【2023年版】不動産売却後も家に住みたい！リースバックについて解説

●リースバックと混同されやすいリバースモーゲージでは資金の使途が限られる
不動産の売却を検討されている方の中には、できればそのままその家に住み続けたいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのようなニーズを満たすために、不動産売却後もその家に住み続けられる「リースバック」という方法があります。
リースバックとは、不動産を売却したあとに賃貸物件として同じ家に住む売却方法です。
この記事では、リースバックの仕組み、リースバックのメリットおよびデメリット、リバースモーゲージとの違いをご説明いたします。
大阪市でリースバックを検討されている方は、ご参考にしてください。

不動産売却におけるリースバックの仕組みとは

この章では、リースバックの仕組みについてご説明いたします。
リースバックとは、不動産の売却によってローンの返済などをしたあと、リースバック運営会社と賃貸借契約を締結して、その不動産に住み続ける方法です。
一般的に、申し込み後2週間～1か月ほどで売却が完了し、現金化されます。
では、下記にてリースバックの流れについてご説明いたします。

リースバックの流れ

まず初めにリースバックを運営する会社を見つけ、リースバックを検討している不動産の売却価格査定をおこないます。
査定後、売却価格に合意すれば、不動産売却の契約を締結します。
契約締結後、不動産の引き渡しがおこなわれると、不動産の所有権はリースバック運営会社のものとなり、現金が一括で支払われるのです。
その後、該当する不動産に対してリースバック運営会社と賃貸借契約を結びます。
賃貸借契約の種類は、普通借家契約と定期借家契約の2種類です。
普通借家の場合は通常2年ごとの更新となり、定期借家の場合は定められた期間が過ぎれば退去することとなります。
賃貸借の契約については、リースバック運営会社と相談をしながら進めましょう。
賃貸借契約を結んだあとは、合意した家賃を支払い、住み続けることができます。
また、リースバックの特徴として、将来的に買い戻すことができる特約を付けることができます。
買い戻すことを希望する場合には、契約時に契約書に明記する必要があるので、注意をしましょう。

リースバックができる不動産とは

リースバックとは、基本的にどのような不動産でも利用が可能です。
しかし、不動産を売却してもローンが完済できない場合など、リースバック後の家賃が払えない場合などはリースバックができない可能性があります。
また、建物が老朽化していて雨漏りやシロアリの被害が出ており、売却できない場合などもあります。
土地に関しては再建築不可の土地であったり、借地権の場合、また市街化調整区域など建物の建築が難しい場所はリースバックができない可能性があるのです。

不動産売却におけるリースバックのメリットおよびデメリットとは

ここまでご説明したようにリースバックは便利な方法ですが、どのようなメリットおよびデメリットがあるでしょうか。
この章では、リースバックのメリット・デメリットとはどのようなものか、ご説明いたします。

リースバックのメリットとは

1つ目のメリットとは、不動産の売却をしたあとでも、そのまま住み続けられることでしょう。
売却をしても引っ越しをしなくて済み、お子様がいる場合でも学区を変える必要がありません。
また、そのまま住み続けるため、不動産を売却したことを周囲の人々に知られてしまう可能性も低くなります。
2つ目のメリットとは、買い戻すことができる可能性があることです。
売却の際の契約に買い戻しの条件をつけておくことで、将来ご自身が買い戻しをしたり、お子様が買い戻すことも可能となります。
一時的に現金が必要な場合にリースバックを活用し、まとまった資金が確保できれば買い戻すという柔軟な対応が可能になるのです。
3つ目のメリットとは、不動産を現金化することで、抱えている問題を解決できることです。
リースバックを活用される方で多いのが、老後の資金が心配で資金を捻出しておきたいという方です。
リースバックをおこなうことで一定の資金を確保できて、住み慣れた家に今後も住むことができることは、大きなメリットといえるでしょう。
また、転職や休職などで月々の給料が減りローンの支払いが難しくなった場合でも、リースバックをおこなうことで金銭面の問題が解決する可能性があります。
相続問題を事前に減らせることもリースバックのメリットです。
不動産を現金化しておくことで、いざ相続が発生した場合に複雑な手続きをする必要がなくなり、スムーズに相談させることができます。

リースバックのデメリットとは

次に、リースバックのデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。
1つ目のデメリットとは、その家にずっと住み続けられない可能性もあるということです。
先ほどご説明したように賃貸借契約が普通借家契約の場合はそのまま住み続けられる可能性は高いですが、「定期借家契約」の場合は基本的に期限付きの契約となります。
場合によっては、定期借家契約を再契約できる可能性はありますが、双方で同意が得られなかった場合は家に住むことはできなくなります。
リースバック運営会社が普通借家契約も対応しているのならば、普通借家契約を結び住み続けるのが良いでしょう。
2つ目のデメリットとは、不動産の売却価格が相場より安い傾向にあることです。
リースバック運営会社の買取価格は、買取後に貸し出すということもあり、相場より低い金額で買取をおこないます。
不動産の売却後はリースバック運営会社に所有権があるため、のちにリースバック運営会社がその不動産を売却することも考慮する必要があり、相場より低い金額での買取となるのです。
3つ目のデメリットとは、所有権はリースバック運営会社にあるため、自由にリフォームなどはおこなえなくなります。
将来的にリフォームや建て替えを検討している場合でも、自由におこなうことはできずリースバック運営会社に許可を得る必要があります。

不動産売却におけるリースバックとリバースモーゲージの違いとは

不動産を現金化する手段として、リバースモーゲージという方法もあります。
リバースモーゲージとは、リースバックのように不動産を売却するのとは違い、お持ちの不動産を担保に入れて現金を借り入れる方法です。
リースバックとの違いは、リースバックは不動産売却をして賃貸借契約を結ぶのに対し、リバースモーゲージは金銭消費貸借契約を結びます。
つまり、所有権はご自身のままで住み続けられることとなります。
しかし、リバースモーゲージの場合、資金の使途は限られ、生活資金に充当することが原則となります。
リースバックは売却していますので、リバースモーゲージとは違い、資金の使途は原則自由です。
リバースモーゲージは金融機関から不動産を担保にして借り入れるため、一般的にリースバックよりハードルは高いとされています。

まとめ

この記事では、不動産売却におけるリースバックの仕組みおよびメリット、デメリット、リバースモーゲージとの違いをご説明いたしました。
不動産を売却してローンを返済したり、現金化したい方にとってはリースバックは有効な手段となります。
まとまった資金が必要なものの、愛着のある家を手放したくないという方は、リースバックを検討してみると良いかもしれません。
「ホワイトマルベリーホーム」では、お客様の想いを第一に、最善の方法を一緒に考えさせていただき、実現させていただきます。
大阪市でご自身の不動産の売却後にリースバックできるか気になる方は、ぜひ弊社までご相談ください。