを変更しない
間取りの変更は工数がかさむため、費用も高くなりやすい特徴があります。
とくに水回りの移動は配管の移設もともなうため、通常のリノベーションよりも費用は高くなります。
このほか、個室の設置も費用がかかる工事のひとつです。
壁や扉の設置に費用がかかるため、不必要に部屋を増やさないことが費用を抑えるポイントになります。
壁・床の素材を見直す
壁と床は面積が大きいため、コストのかかる素材を使用すれば、工事の総額も増大します。
たとえばコストのかからない素材を使用しつつも、塗装により自分好みの色や風合いを実現するのもおすすめです。
また、部屋によって内装にかけるコストを削減する方法もあります。
たとえば、リビングなどの人目につくような場所はしっかりとした素材を使用し、子ども部屋などすぐに汚れてしまう場所やベッドで床が隠れる寝室などは素材を変えて、コストを抑えるという方法もあります。
設備のグレードを見直す
設備はグレードやメーカーによって、価格の幅が広いのが特徴です。
とくにキッチンは、機能やオプションにより費用にも大きな差が生じます。
そしてバスルームは、組み立てが容易なユニットバスよりも、在来工法によるオリジナルな浴室のほうが費用も高くなりやすいです。
そこでシンプルな機能のものや、組み立てるだけのユニットバスなどを導入すると良いでしょう。
特注品・造作家具を避ける
特注品や家具は、作業が増えるため費用も高くなる原因になります。
そこで、なるべく既製品を使用できる空間作りをするのもポイントです。
また扉をつけないオープンな空間にすれば、建具にかかる費用を抑えることも可能です。
扉がないと開放的な印象を与えるため、室内を広く見せる効果も期待できます。

不動産のリノベーションにかかる期間とは？

不動産のリノベーションにかかる一般的な期間は、6か月～7か月です。
設計に3か月、工事に3か月程度を見込んでおくと良いでしょう。
マンションと一戸建てでは、どのような流れで工事を進めるのか注意点とともに確認していきましょう。

マンション

一般的な広さのマンションの場合、2か月～3か月が設計期間、2.5～5.5か月が工事期間です。
内装のリノベーションが中心なので、一戸建てと比較して工事期間は短くなることが多いです。
ただし工事にあたり、管理組合の承認を得なければなりません。
承認を得るまでに1か月以上かかることもあるため、施工会社と確認しながらスケジュールを組むと良いでしょう。

一戸建て

一戸建ての場合、2か月～3か月が設計期間、3.5～5.5か月が工事期間です。
そして耐震補強などの大掛かりな工事が含まれる場合、マンションよりも工事期間は長くなる傾向にあります。
また建物の構造（木造、鉄骨造など）によっても、リノベーション工事にかかる期間は変化します。
そして屋外作業をともなうときは、天候にも左右されやすいです。
そのため、梅雨や台風などで天候が荒れやすい季節には注意してください。

工事期間を短縮するときのポイント

リノベーションを依頼する際は、新築時の図面を用意しておくのがおすすめです。
工事にあたり、施工業者は筋交いや耐力壁の位置を確認します。
そのときに新築時の図面があれば、建物の形状や寸法、材料などを正しく把握できます。
もし図面がないと、外から叩いて筋交いや耐力壁の位置を予測するしかありません。
すると、図面を書き起こすための余計な作業時間がかかってしまいます。
場合によっては、工事内容の見直しを迫られることもあるでしょう。
さらに、図面の作成費用が発生することもあるため注意してください。

まとめ

不動産におけるリノベーションとはどのようなものなのか、工事にかかる費用や期間とともにご紹介しました。
不動産売却の際も、工事費用や期間の目安を把握しておけば、売買交渉を進める際の参考になります。
私たち「ホワイトマルベリーホーム」では、大阪市で価格査定の依頼を受け付けております。
不動産売却前に、リノベーションするかどうかでお悩みの方もお気軽にご相談ください。

不動産売却する際にもっとも気になるのが「どのくらいの価格で売れるのか？」といった疑問ではないでしょうか。
売却価格を知るには、まずは不動産会社に査定を依頼し、実際に建物の状態などを調査・確認することにより売却価格に近い金額を知ることができます。
そこで、訪問査定とはなにか、訪問査定がおすすめな理由や注意点、また事前準備について解説します。
大阪市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい訪問査定とは？机上査定との違い

不動産を売却する際は、不動産会社に査定依頼をおこなうのが一般的です。
この査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
ここでは、訪問査定とはどのような査定方法なのか、また机上査定との違いについて解説します。

訪問査定とは

訪問査定は実査定とも呼ばれ、実際に売却予定の不動産を訪問して、建物の状態や土地の状況、周辺環境などを確認してから査定額を算出する方法です。
不動産の情報が記載された書類だけでなく訪問して調査・確認するため、精度の高い査定額が期待できます。
訪問査定でチェックされるポイントは「築年数」「間取り」「利便性」「周辺環境」です。
そのほかにも、一戸建てであれば「外壁」、マンションであれば「共有部分」、土地であれば「形状」が査定時に評価されます。
なお、訪問査定は無料で、査定結果が算出される期間はおよそ7～10日程度です。

