空き家を売りたい!「そのままの状態」か「更地」どちらを選ぶべき?

空き家を売りたい!「そのままの状態」か「更地」どちらを選ぶべき?

この記事のハイライト
●空き家をそのままで売りたい場合は解体費用がかからない
●空き家を更地の状態で売りたい場合では買い手が見つかりやすくなる
●空き家を放置しておくとさまざまな費用がかかる

「空き家を相続したが使っていない」「引っ越したが前の家が空き家のままで使っていない」という場合で悩んでいる方がいらっしゃるのではないでしょうか。
近年、空き家は日本中で増え続け、社会問題にもなっています。
特に相続した空き家が遠方の場合、うまく活用することも管理をすることも難しいでしょう。
この記事では、空き家をお持ちで売りたい方に向けて、空き家をそのままの状態で売りたい場合と更地にして売りたい場合の方法の違いや、空き家を放置した場合にかかる費用についてご説明します。
大阪市にお住まいの方で空き家を売りたい方は、ご参考にしてください。

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空き家をそのままの状態で売りたい場合の方法

空き家をそのままの状態で売りたい場合の方法

空き家をそのままの状態で売りたい場合、空き家の築年数や構造によって方法は少し変わってきます。
この章では、空き家とはどういう状態の家であるか、また、そのままの状態で売るメリットやデメリットをご紹介いたします。

空き家の定義とは

空き家とは、一般的に1年以上人が住んでいなく、利用もされていない家を指します。
家の法定耐用年数が残っていても、住んでいなかったり活用されていない場合は空き家となるのです。
家の法定耐用年数は構造によって異なり、木造の場合は22年、鉄骨造は27年及び34年、RC造は47年となります。
上記の法定耐用年数に達していない場合、そのままの状態もしくはリフォームをして売り出したり、賃貸物件として貸し出したりすることも可能です。
その場合、中古住宅として売り出しますが、空き家の状態によっては難しい場合もあります。
また、法定耐用年数を過ぎていても中古住宅として売り出すことは可能ですが、買い手がローンを使用する場合、建物部分は評価されないためローンの審査が厳しくなる可能性があります。
上記の場合、建物の価値が評価されないため、売り出す場合は「古家付き土地」という状態で売り出されるのです。
それでは、空き家をそのままの状態で売りたい場合のメリット・デメリットをご紹介いたします。

空き家をそのままの状態で売却する場合のメリット

1つ目のメリットとして、空き家をそのままの状態で売りたい場合には、空き家の解体費用がかかりません。
解体費用は、空き家の立地や構造によって異なりますが、木造の場合は坪3~6万円がおおよその相場となります。
2つ目のメリットとして、建物が建っている土地は固定資産税が軽減されます。
「住宅用地の軽減措置」という特例が適用され、課税標準が3分の1に減額されます。
また、200平米以上の以下の部分については課税標準が6分の1まで減額されます。
空き家がある状態で売りたい場合、売却が長引くケースもあるため、税金の出費を抑えることができるのです。
3つ目のメリットとして、建物の法定耐用年数が残っている場合、買い手がローンを使用する際に建物についても評価される可能性があることです。
買い手がローンを使用する場合に、土地だけでなく建物も評価されることで、買い手の幅が広がり売りやすくなるのです。
ただし、ローンの融資期間が短縮してしまう可能性には注意が必要です。

空き家をそのままの状態で売却する場合のデメリット

1つ目のデメリットとしては、空き家のまま売却をすることで価格が安くなる可能性があります。
空き家として放置されていた場合、建物の損傷があり、そのままでは利用できない場合があります。
その場合、買い手が修繕やリフォームをおこないますので、その分売却価格は安くなるのです。
同様に、買い手が空き家を購入したあと空き家を利用しない場合、解体をしますのでその分の費用も加味された売却価格になってしまう可能性もあります。
2つ目のデメリットとして、空き家の場合、買い手が見つかりにくい可能性があります。
空き家の場合、建物の状態が良くなかったり、庭に雑草が多く生えていたりする場合、買い手に与える印象が悪くなってしまいます。
また、空き家がある場合は、解体した後の活用方法がイメージしにくくなります。
土地の状態も空き家があることで分かりにくいため、買い手がリスクを感じてしまう可能性もあるでしょう。

