【要注意】離婚による不動産売却の注意点とは？オーバーローンや媒介契約を解説

離婚を決めたときマイホームを手放すことは少なくありませんが、不動産売却のタイミングや事前確認はとても重要です。
また、住宅ローンが残っている場合はどのように売却したら良いのかもきになるものでしょう。
大阪市内で離婚後の不動産売却について考えている方に向けて離婚が原因での不動産売却の注意点と、そのときの媒介契約について解説します。

タイミングが重要！離婚時の不動産売却の注意点

厚生労働省の調査によると現代では夫婦の約3組に1組が離婚しており、離婚の際に不動産売却をすることも少なくありません。
離婚が原因の場合、夫婦で形成した財産を分け合う財産分与のために不動産売却しますが、普通の売却とは違った注意点もいくつかあるのでご紹介します。

離婚時の不動産売却はタイミングが重要

形成した財産を持分割合に関わらず、夫婦で均等に分け合うことが財産分与ですが、不動産売却のタイミングによっては問題になってしまうこともあります。
なぜなら財産分与は離婚後のタイミングでやる必要があるからです。
離婚前に不動産売却して売却で得たお金を夫婦間でやり取りすると、不動産の持ち分が半分ずつならば問題ありませんが、そうでないときは夫婦間での贈与になってしまうからです。
贈与になるということは贈与税が課税されるということで、税率も高いため大きな負担となるでしょう。
注意点として知っておきたいのが、夫婦で形成した財産を分け合うのは離婚後の話であって、離婚前では不動産の持分割合に応じた金額しか分配できないということです。
ですから、具体的に不動産売却を進めるのは離婚後にして、離婚の話し合いをしている最中では不動産会社への査定依頼程度にしましょう。

不動産を購入したタイミングにも注意

財産分与の対象になるのは、婚姻中に購入した不動産のみで、婚姻前に取得した不動産については対象にならないことに注意が必要です。
例えば夫が結婚前に相続した不動産や、購入した不動産については財産分与の対象にはなりません。
例外として、結婚前に住宅ローンを組んで不動産を購入し、結婚後にも住宅ローンを支払い続けた場合は部分的に財産分与の対象です。
計算方法としては、結婚前に支払っていた住宅ローン金額と結婚後に支払っていた金額の割合を算出して、売却で得た価格から差し引きます。

離婚時に不動産売却する際の注意点「オーバーローン」

オーバーローンとは？

オーバーローンとは不動産売却したときの売却価格より住宅ローンの残債のほうが上回っている状態です。
通常、この状態での不動産売却は不可能で、売却価格に加えて現金を補填して住宅ローンの返済をしなくてはなりません。
オーバーローンを放置したまま不動産売却はできないため、離婚時に不動産売却をしたくても売却できないことがあります。

住宅ローンの内容が最大の注意点

もしオーバーローン状態で不動産売却できない場合には、住宅ローンを支払い続けてローンの残高を減らすしかありません。
しかしながら、ローンを払い続けることが問題となることもあるでしょう。
夫婦に十分余裕のある蓄えや収入があれば問題はないのですが、離婚すると住宅ローンに加えて、新居の家賃や生活費、養育費など一気に出費が重なることも想定できます。
そうすると、住宅ローンの支払いが滞ることも十分起こり得るでしょう。
夫婦のどちらかが自宅に住んでいるとすれば、ローンを支払えなくなったら差し押さえを受けてしまいます。
他にも、住宅ローンの契約において離婚したことは関係ないため、夫婦間での連帯債務や連帯保証の場合にも気を付けましょう。
連帯債務や連帯保証ではどちらか一方が住宅ローンを支払えなくなったらもう一方が支払わなくてはなりません。
十分な蓄えや収入がない限り、住宅ローンがある状態で離婚するとなると、直面する問題といえます。

任意売却を用いてオーバーローン状態を解決

オーバーローン状態といえども、任意売却を活用すれば不動産売却は可能です。
オーバーローンでも金融機関に相談、交渉し許可をもらえれば、普通の不動産と同じように不動産売却できるのが任意売却です。
デメリットとして、売却後に残った残債については無担保債権として残ってしまいますが、住宅ローンの支払いに比べたら負担は減るでしょう。
また、任意売却後は信用情報機関に登録されてしまうので、任意売却が終了してから最低でも5年間は金融機関からの借入れが難しくなります。
注意点として、任意売却は必ず金融機関から許可をもらえるものではないことを覚えておきましょう。

離婚時に不動産売却する際の注意点「媒介契約」

離婚によって不動産売却するときは、できるだけ高く、そして早く売却したいと考えるでしょう。
その時の注意点として媒介契約の内容を把握したうえで、適切な契約内容を選ぶ必要があります。
それぞれの媒介契約の詳細について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは複数の不動産会社と販売委託契約を結び、幅広く売却活動を依頼できる媒介契約の種類で、自由度の高い契約内容です。
自分で契約者を探して契約するのも可能です。
営業活動の内容に制約もありません。
注意点として任意売却では後述する専任媒介契約や専属専任媒介契約での媒介契約が求められます。
また、指定の不動産流通機構への登録や活動の報告義務などもないため、状況を把握しにくいというデメリットがあります。

専任媒介契約

専任媒介契約は不動産会社1社と契約を結びますが、自分でも契約者を探すことが可能です。
専任媒介契約では、不動産会社は指定の不動産流通機構に契約から7営業日以内に物件登録し、登録証を売主に渡さなくてはなりません。
また、販売業務の活動内容と成果を2週間に1回以上メールや電話にておこなう義務があります。
デメリットとしては1社としか契約できないために幅広い販売活動ができないことです。
しかしながら、指定の不動産流通機構に登録した段階で日本全国の不動産会社がその物件を見つけられ、他社による広告掲載を可能にすれば広告効果も期待できます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に1社と契約を結びますが、自分自身でも契約者を探すことができない点は専任媒介契約と異なります。
不動産会社としては指定の不動産流通機構に5営業日以内の登録と、1週間に1回以上の販売業務の活動内容と成果を報告しなくてはなりません。
他の媒介契約の内容に比べて報告の頻度が高いため、より計画的な販売活動をおこなうことが可能となるでしょう。

まとめ

離婚が原因の不動産売却では、離婚前に不動産売却すると財産分与ではなく贈与となる恐れがあるため、売却するタイミングは注意しましょう。
住宅ローンの残債額についても、オーバーローン状態だと普通の不動産売却ができないので気を付けなければなりません。
任意売却ならばオーバーローン状態でも不動産売却できますが、そのときに結ぶ媒介契約重要なので、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の違いも把握しておきましょう。
大阪市内で離婚が原因で不動産売却を検討している方は、ホワイトマルベリーホームまでお問い合わせください。
任意売却も含め最適な不動産売却の方法を提案いたします。