【2024年版】不動産売却の流れを知ろう！売却活動や準備すべき書類についても解説

不動産を売却するとき、さまざまな法律やルールが絡んできます。
一つ手順を間違えるだけで、トラブルが起きることも珍しくありません。
なかでも媒介契約や売却活動は、売却の成否を分ける重要なプロセスです。
この記事では、不動産売却する方に向けて、媒介契約や売却活動、準備すべき書類について、不動産売却の流れとともに解説していきます。
大阪市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の流れと媒介契約

不動産売却を成功させるために欠かせないのが、取引全体の流れをつかむことです。
一連の流れを覚えておけば、次の一手に向けて冷静に準備ができるでしょう。

不動産売却の流れ

不動産売却は、一般的に次のような流れで進んでいきます。

• 不動産会社に売却を相談する
• 不動産会社に物件査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却活動を実施する
• 買主と契約条件を交渉する
• 買主と売買契約を締結する
• 売買代金の決済をおこなう
• 買主へ物件を引渡す

3種類の媒介契約

不動産売却を安全におこなうために、売主も買主も不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びましょう。
媒介契約は専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類です。
それぞれの特徴を解説します。
専属専任媒介契約
仲介を依頼できるのは、1社限定です。
さらに売主自身が見つけた買主と契約する「自己発見取引」にも制限があり、売主が直接買主を見つけても、不動産会社に仲介に入ってもらう必要があります。
また不動産会社の義務として、ほかの不動産会社と物件情報を共有できる「レインズ」への登録を5日以内におこないます。
売主への業務報告は1週間に1回以上で、3種類のなかでもっとも頻度が高いです。
契約の有効期間は、宅地建物取引業法で3か月以内と定められています。
このように専属専任媒介契約は、不動産会社1社が担う責任が重いのが特徴です。
販売状況を把握でき不動産会社との連携も取りやすいため、短期集中で時間をかけずに売りたい方に向いているでしょう。
専任媒介契約
複数社への仲介依頼はできず、1社のみと契約します。
ただし、売主自身が見つけた買主と契約する「自己発見取引」は可能です。
レインズへの登録は7日以内、売主への業務報告は2週間に1回以上となっています。
契約の有効期間は、3か月以内と法令で義務付けられています。
早期売却を希望していご自身でも買主を探したい方は、専任媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数社と同時に契約できるのが特徴です。
売主ご自身で発見した買主と契約する「自己発見取引」も可能です。
ただし、レインズへの物件情報の登録は任意となっています。
また、売主への業務報告も義務付けられていません。
複数社に仲介を依頼できるため、人気の高いエリアや条件の良い不動産であれば向いている契約形態です。
しかし、複数の不動産会社との連絡が煩わしくなったり、情報拡散がしづらかったりする点がデメリットです。
専任系の媒介契約であれば、1社の不動産会社からの手厚いサポートが受けられるため、早期売却や高額売却を希望する方は専任系の媒介契約を選ぶようにしましょう。

不動産売却における売却活動の流れ

続いて、媒介契約を締結したら売却活動がスタートします。
売却活動は、次のような流れで進めます。

• 物件情報を発信する
• 内見に対応する
• 買付証明書を受け取る
• 売渡承諾書を提出する
• 契約条件を交渉する

3か月以内に売却活動の流れを完了させ、売買契約を締結するのが理想的な流れです。
ただし、不動産の状況や売却の時期などにより前後することもあるため、半年程度は見込んでおきましょう。
それぞれの流れについて見ていきます。

物件情報を発信する

レインズに登録したり、不動産ポータルサイトやチラシ、住宅情報誌に広告掲載したりするなど、物件情報の発信方法はさまざまです。
発信方法を誤ると、購入希望者に情報が届かなかったり、魅力が伝わらなかったりします。
そのため、どのような方法で何をアピールするかがとても重要です。

内覧に対応する

物件情報に興味を持った購入希望者から問い合わせがあれば、不動産を実際に見学する内覧を実施します。
内覧は、物件の第一印象を決定づける重要な場です。
物が散乱していたり不衛生だったりすると、購入希望者の興味が薄れてしまいます。
内覧前に片付けや清掃を徹底しましょう。

買付証明書を受け取る

内覧後に購入の意思があれば、購入希望者から買付証明書が提出されます。
買付証明書は、法的な拘束力はないものの、売主に購入の意思を表明する重要な書類です。
書式に決まりはありませんが、購入希望価格や希望条件、有効期限などが記載されています。
複数の購入希望者から買付証明書を提出された場合は、条件を比較しながら検討することも可能です。

売渡承諾書を提出する

買付証明書に回答する形で、売主も売渡承諾書を提出します。
不動産を売り渡す意思を表明するための書類です。
販売予定価格や不動産の情報、有効期限などを記載します。

契約条件を交渉する

買付証明書と売渡承諾書をやりとりしたら、次は契約に向けて細かな条件を詰めていきます。
売主と買主の双方が条件に納得すれば、いよいよ売買契約締結となります。

不動産売却の流れで準備すべき書類

不動産売却では、それぞれのフェーズで必要な書類を準備しなければなりません。
早めに準備しておけば、あとで焦らなくて済むでしょう。

不動産会社と媒介契約を締結するときに準備すべき書類

売却する不動産を所有していることを証明するために、登記済権利証（登記識別情報）と身分証明書が必要です。
固定資産評価証明書は、売り出し価格を決定する際に役立ちます。
間取図や設備の仕様書、新築当初のパンフレットなどは、物件情報発信のヒントにつながるでしょう。
さらに建築設計図書や工事記録書などがあると、当初の設計・工事に関する情報を伝えることが可能です。
売却する不動産や売主の状況に応じて、必要な書類もあります。
売却するのが一戸建てであれば、法令に従って建てられたことを証明する建築確認済証・検査済証が必須です。
さらに一戸建てや土地の場合は、隣地所有者との紛争を防止するために地積測量図や境界確認書が欠かせません。
マンション売却では、管理規約・使用細則・維持管理に関する書類を準備しましょう。
住宅ローンの残債がある場合は、ローン残高証明書・ローン返済予定表が必要です。
そのほか、耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書・地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書などは必須ではないものの、あると良いでしょう。

売買契約締結や物件引き渡しで準備すべき書類

売主本人であることを確認する書類として、身分証明書を準備してください。
さらに、売買契約書や登記書類に押印する実印とその印鑑証明書も必要です。
また、登録免許税の金額を算出するために、司法書士にも固定資産評価証明書を提出します。
売却物件の住所と売主の住所が異なる場合は、所有権移転登記のために住民票の写しも用意しておきましょう。
銀行の預金通帳は、売買代金の決済をおこなう際、振込先の口座を確認するために使います。

まとめ

不動産売却の流れについて、媒介契約や売却活動に触れながら解説しました。
売却までのステップは多くありますが、それぞれの特徴や注意すべきポイントを把握しておくことでスムーズな売却が可能となります。
不動産会社との連携を密に取りながら、必要書類など抜けのないように準備しておくことも早期売却を実現させるポイントです。
ホワイトマルベリーホームでは大阪市を中心に、不動産の仲介や買取のご提案をさせていただきます。
不動産売却をご検討中でしたら、お気軽に何でもご相談ください。

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