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空き家を更地の状態にして売りたい場合の方法

空き家を更地の状態にして売りたい場合の方法

空き家を売りたい場合、空き家を解体して、更地の状態にする方法があります。
この章では、空き家の解体をして更地の状態にするメリット・デメリットをご紹介いたします。

空き家を解体して更地の状態で売る場合のメリット

1つ目の更地にするメリットとして、買い手が見つかりやすくなる可能性があります。
売主負担で解体して更地にすることで、買い手は解体をする手間が省けます。
また、空き家がある状態に比べて、防草シートなどをかぶせておくと雑草も生えず、見栄えの良い不動産になります。
買い手も土地をどのように活用するかイメージも付きやすいため、多くの買い手が購入を検討する可能性があるのです。
2つ目のメリットとして、空き家の維持や管理の手間がなくなります。
空き家の状態のまま放置しておくと、建物の損傷などで近隣の住民に迷惑をかけてしまう可能性があります。
瓦が落ちてしまったり、壁が倒壊して人に被害が生じた場合、損害賠償まで発展する可能性もあるのです。
更地にすることで、遠方であっても頻繁に維持管理のために出向く必要もなくなります。
3つ目のメリットとしては、土地の状態を把握することができる点です。
空き家がある状態で販売した場合、解体した後に土壌汚染があったり、地中埋没物があった場合など、売却後に問題になってしまう可能性があります。
更地にすることで、土地の状態を確認して、対応することが可能になります。
あらかじめ地盤を調査して、必要であれば地盤改良をおこなうことで、買い手の安心材料になるでしょう。

空き家を解体して更地の状態で売る場合のデメリット

更地の状態にするデメリットの1つ目として、解体の手間と費用がかかることです。
解体費用の目安は前述いたしましたが、道が狭かったり遠方に空き家があったりする場合、解体費用がより高くなる可能性があります。
また、建物の中に残置物がある場合なども解体費用が変動する要因となるので注意が必要です。
2つ目のデメリットとしては、「住宅用地の軽減措置」の特例が適用されなくなり、固定資産税が空き家がある場合に比べて高くなります。
とくに、更地にした後になかなか売却が進まない場合、長期間にわたって高額の固定資産税を支払う必要が生じてしまうのです。

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売りたい空き家を放置した場合にかかる費用

売りたい空き家を放置した場合にかかる費用

最後に、空き家をそのまま放置しておくとかかってしまう費用についてご説明いたします。
空き家を放置しておくと、1つ目として固定資産税が発生してしまいます。
特に活用していない空き家に対して、毎年固定資産税のみ支払い続けることは大きな負担となるでしょう。
2つ目は、維持費や管理費が必要になります。
誰も住んでいないため何もしないというわけにはいかず、建物が倒壊しないように一定の修繕や、庭の整備などに費用が発生します。
遠方に空き家がある場合は、交通費もかかるでしょう。
3つ目の費用としては、もし空き家が原因で誰かに被害が生じた場合、損害賠償をする必要が生じてしまう可能性があります。
長年放置された空き家は屋根や躯体が弱っており、倒壊の可能性が高くなります。
また、塀なども倒壊する可能性があるでしょう。
もし人に危害が加わった場合、損害賠償費用が発生する可能性があるのです。

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まとめ

空き家を放置しておくと、思わぬ費用やアクシデントが生じてしまう可能性があります。
ご自身の家やご家族が残された大事な家を、有効的に活用できていなければ売却も視野に入れたほうが良いでしょう。
ご売却を検討される際は、まずお住まいの地域の不動産会社にご相談してみてください。
「ハウスドゥ  玉造駅前」では、空き家を売りたい場合の相談を承っております。
大阪市で空き家を売りたい方がいらっしゃいましたら、ぜひ弊社までご相談ください。

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