【2024年版】不動産売却における「土地の譲渡」とは？贈与や相続との違いは？

土地の譲渡や贈与、相続など、不動産売却をおこなうなかで、さまざまな言葉を見たり聞いたりすることがあるかと思います。
「譲渡」「贈与」「相続」という3つの言葉は、すべて誰かに土地や建物を渡すことを意味する言葉ですが、これらの言葉にはどのような違いがあるのでしょうか。
今回は、土地の譲渡とは何か、譲渡や贈与、相続にはどのような違いがあるのか、土地の譲渡をおこなう場合の流れについてご紹介します。
大阪市内で不動産売却をご検討している方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却における「土地の譲渡」とは

土地の譲渡とは、所有する土地の権利を「有償で」譲り渡す行為のことです。
たとえば、土地を所有している方が誰かに土地を譲り渡し、対価としてお金を受け取れば、一連の流れは土地の譲渡に該当します。
つまり、土地の譲渡とは、売却することと同じ意味です。
不動産売却をおこなううえで、この点をまずはしっかりと理解しておきましょう。

譲渡する際にかかる費用

土地の譲渡をおこなう際には、さまざまな費用が必要になります。
どのような費用が必要なのか確認し、事前に準備するようにしましょう。
譲渡する際にかかる費用は、以下のとおりです。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 司法書士に支払う報酬などの抵当権抹消費用
• 測量費
• 印紙税

土地の譲渡をおこなう際にかかる費用は、土地代金の5％程度が目安だと言われています。
「費用がいくらかかるかもう少し詳しく知りたい」という方は、お気軽にお問い合わせください。

譲渡した際の利益に対して税金がかかる

土地の譲渡をしたときに利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。
譲渡所得税とは、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つの税金を総称したものです。
譲渡所得は、売却金額から不動産を購入した際の費用（取得費）と、売却時にかかった費用（譲渡費用）、譲渡所得に関する特別控除を差し引いて算出します。
譲渡所得＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
上記の計算をおこない譲渡所得がマイナスになれば、譲渡所得税は課税されません。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、譲渡する土地の所有期間が5年を超えるかどうかで変動します。

• 長期譲渡所得（所有期間が5年超）：20.315％
• 短期譲渡所得（所有期間が5年以内）：39.63％

この際の所有期間は、「譲渡した年の1月1日現在」でカウントされますので覚えておきましょう。
所有期間のカウントを間違えてしまうと税率が変わり、負担する税額が大きくなってしまいます。

不動産売却における土地の譲渡と贈与・相続との違い

土地の譲渡と混同されがちなのが、「贈与」と「相続」です。
こちらでは、土地の「譲渡」「贈与」「相続」にはどのような違いがあるのかについてご紹介します。

土地の「譲渡」と「贈与」の違い

土地の譲渡と贈与の違いは、「有償であるか、無償であるか」の違いです。
先ほどご紹介したとおり、「譲渡」は「売却」と同じ意味ですので、お金と引き換えに所有する権利を譲り渡します。
その一方、「贈与」の場合は、譲り渡す際に代金を請求することはありません。
また、「課税対象が誰になるのか」という点においても、譲渡と贈与には違いがあります。
土地の譲渡の際には、土地を譲り渡す譲渡した方に対して譲渡所得税が課税されますが、贈与の場合には土地を譲り受ける贈与された方に対して贈与税が課税されます。
譲渡と贈与は、「有償か無償か」「課税対象が誰になるのか」という点で違いがあるということを覚えておきましょう。

土地の「譲渡」と「相続」の違い

譲渡と相続には、「有償か無償か」「課税対象が誰になるのか」「土地を譲り渡すタイミング」の3点に違いがあります。
相続の場合、土地を譲り渡す際に代金を受け取ることはなく、相続税の課税対象者は「相続する方（土地を譲り受けた方）」となります。
上記2点については、「贈与」と同じだと覚えておくと良いでしょう。
しかし、相続は被相続人（土地を譲り渡す方）が亡くなった後しかおこなうことができません。
つまり、被相続人が生きている間に土地を有償で譲り渡す場合は、「相続」ではなく「譲渡」に該当し、無償で譲り渡す場合は「贈与」に該当します。

不動産売却で「土地の譲渡」をおこなうときの流れ

最後に、土地の譲渡をおこなう際の流れをご紹介します。
土地の譲渡は、土地を有償で譲り渡す行為のことを言いますので、通常の不動産売却と同じ以下の流れでおこなわれます。

• 売却の計画を立てる
• 価格査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却活動をおこなう
• 売買契約を締結する
• 決済と引渡しをおこなう
• 確定申告をおこなう

売却の計画を立てる

まずは、土地を譲渡するための計画を立てましょう。
計画をあらかじめ立てておくことで、不動産売却する理由や期限、価格などの条件を明確にすることができ、不動産会社への相談をスムーズにおこなうことができます。

価格査定を依頼する

ご自身の土地がいくらで売れるのかを把握するために、不動産会社に価格査定を依頼します。
査定の依頼を受けた不動産会社は、周辺の相場や現地を調査し、査定価格を算出します。
売却する土地の立地条件などで査定価格は大きく変動するため、現地調査をおこなったうえで価格を算出してもらうようにしましょう。

不動産会社と媒介契約を締結する

提示された査定価格に納得することができれば、不動産会社と媒介契約を締結し、正式に売却の仲介を依頼します。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、それぞれメリット・デメリットがあるため、不動産会社と相談しながらどの契約を結ぶかを決めていくと良いでしょう。

売却活動をおこなう

媒介契約を締結すれば、不動産売却のスタートです。
不動産会社は、媒介契約の内容に基づいた売却活動をおこないます。
インターネットや折り込み広告などを利用した集客をおこない、買主が見つかれば物件の内覧をおこないます。
内覧は、不動産売却がスムーズにできるかどうかを決める大事な局面ですので、しっかりとした準備をしましょう。

売買契約を締結する

内覧の結果、買主が購入する意思を示せば、売買契約に向けた条件交渉をおこないます。
土地の譲渡をする価格や引渡し日だけでなく、土地にある樹木はどちらの責任で撤去するのかなどの細かい条件も決めなければいけませんので、必ず不動産会社に間に入ってもらいながら決めていくようにしましょう。
話し合いをおこない双方が売買条件に納得すれば、いよいよ売買契約の締結です。
契約締結後に「この契約内容は聞いていなかった」となってしまえば、大きなトラブルは避けられません。
契約書の内容を今一度確認し、疑問点があれば署名捺印をする前に不動産会社に確認するようにしてください。

決済と引渡しをおこなう

土地の引渡し日が訪れたら、残金の決済をおこない土地を買主に引渡します。
所有権移転登記の手続きをおこない、土地の譲渡をおこなう流れは完了です。

確定申告をおこなう

土地の譲渡をおこなった際に譲渡所得が発生した場合は、確定申告をおこなわなければいけません。
確定申告をおこなう期間は土地を譲渡した翌年の2月16日から3月15日までですので、忘れることなく申告するようにしましょう。

まとめ

今回は、土地の譲渡とは何か、譲渡や贈与、相続にはどのような違いがあるのか、土地の譲渡をおこなう場合の流れについてご紹介しました。
土地の譲渡とは、土地を所有する権利をお金と引き換えに譲り渡す行為です。
通常の不動産売却と同じ流れでおこなわれますので、土地の譲渡を検討している方は、不動産会社に相談しながら今後の方針を決めていくと良いでしょう。
「ホワイトマルベリーホーム」では、大阪市内を中心に不動産売却のご相談を承っております。
お困りごとがございましたら、お気軽にご相談ください。