机上査定との違い

前述したように、訪問査定以外のもう1つの査定方法が「机上査定」です。
机上査定とは、不動産のデータを参考に査定額を算出する方法で「簡易査定」と呼ばれることもあります。
不動産の立地条件、路線価、類似物件の取引事例、景気の動向などが査定額の根拠となります。
訪問査定との大きな違いは、現地調査がなく不動産のデータのみで算出される点です。
そのため机上査定は、査定依頼から数日で結果がわかるため、おおよその相場が知りたいといった場合には良いでしょう。
ただし訪問査定と異なり、正確さに欠ける点に注意が必要です。
実際に現地を見て判断しているわけではないため、実際の売却価格と大きくズレが生じる可能性があります。
なお、机上査定も訪問査定と同様に費用はかかりません。
また、たとえ査定後に不動産会社に仲介を依頼しなかった場合でも、費用を請求することは一切ありません。

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不動産売却で訪問査定がおすすめな理由と注意点

おおまかな相場が知りたい場合は机上査定でも良いですが、前向きに不動産売却を考えているのであれば訪問査定がおすすめです。
ここでは、訪問査定がおすすめな理由と訪問査定を受ける際の注意点を解説します。

訪問査定がおすすめな理由

机上査定よりも訪問査定がおすすめな理由は以下の2つが挙げられます。

• 正確な査定額が出るから
• どのみち訪問査定を受けることになるから

訪問査定は、不動産のデータだけでなく、実際に訪問して日当たりや建物の劣化状態、周辺環境などを確認します。
とくに一戸建ての場合は個別性が高いため、机上査定のみで判断するだけでは正確な金額の算出は難しいでしょう。
訪問査定であれば、査定額に影響する独自の要素を盛り込むため、売却相場に近い金額を算出することが可能です。
このように、訪問査定は精度の高い査定額を算出できるため机上査定よりもおすすめといえます。
また、不動産売却を進めるのであれば、どのみち訪問査定を受けることになります。
不動産を売り出す際は、正確な価値がわからなければ売却を進めることはできません。
そのため、事前調査は不可欠なのです。
したがって不動産売却を本格的に考えているのであれば、初めから訪問査定を選択するのがおすすめです。

訪問査定を受ける際の注意点

訪問査定で正確な相場を算出してもらうためには、以下の2つの点に注意しましょう。

• 物件情報は隠さずに伝える
• 住んでいたからこそわかる情報を伝える

長年住んでいると、建物だけでなく設備も劣化していきます。
そのような設備の故障などマイナス要素がある場合でも、査定時には隠さずに伝えるようにしましょう。
欠陥があるにもかかわらず隠して査定を受けると、正確な査定額が得られないだけでなく、売却時にトラブルに発展してしまう可能性があります。
たとえば、欠陥を隠して買主に売却した場合は、その後発覚した際に「契約不適合責任」に問われることがあります。
契約不適合責任に問われれば、契約解除となったり損害賠償を請求されたりする恐れがあるため注意が必要です。
また、住んでいたからこそわかる情報も伝えるようにしましょう。
たとえば、比較的周辺は静かであることや、生活上便利な施設が多いことなどです。
このような情報がある場合は、積極的に不動産会社にお伝えください。
査定額に反映されるだけでなく、購入時のアピールポイントになり、スムーズな売却が期待できるかもしれません。
このように訪問査定時には、マイナス要素やプラス要素もすべて伝えておくと、より正確な査定額になるでしょう。

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不動産売却時の訪問査定における事前準備について

最後に訪問査定前にやっておくべき事前準備について解説します。

事前準備①必要書類を集める

訪問査定では、より正確に査定額を算出するために、多くの書類を準備しておく必要があります。
必要な書類は以下のとおりです。

• 登記簿謄本や権利書
• 固定資産税納税通知書
• マンションの管理規約、管理費や修繕積立金がわかる資料
• 購入時の図面や資料
• 身分証明書や印鑑証明書・実印

なお、提出書類は依頼する不動産会社ごとに異なります。

事前準備②掃除しておく

訪問査定を受ける際は、事前に一通り掃除をしておくようにしましょう。
とくに、玄関や水回り、バルコニーなど人の目が付きやすいところは、重点的に綺麗にしておくことをおすすめします。

事前準備③売却相場を調べておく

訪問査定によって精度の高い査定額を知ることはできますが、事前に相場を確認しておくと売り出し価格を決める際にスムーズでしょう。
相場を調べるには、不動産取引情報サイトの「レインズマーケットインフォメーション」を利用したり、広告などから類似物件の販売価格を確認してみる方法があります。

事前準備④アピールポイントをまとめておく

訪問査定前には、アピールポイントをまとめておくのもおすすめです。
正確に査定額を算出してもらうには、物件の情報を正しく伝える必要があります。
アピールポイントが多いほど査定額も高くなるでしょう。
たとえば、最寄り駅まで近いことや、近隣に学校や病院、商業施設があると高評価につながりやすいです。
このようなアピールできるポイントがあれば、事前にまとめておくとスムーズに査定が進むでしょう。

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まとめ

不動産売却をおこなう際は、どのくらいの価格で売却できるのかを把握するために「訪問査定」を依頼するのが一般的です。
訪問査定は机上査定と異なり、実際に建物の状態や土地の状況、周辺環境を調査・確認するため、より正確な査定額を知ることができます。
訪問査定前には、事前に必要書類を準備したり売却相場を調べたり、またアピールポイントをまとめておくと良いでしょう。

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この記事の執筆者

このブログの担当者  桑野 義久

天王寺区・東成区の売却担当エージェント
業界歴：17年
保有資格：宅地建物取引士、管理業務主任者、２級ファイナンシャルプランニング技能士、一級建物アドバイザー、測量士補、ハウスクリーニング士
文言：大阪で一番優しい不動産屋を目指して日々活動しております。

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