【2023年版】離婚で家を財産分与する方法とは？住み続けるメリット・デメリットを解説

夫婦が離婚すると、婚姻中に築いた共有財産は財産分与により分配することになります。
しかし家などの実物資産は、物理的に分配できるものではありません。
どちらか一方が住み続ける場合でも、どのように財産分与するのかでトラブルに発展しやすい財産です。
今回は離婚により家を財産分与する方法や、住み続ける際のメリット・デメリットをご紹介します。
大阪市で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

離婚後も住み続ける家を財産分与する方法

離婚にともない、家を財産分与する方法には次のものがあります。

• 不動産売却し、売却金を分配する
• 家をそのまま残し、評価額を基準にして分配する

不動産売却する場合は、得られた代金をそのまま分割できます。
しかしどちらか一方が家に住み続けるなら、評価額を基準に分配することになるでしょう。
住み続ける側が退去する側へ、評価額の半分を現金といった他の財産によって支払うことになります。

家の評価額の調べ方

不動産には定価がないので、財産分与の基準となる評価額は、不動産会社に査定を依頼して調べることになります。
査定価格は、家そのものの価値（築年数や間取りなど）だけでなく、周辺にある類似物件の相場価格も総合的に判断して算出されます。
実際に不動産売却する際も、査定価格に近い金額での成約となることが多いです。
そのため、不動産会社の価格査定を受ければ、家の価値（時価）を調べることが可能です。

財産分与の対象は共有財産のみ

婚姻前からの預貯金や贈与・相続で得た金銭などの特有財産は、財産分与の対象外です。
もし家を購入する際に結婚前からの貯金を使ったなら、家の評価額から特有財産の金額を差し引いて、財産分与の金額を決定することになります。
また、親から住宅購入資金の援助を受けていた部分についても、援助相当額は特有財産に該当します。
ただし特有財産であるかどうかは、銀行の取引履歴や贈与契約書などで証明しなければなりません。
特有財産であることを証明できない場合は、共有財産として扱われるので注意してください。

離婚後も家に住み続けるメリット・デメリット

離婚の理由や家族構成、経済状況にはさまざまなケースがあります。
そこで離婚後も家に住み続けるかどうかを決める際は、メリット・デメリットに気を付けながら判断すると良いでしょう。

家に住み続けるメリット

離婚後も家に住み続けるメリットには、次のものがあります。

• 子どもの生活環境を維持できる
• 住み続ける側の家賃がかからない

子どもがいる場合、家を手放すと場合によっては転校しなければなりません。
しかし家に住み続けるなら、学区の変更がないため子どもの生活環境を維持できるのがメリットです。
また金銭面においても、負担が小さくなることがあります。
たとえば夫名義の家に、妻が子どもと住み続けるケースを考えます。
夫が住宅ローンを支払い続ければ、妻子の家賃がかかりません。
あるいは、養育費と住宅ローンを相殺するといった方法も考えられるでしょう。

家に住み続けるデメリット

家に住み続ける場合、気を付けたいデメリットがあります。

• 住宅ローン滞納のリスク
• 家の名義変更が難しい

家の名義人ではないほうが住み続ける場合、住宅ローン滞納のリスクに注意が必要です。
たとえば夫名義の家に妻が住み続けるとき、夫が住宅ローンを滞納すれば家が差し押さえられてしまうリスクがあります。
そもそも夫名義で住宅ローンを借りていても、多くのケースで妻は連帯保証人になっています。
滞納時には連帯保証人に請求がいくこともあるため、滞納時のリスクに注意が必要です。
そして家の名義を妻に変更するためには、ローンを一括返済するか妻の名義で借り換えなければなりません。
しかし妻に十分な収入がなければ審査に通らないため、家の名義変更が難しいケースもあります。

離婚後も家に住み続ける際の手続きとは？

離婚後も家に住み続けるときは、誰の名義になっているのかによって手続きが異なります。
そこで、それぞれのパターンごとの手続きの流れや注意点を確認していきましょう。

権利関係を確認する

まずは家の名義人が誰になっているのかを確認します。
法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば、登記上の名義が誰になっているのかを確認できます。
続いて、住宅ローンの名義と残債を確認してください。
通常、不動産の名義人と住宅ローンの債務者は一致しているはずです。
登記簿謄本では、抵当権の欄に債務者もしくは連帯保証人として名前が記載されています。

名義人本人が住み続ける場合

名義人本人が家に住み続ける場合、名義変更などの手続きは不要です。
ただし連帯保証人がいるときは、注意が必要です。
たとえば名義は夫、連帯保証人が妻になっているとき、夫が住宅ローンを滞納すれば連帯保証人である妻に請求がいきます。
そのため離婚の際は、連帯保証人を外さなければなりません。
連帯保証人を外すためには、住宅ローンの借り換えや、一括返済などの方法があります。

名義人でないほうが住み続ける場合

名義人ではないほうが住み続ける場合、家の名義人を変更する必要があります。
このとき、住宅ローンについても新たな名義人を債務者にするため、借り換えが必要となるでしょう。
しかし十分な返済能力がなければ、ローンを組めないため名義変更もできません。
もちろん夫婦間で同意があれば、名義を変更せずとも家を使用することは可能です。
しかし将来的に家を処分したくなっても、登記上の所有者でないと不動産売却はできません。
また、住宅ローンを滞納されるリスクもあるでしょう。
離婚協議書や公正証書などで、離婚後もローンを支払い続ける約束を取り決めていても注意が必要です。
滞納が発覚したときには、すでに退職しており差し押さえる給与がなかったり、そもそも連絡が取れなくなったりする恐れがあるためです。
リースバックを活用する
住宅ローンの借り換えが難しい場合、リースバックを活用する方法があります。
リースバックでは家を売却して住宅ローンを完済し、その後は賃貸借契約を結びます。
毎月リース料（家賃）を支払えば、賃貸物件としてそのまま家に住み続けることが可能です。
家賃は発生するものの、引っ越しをせずに済むメリットがあります。

共有名義の場合

共有名義の場合も名義人でないほうが住み続けるときと同様、名義変更をおこなう必要があります。
たとえば夫婦でペアローンを組んでいたケースでは、どちらか片方だけでもローンを滞納してしまえば、家を差し押さえられてしまうリスクがあります。
そのため離婚した際は、不動産の所有権もローンも住み続けるほうにまとめておくのが原則です。

基本的には売却がおすすめ

離婚後も家に住み続けるかどうか迷ったときは、基本的に離婚後は不動産売却するのがおすすめです。
名義や権利関係を整理する手間が省けるだけでなく、新生活に活用できるまとまった資金が手に入ります。
変化する家族構成に応じて小さな家に住み替えれば、住宅費用を抑えられるのもメリットです。

まとめ

離婚後も家に住み続けるときに知っておきたい、財産分与のポイントや手続きの流れをご紹介しました。
夫婦のどちらが住み続ける場合でも、家の名義人と住宅ローンの債務者は、住み続けるほうへ統一しておく必要があります。
ローンを借り換えられないなど手続き上の問題があるときは、不動産売却も検討してみてはいかがでしょうか。
私たち「ホワイトマルベリーホーム」では、大阪市で価格査定の依頼を受け付けております。
離婚後も家に住み続けるかどうかでお悩みの方も、お気軽にご相談ください。