【2023年版】相続した不動産を売却するときの流れや注意点を解説！

不動産を相続したものの、どうするべきか困っている方は多いのではないでしょうか？
活用できていないのであれば、早めに売却することをおすすめします。
ただし、相続した不動産を売却するためには、通常の売却に比べて事前に済ませておくべき手続きがあるため注意が必要です。
今回は、相続した不動産の売却を検討している方に向けて、手続きの流れや遺産分割協議の概要、注意点をご説明します。
大阪市で不動産を相続する可能性がある方や、現在不動産の売却を考えている方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却する流れ

不動産を相続する手続きと売却する手続きについて、それぞれの流れをご説明します。

不動産を相続する手続き

• 死亡届の提出する
• 有効な遺言書があるか確認する
• 戸籍謄本を取得して相続人を確認する
• 遺産分割協議をおこなう
• 相続登記の手続きをおこなう

最初にすることは、市区町村役場への「死亡届」の提出です。
被相続人が亡くなってから、7日以内に提出することが義務付けられています。
次に、有効な遺言書が残されているか確認しましょう。
遺言書は「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があります。
自筆証書遺言と秘密証書遺言の場合は、遺言書の偽造などを防ぐために、家庭裁判所による「検認」という手続きをおこなう必要があります。
公正証書遺言の場合は、検認は不要です。
さらに、相続人を確定させるために、相続人全員の戸籍謄本を取得します。
相続人が確定したら相続人全員で集まって、「遺産分割協議」と呼ばれる遺産分割の方法についての話し合いをおこないます。
遺産分割協議については後ほどご説明します。
遺産分割協議の際には、全員が合意した内容を記した「遺産分割協議書」を作成します。
最後に、被相続人から相続人へ所有権を移転する「相続登記」をおこないます。
相続登記は今後義務化される予定の重要な手続きであるため、忘れずにおこないましょう。

相続した不動産を売却する手続き

相続登記によって不動産の名義変更が完了したら、売却の手続きに入ります。
売却するまでの流れは次の通りです。

• 不動産の査定をおこなう
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動をおこなう
• 買主と売買契約を締結する
• 相続人の間で利益を分割する

初めに、相続した不動産の売却価格の目安を立てるために、査定を不動産会社に依頼します。
その後、多くの場合は効率的に不動産売却をおこなうために、査定を依頼した不動産会社に売却の仲介も依頼します。
仲介を依頼する際に、売主と不動産会社との間で締結するのが「媒介契約」です。
媒介契約を結んだら、買主を募集するために、広告掲載などの「売却活動」を始めます。
購入希望者から問い合わせがあれば、内覧にも対応します。
無事に買主が見つかった後は買主から購入申込書を受け取り、契約条件がまとまったら売主と買主の間で「売買契約」を締結します。
遺産分割の方法で「換価分割」を選択した場合は、売却が完了したら相続人の間で売却利益を分け合います。

相続した不動産の売却における遺産分割協議とは

遺産分割の方法を決めるために相続人が集まって話し合うことを、遺産分割協議といいます。
実は、遺産分割協議がきっかけでトラブルになることがあります。
円滑に相続するためにも、遺産分割協議のポイントをしっかり理解しておきましょう。

遺産分割協議の流れ

遺産分割協議は次のような流れに沿って進めます。

• 相続人を明らかにする
• 被相続人の財産を明らかにする
• 遺産分割協議書を作成する

まず、誰が相続人であるかを確定させるために、相続人全員で集まります。
このとき、遠方にいる人の場合は電話などで参加することも可能です。
被相続人の戸籍謄本などの書類を用意しておけば、確実に相続人を確かめることができます。
次に、被相続人が所有していた財産について調べます。
プラスの財産（不動産や現金など）とマイナスの財産（ローンの残債など）両方の調査が必要です。
財産が明らかになったら、財産目録を作成しましょう。
財産をどのように分けるか、遺産分割協議をおこない全員で合意したら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には決まった書式はありませんが、相続人全員の署名と捺印が不可欠です。

遺産分割の方法

遺産分割の方法は主に「現物分割」「代償分割」「換価分割」という3つの方法があります。
それぞれの方法の特徴をみていきましょう。
現物分割
現物を物理的に分割する方法です。
たとえば土地は長男、現金は次男、株式は長女などと遺産そのものを分けます。
土地の場合は、1筆の土地を複数の土地に分筆する方法も現物分割のひとつです。
代償分割
1人の相続人が一括相続して遺産を相続し、他の相続人へ代償金を支払って精算する方法です。
物理的に分割できない場合におこなわれます。
ただし、代償金を支払う相続人にはある程度の資金力が必要であることに注意しましょう。
換価分割
不動産などの遺産を売却し、その利益を相続人の間で分配する方法です。
売却の手間はかかりますが、公平に分割しやすいというメリットがあります。

相続した不動産の売却における注意点

不動産を相続した後に売却を進めるにあたり、つまずきやすいポイントがあります。
次のような注意点を認識したうえで手続きを進めましょう。
遺産分割協議には相続人全員が参加しなければならない
遺産分割協議では、必ず相続人全員で話し合わなければなりません。
疎遠になっている相続人にも連絡し、参加してもらう必要があります。
行方がわからない相続人がいる場合も、例外ではありません。
だれか一人でも欠席した状態で決めたとしても、その内容は無効になってしまうことが注意点です。
トラブルを防ぐために遺産分割協議書を作成しておく
2つ目の注意点として、相続人全員で決めたことを遺産分割協議書という書面に残しておく必要がある点が挙げられます。
遺産分割協議書の作成は必須ではありませんが、相続登記や相続税の申告で必要になります。
さらに、遺産分割協議書があれば決定事項をいつでも確認できるので、相続人同士のトラブル防止対策としても有効です。
借金は遺産分割協議の対象ではないことに注意する
財産には、プラスの財産とマイナスの財産があります。
遺産分割協議の対象は、原則としてプラスの財産のみです。
マイナスの財産の債権者に対しては、遺産分割協議で決めた内容に効力はありません。
法定相続分に応じて相続人全員が負担しなければならないという注意点を覚えておきましょう。
遺産分割協議のやり直しがないようにする
相続人全員が合意すれば遺産分割協議をやり直すことができますが、あまりおすすめできません。
一度決めた遺産分割をやめて再び遺産分割すると、相続人の間で「贈与」や「譲渡」がおこなわれたとみなされて、贈与税や譲渡所得税がかかる可能性があります。
余計な税金がかかってしまうため、やり直しがないようにしましょう。
契約不適合責任を問われないように注意する
不動産売却で押さえておくべき注意点が、契約不適合責任です。
引き渡した物の種類・品質・数量が契約内容と一致していない場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。
契約不適合責任に問われると、補修や代金減額、損害賠償、契約解除などを求められる可能性があります。
不動産を相続してすぐに売却する場合は、その不動産のことを把握しきれていない可能性があるため、とくに気を付けたい注意点です。

まとめ

相続した不動産を売却するときの注意点を解説しました。
通常の売却手続きに入る前に相続手続きも必要になるため、適切な流れで進めなければなりません。
とくに遺産分割協議はトラブルが発生しやすい手続きです。
相続人全員を集めたり書面を残したりと手間がかかりますが、ひとつひとつの流れを丁寧に進めることが大切です。
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