【要注意】契約不適合責任と瑕疵担保責任！民法改正で不動産売却時の違いはどうなる？

2020年4月の民法改正で瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わり、不動産売却時の売主の責任が拡大したのをご存知でしょうか。
この内容を知っておくことで、事前にトラブルを回避できる可能性があります。
そこで今回は大阪市エリアで不動産売却をサポートする私たち「ホワイトマルベリーホーム」が、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについてご説明します。

民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

2020年の4月に民法改正がおこなわれ、不動産売却時における売主の瑕疵担保責任が契約不適合責任へと変わりました。
民法改正によって、売主の責任にどのような影響があるのでしょうか。
瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変わった理由を解説していきます。

民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変わった3つの理由

2020年4月の民法改正で、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変わった理由は大きく3つあると考えられます。
1つ目は、瑕疵担保責任という用語や考え方が分かりづらかったので、分かりやすくするためです。
改正後の民法では、瑕疵担保責任という考え方自体が無くなります。
「瑕疵（かし）」という言葉自体も民法改正で使用されなくなり、そのほかの法令でも「瑕疵」という言葉が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない」という言葉に置き換えられています。
改正後の民法から瑕疵という言葉は消えましたが、住宅の品質確保の促進などに関する法律（通称：品確法）には継続して使われています。
2つ目は、物件の瑕疵について、「隠れた」という条件を無くすためです。
「瑕疵」とは、不動産の欠陥や不具合のことを指します。
「隠れた瑕疵」とは、不動産を購入する際、買主が気付かずに住んでみてから分かった欠陥や不具合のことを指します。
例えば住んでから気付いた、屋根の雨漏りやシロアリ被害などです。
ところが民法改正前の瑕疵担保責任では、この「隠れた」という条件を証明するのが買主にとって困難でした。
そこで改正後の民法では、「隠れた」という条件を削除したわけです。
これにより買主は売主に対して、責任の追及をおこないやすくなりました。
3つ目は、買主が請求できる権利や請求のしやすさを拡大させることで、不動産売却における買主の保護をより強める目的です。
民法改正前の瑕疵担保責任では、買主が売主に請求できる内容が契約解除と損害賠償請求の2つのみでした。
しかし民法改正後の契約不適合責任は、追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・損害賠償請求の5つに拡大されました。

不動産売却時の瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは

瑕疵担保責任と契約不適合責任にはどのような違いがあるのでしょうか。
主に7つの項目で違いがあります。
この中でも、理解しておくことが重要で売主が負う責任への影響が大きい、法的性質、責任を負う対象、買主が請求できる権利について深堀りします。

法的性質による違い

瑕疵担保責任は法定責任という扱いでしたが、契約不適合責任では契約責任という扱いになります。
法定責任とは、法における責任のもと不動産取引における買主の立場を守る責任ということです。
改正前の民法では、売主の責任は「不動産取引の対象となる物件を買主に引き渡すこと」とされていました。
ですが、取引対象の物件を引き渡すだけでは、その物件に隠れた欠陥や不具合があった場合はどうするのかという問題が生じます。
そこで、法における責任（法定責任）のもと、隠れた瑕疵について買主保護の目的で瑕疵担保責任が定められていました。
民法改正後は、法定責任が契約責任へと変わります。

責任を負う対象による違い

瑕疵担保責任で売主が負う責任の対象は、隠れた瑕疵についてでした。
つまり、売買契約締結までに買主が知っていた欠陥や不具合については責任を負う必要がなく、住んだ後で分かった欠陥や不具合（隠れた瑕疵）について責任を負うということです。
ですが、この隠れた瑕疵の証明をすることは、買主にとって困難な作業でした。
そこで法改正後は、売主が負う責任を「物件と契約内容が一致しているかどうか」という契約責任に変更しました。
この変更により、買主は瑕疵について知っていたか知らなかったかに関わらず、契約書に記載があるかどうかだけを確認して、記載が無ければその瑕疵について責任を追及できることになりました。

買主が請求できる権利の違い

民法改正前の瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利は「損害賠償請求」と「契約解除」の2つだけでした。
改正後の契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つができるようになりました。
また請求期間についても、従来は1年以内に請求しなければならなかったのが、通知するさけで事足りるようになりました。

瑕疵担保責任から契約不適合責任！不動産売却時の注意点

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変わったことで、売主は責任に対する負担を軽減あるいは回避するために対策を練る必要があります。
ここでは具体的に3つの対策について説明します。

物件の瑕疵を明確にして契約書に明記する

不動産売却における契約不適合責任で重要になるポイントは、引き渡す物件が契約の内容に合致しているかどうかです。
つまり従来の「隠れた瑕疵」かどうかが問題ではなく、「契約書に書かれた瑕疵」かどうかが焦点になります。
物件に雨漏りやシロアリ被害、壁の穴など、物件に欠陥や不具合があるのなら、それらを漏れなく契約書に明記しておく必要があります。
例えば、内覧時に物件の不具合を売主から買主へ伝えて了承済みであったとしても、売買契約書に了承済みの既知の欠陥について明記されていなければ、売主は契約不適合責任を問われることになります。

設備に関しては免責特約を設けておく

不動産売却時に契約を締結する際、設備に関する瑕疵については契約不適合責任を免責する旨を明記しておくことが大切です。
中古物件は経年劣化により、給湯器、冷暖房、給排水などの設備に不具合や故障が起きていてもおかしくありません。
経年劣化していく設備にまで契約不適合責任を適用すると、後でどのような契約不適合責任を問われることになるか予測がつきません。
不動産会社とよく相談しながら付帯設備表を丁寧に作成することは勿論のこと、設備に関する免責特約を定めておくことは大変重要です。

ホームインスペクションを実施する

ホームインスペクションは、専門家による住宅診断のことです。
専門家によって柱や梁、基礎、屋根などをチェックしてもらい、素人では見つけることができない欠陥や劣化、不具合を発見することができます。
ホームインスペクションには5万円～10万円ほどかかりますが、判明した欠陥や不具合を契約書に記載することで、契約不適合責任を追及されるリスクを回避することができます。

まとめ

今回は契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについてご説明しました。
契約不適合責任では契約書に記載された瑕疵かどうかで、売主が責任を負うかどうかが決まるのがポイントです。
設備に関しては、契約不適合責任の免責特約を必ず契約書に明記しておきましょう。

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