【要注意】相続後に不動産売却する際の注意点とは？相続登記についても解説

相続した不動産を売却する際は、相続登記をおこなわなければ売却できないことをご存じでしょうか。
そのほかにも売却期限など注意点があるため、売却前に事前に確認しておくことをおすすめします。
そこで、不動産売却をご検討中の方に向けて、売却する際の「名義人」「売却期限」「媒介契約」の注意点をそれぞれご紹介します。
大阪市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

相続後に不動産売却する際の注意点①名義人

相続した不動産を売却する際にまず注意したいことが「不動産名義」です。
不動産は所有者である名義人のみが売却することが可能です。
つまり、相続した不動産をそのまま売却しようとしても、亡くなった方の名義のままでは売却することができません。
そのため、不動産を相続したらまずは「相続登記」をおこなう必要があります。

相続登記と必要書類

相続登記とは、亡くなった方の名義から不動産の相続人へ名義変更する手続きのことです。
相続登記は、不動産の所在地の法務局にて下記の必要書類を添えて申請します。

• 所有権移転の登記申請書
• 印鑑証明書
• 被相続人の死亡の記載がある戸籍（除籍）謄本・住民票の（除籍）の写し
• 相続人全員の戸籍謄本
• 固定資産評価証明書

なお、遺産分割協議にて相続人を決める際は「遺産分割協議書」も必要になります。
相続登記が終われば、不動産売却を開始することが可能です。

共有状態のまま相続登記するリスク

相続登記において、法定相続分により登記する場合は、共有した状態のまま相続登記することになります。
つまり、共有名義とは1つの不動産を複数人の相続人が所有することです。
不動産が共有状態となっている場合に不動産売却をおこなう際は、基本的に共有者全員の合意が必要です。
また、注意したいのが共有状態で1人の相続人が亡くなった場合、さらにその子どもが相続するという形で共有状態が大きくなっていくリスクです。
共有状態が大きくなると、把握しきれなくなり不動産売却できなくなる可能性も出てくるため注意が必要です。

相続登記は義務化される

相続登記は2024年4月1日から義務化されます。
不動産相続があった場合は、相続の開始および取得を知った日から3年以内に、相続登記をおこなわなければなりません。
もし、正当な理由なしに相続登記をおこなわない場合は、10万円以下の過料が発生します。
また現在は義務化されていませんが、相続登記未登録物件にも適用されるため、早めにおこなっておくことをおすすめします。

相続後に不動産売却する際の注意点②売却期限

相続後に不動産売却する際は「売却期限」にも注意が必要です。
ここでは、売却期限と利用できる特例についてご紹介します。

不動産売却するなら3年以内がおすすめ

相続した不動産を売却するのであれば、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却するのが良いでしょう。
その理由は、3年以内に売却すれば「相続税取得費加算の特例」が利用できるからです。
これは、譲渡所得を計算する際に取得費として計上できるため、所得税や住民税の節税対策につながります。
ただし、この特例には以下の条件があるため注意しましょう。

• 相続や遺贈によって不動産を取得した場合
• 相続税の申告期限の翌日3年以内に売却していること
• 不動産を取得した方に相続税が課税されていること

空き家売却に利用できる「相続空き家の3,000万円特別控除」

上記の「相続税取得費加算の特例」は、相続税を納税した方だけが利用できる特例でした。
一方で「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、一定の要件を満たした一戸建て住宅を売却する際に利用できる特例です。
この制度を利用すれば譲渡所得から最大で3,000万円を控除できるため、大幅に税金を減らすことができます。
ただし、相続のあった日以降3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限となるため注意しましょう。

不動産売却には3～6か月程度かかる

不動産売却は3年以内に売却したほうが良いことはわかりましたが、不動産の売却は開始してすぐに売れるものではありません。
一般的に不動産売却には3～6か月程度の期間を要します。
不動産売却は以下の流れでおこないます。

• 不動産査定
• 不動産会社と媒介契約を締結
• 売却活動
• 買主と売買契約を締結
• 決済・引き渡し

このように、ある程度のステップを踏む必要があるため、余裕をもって不動産売却をするほうが良いでしょう。

相続後に不動産売却する際の注意点③媒介契約

最後に不動産売却する際に不動産会社と締結する「媒介契約」の注意点を見ていきましょう。
媒介契約には以下の3つの種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

上記の3つから選択するようになりますが、それぞれの特徴やメリット・デメリットは異なるため、自分に合った媒介契約を締結するようにしましょう。

①一般媒介契約

1つ目の媒介契約は「一般媒介契約」です。
一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社と締結できることです。
つまり、幅広く売却活動をおこなうことができるメリットがあります。
一方で、一般媒介契約の場合はレインズへの登録義務がないため、買主が見つかるまでに時間がかかるというデメリットがあります。
また不動産会社による販売状況の報告義務もないので、進捗状態が把握しづらい点もデメリットです。
ただし築浅物件で立地が良い場合はスムーズに売却できる可能性もあるため、そのようなケースには向いていると言えるでしょう。

②専任媒介契約

2つ目の媒介契約は「専任媒介契約」です。
専任媒介契約の特徴は、1つの不動産会社とのみ契約できる方法です。
そのため、一般媒介契約のように複数の不動産会社を回る必要がないため、状況を把握しやすいというメリットがあります。
また2週間に1度以上は売主へ販売状況を報告する義務があるため、状況がわかりやすいです。
さらに、レインズへの登録義務があるので、買主が見つかりやすいのも特徴です。
ただし、1つの不動産会社へ依頼することができないため、依頼する不動産会社の営業力や販売力次第となる部分が大きいでしょう。
専任媒介契約の場合は、好条件で売却したい場合にはおすすめの契約方法です。

③専属専任媒介契約

3つ目の媒介契約は「専属専任媒介契約」です。
この契約方法は、もっとも手厚いサポートを受けることができるのが特徴です。
たとえば、レインズの登録義務はもちろんのこと、売主へ報告する販売状況は1週間に1度以上ともっとも密に状況を把握することができます。
こちらも1社のみとしか契約できない点はありますが、よりサポートをおこなえるため買主が見つかりやすいと言えるでしょう。
ただし、専属専任媒介契約のみ自分で買主を見つけても、不動産会社を通さないと売却できないため注意が必要です。

まとめ

相続した不動産を売却する際の注意点を、名義人・売却期限・媒介契約の観点からそれぞれご説明しました。
相続後に不動産売却をおこなう際は、3年以内におこなうことで特例や控除でお得になる可能性が高いです。
また不動産を売却するには、必ず相続登記が必要になるため忘れずにおこなうようにしましょう。
私たち「ホワイトマルベリーホーム」は、大阪市を中心に不動産売却のサポートをおこなっています。
不動産売却はもちろんのこと、無料で不動産査定もおこなっていますので、お気軽にお問い合わせください。