【デメリット】空き家を放置するとどんなデメリットがある？不動産売却の方法とは？

マイホームとして利用していない不動産は、空き家になるリスクがあります。
空き家を放置するとさまざまなトラブルの原因となるため、なるべく早く対処するのがポイントです。
今回は空き家を放置するとどのようなデメリットがあるのか、売却方法とともに確認していきましょう。
大阪市で空き家にお悩みの方は、ぜひチェックしてみてください。

空き家を放置するデメリットとは？

空き家を所有していると、利用していなくても固定資産税や維持管理費などのコストがかかってしまいます。
それだけでなく、管理が行き届かないため放置状態になり、トラブルの原因となるデメリットに注意が必要です。

建物の老朽化が進む

空き家を放置すると、急速に老朽化が進みます。
換気不足により室内に湿気が溜まり、腐食や害虫が発生する原因にもなります。
さらに外装や屋根が損傷すれば、雨漏りなどで建物全体に影響が及ぶこともあるでしょう。
こうして老朽化が進めば資産価値が低下するだけでなく、倒壊のリスクも高まるので注意してください。
たとえば台風などの自然災害で、屋根や外壁が吹き飛ぶといった被害が考えられます。
そして近隣の建物や通行人に被害を与えると、損害賠償を請求される可能性があります。
損害保険に加入していたとしても、居住時に加入した契約内容では保険金を受け取れない場合もあるため注意してください。

犯罪に巻き込まれやすくなる

放置された空き家は、放火や空き巣の被害に遭うリスクが高まります。
また犯罪の拠点に利用されるなど、不審者が侵入する恐れもあるでしょう。
このほかゴミの不法投棄といったトラブルが発生しても、すぐに対処できないのも空き家を放置するデメリットです。

近隣トラブルに発展する

空き家を放置すると、近隣住民にも悪影響を与えてしまいます。
庭木や雑草が伸びて隣地に越境したり、害獣・害虫や悪臭の被害が広がったりすることが考えられるでしょう。
また建物が老朽化していると景観を損ね、生活にも支障が出てしまいます。
このほか事件・事故の危険性が高まれば、近隣住民からのクレームに発展するデメリットもあります。
そこで空き家は放置せず、適切に管理しなければなりません。

放置した空き家にかかる税金

空き家であっても、ほかの不動産と同じように税金がかかります。
それだけでなく、空き家の放置が原因となり税金が高くなる恐れもあります。
空き家にはどのような税金がかかるのか、また放置すると税金はどのように変化するのかを確認していきましょう。

不動産にかかる税金

不動産には、居住者の有無に関係なく固定資産税がかかります。
また市街化区域内の土地と建物には、都市計画税も課せられます。
それぞれの計算方法は、以下のとおりです。

• 固定資産税＝課税標準額×税率（標準税率1.4％）
• 都市計画税＝課税標準額×税率（最高0.3％）

なお、課税標準額の基礎となる固定資産税評価額は、3年ごとに見直し（評価替え）がおこなわれます。
近年では令和3年度（2021年度）に見直されました。

住宅用地の特例

住宅用地（居住目的の家屋のための土地）は、特例措置により税金が軽減されています。
固定資産税評価額について、それぞれ以下を乗じた額が課税標準額となります。

• 200㎡までの部分（小規模住宅用地）：6分の1（固定資産税）、3分の1（都市計画税）
• 200㎡を超える部分（一般住宅用地）：3分の1（固定資産税）、3分の2（都市計画税）

たとえば300㎡の土地では、200㎡が小規模住宅用地で、残り100㎡は一般住宅用地となります。
しかし放置した空き家が「特定空き家」に指定されると、住宅用地の特例を受けられなくなり、税金が高くなります。

「特定空き家」とは？

「特定空き家」とは、空き家対策特別措置法によって定められた空き家のことです。
適切な管理がなされていないために、周囲の住環境や景観を損ねる場合、「特定空き家」に指定されます。
具体的には以下の条件に当てはまるとき、「特定空き家」に指定されることがあります。

• 倒壊など保安上の危険がある
• 衛生上で有害となるおそれがある
• 適切な管理がおこなわれていないため景観を損ねている
• 周辺住民の生活環境の妨げとなる

「特定空き家」に指定されると、まずは自治体から助言・指導がおこなわれます。
この時点ですぐに問題点を解消すれば、「特定空き家」の指定は解除されます。
しかし改善をおこなわないと勧告がなされ、住宅用地の特例の適用が除外とされてしまうので注意してください。
それでも放置を続けると命令に切り替わり、従わなければ罰金が課せられます。
そして最終的には、空き家を強制的に解体・取り壊し費用を請求される行政代執行に移行します。
行政代執行によって発生した各種費用は、税金によってまかなわれるものです。
取り壊し費用は税金債務として扱われ、税金と同様の回収がおこなわれます。
そのため行政代執行に至らないよう、空き家を適切に管理しなければなりません。

空き家を放置しないための売却方法

空き家を放置しないためには、不動産売却するのがおすすめです。
空き家を売却する方法には、おもに次のものが挙げられます。

中古住宅として売却する

築年数があまりたっておらず、すぐに住める状態の空き家なら中古住宅として売却できます。
建物部分にも価値を付けて売却できるため、土地だけで売るよりも高値での取引が期待できるでしょう。
ただし築20年を超えると、住宅は古家と呼ばれます。
木造の場合、古家になると建物部分の市場価値がほとんどなくなるため、中古住宅としての売却は難しくなるケースが多いです。

更地にして売却する

中古住宅としての売却が困難な場合、更地にして売却する方法があります。
放置された空き家は老朽化が進み、リフォームしても住める状態にならないこともあるでしょう。
そこで建物を解体し更地にすれば、買い手が見つかりやすくなります。
空き家に起因するトラブルを防げるので、建物の状態が悪いときは更地にするのがおすすめです。
ただし宅地の場合、建物を解体すると土地にかかる税金が高くなります。
更地の状態で売却活動が長期化すると、税金の負担も増大する点に注意してください。

古家付き土地として売却する

更地にして売却するためには、建物を解体する手間がかかります。
解体の手間を省きたいなら、古家付き土地として売却する方法がおすすめです。
価格は土地のみの値段となりますが、空き家をそのままの状態にして不動産売却できます。
たとえ築20年を超えており市場価値は失われた建物でも、状態が良ければ住居としての利用は問題ありません。
リノベーションを目的として古家を探す買主もいるため、古家付き土地としての売却を検討するのもおすすめです。
工事費用を調べておく
古家付き土地として売却する際は、リノベーションにかかる費用や工事期間を調べておくと良いでしょう。
買主が購入後の流れをイメージしやすくなるため、成約につながる可能性も高まります。
また更地にする費用も調べておけば、「古家付き土地ただし更地渡し可」といった売り方も可能です。
古家を探している方、更地を探している方のどちらにもアピールできるので、買主が見つかるチャンスが広がります。

まとめ

空き家を放置すると、さまざまなデメリットが生じます。
そこで利用する予定のない不動産をお持ちの場合は、なるべく早く売却処分するのがおすすめです。
私たち「ホワイトマルベリーホーム」では、大阪市で価格査定の依頼を承っております。
放置状態の空き家でお困りの方も、お気軽にご相談ください。