中古マンションはリースバックで売却できる？売却時の注意点も解説

所有している不動産を売却したあとも住み続けることができる「リースバック」が、近年注目を浴びているのをご存じでしょうか。
リースバックは、自宅を退去することなくまとまった資金が得られるなどのメリットがあります。
そこで、一戸建て住宅に多いリースバックは中古マンションの売却にも利用できるか、また一戸建てのリースバックの違いと売却する際の注意点を解説します。
大阪市で中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

中古マンションの売却にリースバックは利用できるか

所有している不動産が中古マンションの場合は、リースバックは利用できるか気になるのではないでしょうか。
結論から言えば、中古マンションでもリースバックを利用することは可能です。
ただし、なかには中古マンションには利用をお断りしているところもあります。
ここでは、まずリースバックの仕組みについて、また利用するための条件について解説します。

リースバックの仕組みとは

そもそもリースバックとは、所有する不動産を不動産会社などのリースバックを扱う業者へ売却し、その後は家賃を支払いながら住むことが可能な契約のことです。
所有している不動産を売却するため、まとまった資金を得ることができます。
そのため「一時的にまとまった資金を調達したい」「老後に備えて資金調達したい」方などが利用されています。
また、当然ですが借金ではなく売却で得た資金なので、返済する必要もなく資金の使い道は自由です。
ただし、賃料は周辺の相場よりも高くなることがあるため注意が必要です。

中古マンションでリースバックを利用するための条件

リースバックを利用するには、リースバックを取り扱う不動産会社などの物件査定をクリアする必要があります。
査定基準などは不動産会社によって異なりますが、たとえば立地や築年数、リフォームの有無などです。
しかし、一戸建てよりも中古マンションはリースバックが難しい面もあります。
立地が良く人気のマンションであれば、問題なく査定をクリアする可能性が高いですが、築年数が古くコストがかかるような場合は断られることもあるでしょう。
また、ホームページ上に「マンションは利用不可」と掲載がなくても、問い合わせてみたら断られるケースも少なくありません。
そのため、まずはリースバックに対応しているかどうかを確認してみると良いでしょう。

リースバックでの売却は中古マンションと一戸建てで違いはあるのか

では、次に中古マンションのリースバックと、一戸建てのリースバックでは何に違いがあるのか解説します。
違いは以下の3つです。

• 現地調査の重要度の違い
• 築年数による資産価値の下落の違い
• 不要になるコストの違い

上記3つの違いについて解説します。

①現地調査の重要度の違い

まず、1つ目の違いは現地調査の重要度の違いです。
リースバックを契約する際は、マンション、一戸建てにかかわらず現地を訪問し建物の状態や周辺環境などを調査します。
たとえば、一戸建ての場合は建物の構造や状況の確認、隣地との境界や周辺施設の確認などです。
一戸建ての場合は、1つ1つが注文住宅であるケースが多いため、正確に調査する必要があります。
そのため、一戸建ては現地調査がとても重要であり、売却にも影響を与える可能性もあります。
一方で中古マンションの場合は、同じマンション内で取引事例があるケースも多く、現地調査の重要度が低いのが特徴です。
つまり、同じマンションであれば、管理状況や図面など管理会社が把握しているので、入手しやすく査定をしやすいメリットがあります。

②築年数による資産価値の下落の違い

中古マンションと一戸建てでは、築年数からみた資産価値の減少にも違いがあります。
一戸建ての場合は、築15年で20％まで減少します。
一方でマンションの場合は、築15年でも60～70％の遺産価値が保たれており、比較的緩やかに下落していくのが特徴です。
また、築35年が経過すれば一戸建ては資産価値が10％以下となりますが、中古マンションの場合は30％とこちらもマンションのほうが資産価値があることになります。
このことからわかるように、一般的には中古マンションのほうが一戸建てよりも築年数による資産価値が減少しにくい特徴があります。
しかし、中古マンションの場合は土地があるわけではありません。
そのため、築年数に応じてリースバックの買取額が低くなる可能性があります。
一方で、一戸建ての場合は資産価値の下落が激しいですが、土地自体の価値はさほど変わりません。
したがって、建物の資産価値が減少しても、土地値の分が残るため高値で売却できる可能性があります。

③不要になるコストの違い

中古マンションと一戸建てでは、リースバック後に不要になるコストにも違いがあります。
一戸建ての場合は、修繕費や火災・地震保険料、固定資産税が不要になります。
一方でマンションの場合に不要となるコストは、火災・地震保険料、固定資産税のほかに、管理料や修繕積立金です。
とくにマンションの修繕積立金は高額となることから、リースバックで負担が減ることはメリットといえるでしょう。

リースバックを利用して中古マンションを売却する際の注意点

最後に中古マンションをリースバックを利用して売却する際の注意点を解説します。
注意点は、以下の2つです。

注意点1：管理組合から外れなければならない

中古マンションを売却すると所有者でなくなるため、マンションの管理組合からは外れる必要があります。
管理組合は、所有者の団体であり共有部などを管理するための団体です。
そのため、リースバックにより所有者が不動産会社などへ変われば、次は不動産会社が管理組合の資格を得ることになります。
管理組合の資格がなくなると、総会へ参加する権利や議決権もないため注意しましょう。
ただし、総会のテーマが賃貸借人にも影響するような内容であれば、参加が認められることもあります。

注意点2：立地によってリースバックの条件が変わることもある

中古マンションの立地によって、リースバックをより良い条件で契約できる可能性があります。
とくに条件が良くなる特徴は以下のような場合です。

• 主要駅から徒歩10分以内である
• 周辺にスーパーマーケットなどの買い物施設が多い
• 築年数が浅い
• 大規模修繕がおこなわれたばかり
• リフォームにより室内がきれいな状態

上記以外にも角部屋や最上階などの場合も好条件になりやすいです。
このような特徴があるマンションは、売却価格が高くなったり、賃料の緩和などが考えられます。
そのため上記の特徴に当てはまる場合は、リースバックを好条件で契約できる可能性があるため、積極的に検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

中古マンションの売却でもリースバックを利用することは可能ですが、査定基準をクリアする必要があります。
一戸建てよりも条件が厳しくなる可能性はありますが、好立地の場合はより良い条件で契約することも可能です。
そのため、まずはリースバックに対応しているかを確認し、査定依頼をしてみることをおすすめします。
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